Mesurer et optimiser la consommation énergétique des immeubles commerciaux

Pourquoi il est particulièrement judicieux de se pencher sur la consommation des immeubles commerciaux

Pour les immeubles commerciaux et industriels, le rendement provient principalement de l'exploitation courante et non de la plus-value. L'analyse de performance IAZI pour les objets commerciaux sur les années 2016 à 2020 indique pour 2020 un rendement du cash-flow net de 4,3 % pour les immeubles commerciaux et industriels (année précédente 4,6 %) et une évolution de la valeur de 1,5 % (année précédente −0,9 %). Dans le segment résidentiel, l'image était inversée : 3,6 % d'évolution de la valeur, 3,1 % de rendement du cash-flow net. Rolf Bach, CEO de la Remnex AG, commente ces chiffres en constatant que la performance des objets à usage commercial est « générée principalement par le cash-flow et moins par la plus-value des immeubles ».

La vacance renforce cet effet : en 2024, le taux de vacance moyen des immeubles commerciaux s'élevait à 5,8 %, contre 2,2 % pour les immeubles résidentiels, selon une analyse du portail helmut-hoehn.ch. Déjà en 2020, l'IAZI chiffrait les loyers non perçus pour les immeubles commerciaux et industriels à 10 % (année précédente 8,3 %), contre 4 % pour les immeubles résidentiels. En période de vacance, le propriétaire supporte entièrement les coûts liés à la consommation ; lors des changements de locataire, les valeurs d'expérience sur les charges de processus se perdent s'il n'existe pas de concept de mesure.

Un objet commercial se distingue du segment résidentiel sur trois points : il regroupe souvent des utilisations mixtes (bureaux, entrepôts, vente, production) sous un même toit, il nécessite de l'énergie de processus pour les machines, l'air comprimé, le froid ou la chaleur, et ses horaires d'exploitation suivent le rythme de la production plutôt que celui de l'habitation. Un chiffre de consommation pour l'ensemble du bâtiment en dit donc peu ; ce n'est qu'en ventilant par groupes d'utilisateurs, surfaces et processus que l'on voit où les coûts se génèrent.

Relever : définir les points de mesure, les compteurs et les sources de données

Trois médias sont relevés : la chaleur (chauffage, eau chaude, chaleur de processus), l'eau (sanitaire, processus, arrosage) et l'électricité (éclairage, ventilation et climatisation, entraînements, froid, informatique et communication). Le relevé s'effectue séparément par groupes d'utilisateurs, surfaces locatives et processus, afin que la consommation puisse être imputée à une unité responsable. Des prestataires de services comme la ista swiss ag relèvent et facturent les consommations de chaleur, d'eau et d'énergie, et mettent en œuvre des plateformes numériques de monitoring et de reporting pour les analyses d'efficacité énergétique, complétées par des conseils en technique du bâtiment, optimisation énergétique et prescriptions légales.

L'évaluation ne devient fiable qu'avec un inventaire complet des compteurs : numéro du compteur, grandeur mesurée, unité, type de relevé (manuel ou à distance), période de mesure et rapport de propriété du compteur. S'y ajoutent les grandeurs de référence – surface chauffée ou climatisée, nombre de personnes, heures d'exploitation, quantité produite – ainsi qu'une clé de répartition attribuant un compteur à chaque surface locative et à chaque processus. L'énergie de chauffage nécessite une correction météorologique via les degrés-jours, sinon on attribue les hivers doux à sa propre optimisation. Avant de comparer deux périodes, les lacunes, les valeurs estimées et les délimitations doivent être divulguées.

Le concept de mesure précède l'acquisition des compteurs : quelle grandeur mesurer, à quel endroit, avec quelle résolution, qui effectue le relevé et à quelle fréquence. Si l'on achète ensuite un service externe de relevé et de facturation, le concept définit quelles données sont fournies au prestataire et sous quelle forme elles sont retournées, afin que les données de consommation intègrent l'évaluation de son propre portefeuille sans rupture de média.

Médias de consommation énergétique et grandeurs de mesure centrales

Monitoring et documentation : ce qu'exige l'ordonnance sur l'efficacité énergétique

L'ordonnance sur l'efficacité énergétique (OEnE, RS 730.03) est une ordonnance d'exécution de la loi sur l'énergie (LEn, RS 730.0) et concrétise les obligations et les exigences visant à accroître l'efficacité énergétique. Elle s'applique aux bâtiments, installations et processus consommant de l'énergie, et définit les exigences techniques minimales, les instruments d'encouragement et les obligations de monitoring. L'OEnE met en œuvre la Stratégie énergétique 2050, par laquelle la Suisse vise un approvisionnement énergétique climatiquement neutre d'ici 2050, et soutient les cantons, les communes, les entreprises et les propriétaires dans la réalisation des objectifs d'efficacité ancrés dans la loi.

En matière de monitoring, de reporting et de transparence, l'OEnE exige que la consommation d'énergie et les mesures d'efficacité soient relevées et documentées régulièrement avec obligation de rapport afin de suivre l'efficacité des mesures. Concrètement, cela signifie : définir une année de référence fixe, relever chaque mesure avec sa date d'exécution et le montant de l'investissement, et comparer les valeurs mesurées avant et après avec les mêmes grandeurs de référence. Sans correction des conditions météorologiques, du taux d'occupation et de la quantité produite, on ne sait pas quelle part d'une économie documentée revient réellement à la mesure.

