Aménagement et restitution des locaux commerciaux : les obligations dans le bail

Location de locaux commerciaux et aménagement par le locataire : la situation de départ

Un local commercial est tout espace qui, selon la convention, sert à l'exploitation d'un commerce déterminé ou à l'exercice d'une activité professionnelle spécifique – comme des bureaux, des surfaces de vente, des ateliers, des magasins et des espaces de stockage. Ne sont concernés que les espaces servant à une activité lucrative ; peu importe que cette activité soit exercée à titre principal ou accessoire, et qu'elle soit lucrative ou non. L'usage convenu est déterminant. Un kiosque, un stand de marrons ou une station de lavage automatique peuvent également constituer des locaux commerciaux ; ne sont en revanche pas considérés comme tels les terrains non bâtis, les terrains de sport, les places de parc ou les entrepôts.

Cette qualification n'est pas qu'une question de terminologie : le droit du bail prévoit de nombreuses dispositions spéciales pour les locaux d'habitation et commerciaux. Dans le bail commercial, ce sont les stipulations contractuelles qui déterminent si et comment le locataire peut effectuer des transformations, à qui appartiennent les investissements et ce qu'il adviendra lors de la restitution. Quiconque investit dans des surfaces de bureaux, de vente, d'atelier ou de cabinets médicaux doit clarifier ces points avant la conclusion du contrat et non pas seulement au moment de l'état des lieux de sortie.

La location en l'état brut est fréquente, le locataire devant lui-même aménager les lieux pour l'usage convenu. La loi ne la mentionne pas explicitement. De là découlent des questions litigieuses typiques : dans quelle mesure le locataire doit être indemnisé pour ses aménagements, quand ses investissements sont amortis et s'il est tenu de remettre les lieux en l'état initial à la fin du bail. Une réglementation contractuelle précise permet d'éviter les différends.

Transformations uniquement avec l'accord écrit du bailleur

En principe, le locataire n'a droit qu'à la mise à disposition de la chose louée, et non à sa modification structurelle. L'art. 260a CO exige expressément l'accord écrit du bailleur pour les transformations. Les transformations sans cet accord sont inadmissibles et peuvent entraîner la résiliation du bail ou des demandes de dommages et intérêts ; en cas d'interventions massives dans la substance du bâtiment, il faut même s'attendre à une résiliation.

Il vaut la peine de respecter cette formalité, même si les relations avec le bailleur sont bonnes : un accord écrit une fois donné pour des transformations ne peut plus être révoqué par le bailleur. Un accord oral n'offre pas cette protection. Les relations peuvent se détériorer, l'immeuble peut être vendu avant le départ ou le bailleur peut décéder – lors de la restitution, le locataire se retrouve alors face à une partie qui ne sait rien de l'accord oral antérieur. C'est pourquoi l'accord doit toujours être demandé par écrit.

Étapes de l'aménagement par le locataire : de la demande à la restitution

Location en l'état brut : obligation d'aménagement et protection des investissements

Dans le cas d'une location en l'état brut, le locataire reprend le bien loué, contrairement à la règle légale, non pas dans un état entièrement aménagé. Il s'occupe lui-même – ou avec la participation du bailleur – de mettre les lieux en état de servir à l'usage convenu, qui permet l'utilisation contractuellement prévue, par exemple pour un cabinet dentaire, un salon de coiffure ou des bureaux. Il doit donc modifier structurellement le bien à ses propres frais pour pouvoir l'utiliser.

Selon l'opinion majoritaire, le bailleur doit verser au locataire une compensation pour ces dépenses financières. Une telle compensation est possible, par exemple, par un loyer réduit ou par l'indemnisation des investissements lors de la restitution du bien. En tout état de cause, les accords figurant dans le contrat de bail sont déterminants.

En l'absence de réglementation, le montant d'une éventuelle compensation, la période sur laquelle l'investissement doit être amorti et le traitement des aménagements en cas de départ anticipé restent notamment ouverts. Ces points doivent figurer dans le contrat, car ils sont difficilement résolubles d'un commun accord après coup.

Faits essentiels sur l'aménagement et la remise en état dans le bail commercial

Obligation de remise en état : uniquement en cas d'accord écrit clair

S'il n'existe pas dans le contrat de bail d'obligation de remise en état convenue par écrit aux frais du locataire, le bailleur doit reprendre les transformations effectuées et ne peut exiger du locataire qu'il rétablisse l'état initial. Une obligation de remise en état ne s'applique qu'en cas d'accord écrit correspondant.

Souvent, le contrat prévoit en faveur du bailleur un droit d'option : entre la reprise gratuite des aménagements par le bailleur et la remise en état sans indemnité par le locataire. Ce droit d'option déplace unilatéralement les conséquences économiques des aménagements et doit être examiné par le locataire avant la signature – tout comme la question de savoir qui supporte les coûts d'une remise en état et dans quel délai elle doit être exécutée.

L'association des locataires souligne également : lors du départ, l'état initial ne doit être rétabli que si le bailleur l'exige. Si la remise en état est exigée, un accord écrit est de toute façon recommandé, sous peine de litiges sur l'étendue, le calendrier et les coûts de la remise en état.

Obligation de remise en état contre reprise des aménagements : aperçu des clauses contractuelles

Indemnisation de la plus-value et valeur d'usage résiduelle

À la fin du bail, le locataire peut éventuellement avoir droit à une indemnisation pour des plus-values importantes, sauf stipulation contractuelle contraire (art. 260a al. 3 CO). La grandeur déterminante pour l'évaluation est la valeur d'usage résiduelle, c'est-à-dire l'utilité que les aménagements procurent encore au bailleur au-delà de la durée du bail – et non le montant de l'investissement initial.

La question de savoir si et dans quelle mesure une éventuelle reprise des aménagements ou une remise en état doit être indemnisée s'apprécie selon les stipulations contractuelles. Une clause réglant l'amortissement, la reprise et l'indemnisation rend le calcul prévisible pour les deux parties : le locataire peut amortir son investissement sur la durée de bail convenue, le bailleur sait quels aménagements il reprend et à quel prix. En l'absence d'une telle clause, c'est la valeur d'usage résiduelle au moment de la restitution qui tranche en cas de litige.

Droit de gage des artisans : un risque malgré l'aménagement par le locataire

Le bailleur supporte le risque que, en cas de non-paiement par le locataire, le droit de gage des artisans soit directement dirigé contre son immeuble. Ce droit de gage s'applique également aux constructions du locataire et grève directement le propriétaire de l'immeuble si le locataire ne paie pas ses factures d'artisans. Le fait que les travaux soient exécutés pour le compte et dans l'intérêt du locataire ne protège donc pas le propriétaire.

Ce risque est d'autant plus pertinent que l'aménagement par le locataire est important et que de nombreuses entreprises artisanales sont impliquées. C'est pourquoi un contrat de location en l'état brut ou d'aménagement doit prévoir un ordre clair définissant qui commande quels travaux, qui vérifie et paie les factures et comment le propriétaire se protège contre les défauts de paiement. Il convient également de préciser quelle partie agit en tant que partenaire contractuel envers les entreprises exécutantes.

Ce qu'il convient de régler à l'avance dans le bail commercial

Un bail commercial avec aménagement par le locataire doit régler au minimum les points suivants : l'accord écrit pour les transformations prévues, l'étendue de l'aménagement par le locataire et sa délimitation par rapport à l'état brut, l'existence ou l'exclusion d'une obligation de remise en état ou le droit d'option du bailleur entre reprise et remise en état, l'indemnisation et l'amortissement des aménagements, l'état du bien lors de la restitution ainsi que la répartition des coûts pour ces travaux.

Un point est souvent négligé : l'autorisation des aménagements par le locataire peut être subordonnée au respect de prescriptions imposées par les autorités ou par la loi, qui engendrent des coûts supplémentaires. Quiconque n'attribue pas ces prescriptions et leurs conséquences financières risque de se retrouver dans un litige concernant un investissement qui n'était pas chiffré lors de la conclusion du contrat.

Étant donné que la plupart de ces questions ne peuvent être résolues que par des stipulations contractuelles concrètes, une réglementation détaillée du contrat de location en l'état brut ou d'aménagement, avec le soutien juridique approprié, est le moyen le plus efficace d'éviter les litiges lors du départ.

Ce qu'il convient de régler à l'avance dans le bail commercial