La documentation périodique constitue ainsi la base des décisions : elle montre quelle mesure a effectivement réduit la consommation, rend les décisions d'investissement redevables envers les locataires, le conseil d'administration ou la banque, et évite qu'une optimisation déjà payée ne retombe dans son état initial après deux ans parce que personne n'a remarqué l'écart.

Devenir comparable : les labels de bâtiments comme valeur de référence

Les labels rendent les aspects énergétiques et climatiques des bâtiments mesurables et comparables. Ils fournissent une valeur de référence permettant de positionner un bien immobilier individuel : non pas « nous avons rénové », mais un classement de son propre objet par rapport à des constructions comparables et aux exigences que le marché pose aux surfaces commerciales.

Cette valeur de référence est directement utilisable dans trois situations : lors de la location, car les locataires intègrent de plus en plus les charges et l'impact climatique d'une surface dans leurs décisions d'implantation ; lors de la gestion de portefeuille, car on peut prioriser les immeubles selon leur classification plutôt que selon leur année de construction ou au feeling ; et lors de la planification des investissements, car on peut aligner les étapes de rénovation sur la classification visée et estimer au préalable leur rapport coût-utilité. Un état des lieux avant le début des mesures évite en outre que l'argent ne soit investi dans des éléments du bâtiment qui ne sont pas du tout déterminants pour le niveau visé.

Optimiser : installations, processus et technique du bâtiment

L'OEnE fixe des priorités claires : les entreprises industrielles et commerciales doivent concevoir leurs processus de production et leurs installations de manière économe en énergie, les économies d'énergie et les optimisations de processus sont prescrites de manière contraignante. Les mesures d'efficacité énergétique doivent être mises en œuvre en combinaison avec des énergies renouvelables, afin que les besoins énergétiques soient couverts de manière durable. Les constructions neuves et les rénovations doivent respecter des normes minimales en matière d'énergie, ce qui inclut une isolation moderne, des systèmes de chauffage efficaces et une technique du bâtiment intelligente. Il existe des prescriptions, des incitations et des instruments d'encouragement pour les appareils économes en énergie, l'éclairage, les chauffages et les installations électriques.

Pour l'ordre des mesures dans un objet commercial, il en découle une logique simple : d'abord l'analyse de la consommation par groupes d'utilisateurs et processus, puis l'élimination des pertes sans perte de confort (marche à vide, heures d'exploitation inutiles, pertes d'air comprimé et de chaleur, entraînements surdimensionnés), et seulement ensuite le remplacement des composants. Celui qui investit d'abord dans la technique des installations les dimensionne en fonction d'un besoin qui aurait déjà diminué grâce à l'optimisation de l'exploitation en amont.

En matière de technique du bâtiment, les leviers sont l'éclairage, la ventilation et la climatisation, le chauffage et l'eau chaude, ainsi que la technique de mesure et de régulation, qui permet de piloter les horaires d'exploitation, les niveaux de température et les pointes de charge. Ces systèmes sont conçus de manière à couvrir les besoins restants après l'optimisation des processus – et, dans la mesure du possible, à partir de sources renouvelables. L'infrastructure de relevé issue de la première étape fournit les grandeurs de mesure permettant de vérifier en continu la stratégie de régulation.

Étapes d'optimisation de l'efficacité énergétique dans les immeubles commerciaux

Ce que cela rapporte – et qui cofinance

Les effets de la mise en œuvre de l'OEnE sur les propriétaires immobiliers et les entreprises sont considérés comme étant la réduction des coûts d'exploitation, l'augmentation de l'efficacité énergétique et la hausse de la valeur immobilière. Pour les entreprises, s'ajoute le fait que les investissements dans des installations et des processus économes en énergie gagnent en pertinence, car les systèmes inefficaces perdent en rentabilité, tandis que les solutions optimisées sur le plan énergétique créent des avantages concurrentiels. Une consommation plus faible agit sur deux canaux : elle réduit les charges et donc la fluctuation des locataires, et diminue le risque de futurs coûts d'adaptation en cas de durcissement des exigences énergétiques.

De telles mesures sont cofinancées par le Programme Bâtiments de la Confédération et des cantons, qui soutient les mesures visant à accroître l'efficacité énergétique et à réduire les émissions de CO₂. Parallèlement, de nombreux cantons disposent de leurs propres instruments. Pour la planification, cela signifie : clarifier les conditions d'encouragement et les documents à déposer avant l'exécution, déposer les demandes généralement avant le début des travaux et documenter l'exécution de manière à permettre la facturation et le contrôle de l'effet.

Pour un ordre d'investissement réaliste, les mesures sont classées selon leur durée d'amortissement et leurs dépendances : d'abord les optimisations de l'exploitation avec un court délai de récupération et sans intervention sur la substance, puis la technique des installations, et enfin les mesures sur l'enveloppe du bâtiment, qui ne sont rentables que dans le cadre de renouvellements déjà prévus. Chaque étape est étayée par les valeurs de mesure issues du monitoring, ce qui permet de justifier la tranche suivante par des économies réelles plutôt que par des hypothèses.

Établissement des priorités pour les investissements dans l'efficacité énergétique