Clarifier la déconstruction et la remise en état des locaux commerciaux

Déconstruction, curage, remise en état : bien distinguer les termes

Dans un contexte commercial, la déconstruction ne doit pas être confondue avec la démolition totale : si cette dernière rase intégralement un bâtiment, la déconstruction en milieu commercial se concentre sur le démontage sélectif et l'élimination des éléments de construction non porteurs, des installations et des aménagements. Cela comprend les cloisons, les revêtements de sol, les structures de plafond, la technique du bâtiment, les cuisines et les aménagements de magasin. L'objectif est d'obtenir une surface vide et balayée, conforme aux exigences contractuelles et permettant la remise des lieux au futur locataire ou au propriétaire.

Selon la situation de départ, la déconstruction peut ramener la surface à l'état de gros œuvre – par exemple lorsqu'un espace doit être préparé pour une nouvelle utilisation ou une rénovation. Il faut distinguer cela de la remise en état : elle ne ramène pas la surface à l'état brut, mais à l'état initialement convenu, c'est-à-dire celui qui existait avant l'installation de l'équipement actuel. Quiconque mélange déconstruction et remise en état dans son appel d'offres recevra des soumissions incomparables, car les quantités et les matériaux générés diffèrent selon les deux variantes.

Pour chaque espace ou unité d'utilisation, il convient de définir au préalable quels éléments seront démontés, lesquels seront conservés et lesquels devront éventuellement être remplacés. C'est cette répartition qui permet d'établir un descriptif de prestations clair – et donc la base d'un prix ferme.

Du bail à la remise des lieux : ce qui doit être consigné par écrit avant le début des travaux

Le point de départ est la question de l'état exigé lors de la restitution. De nombreux propriétaires exigent une remise dans l'état d'origine – y compris le retrait des revêtements de sol, des cloisons ou des systèmes d'éclairage. Que les aménagements tels que la cuisine, l'agencement du magasin ou l'éclairage puissent rester dépend de la question de savoir si le propriétaire les reprend ou si un futur locataire souhaite les réutiliser. Dans les deux cas, un accord écrit est nécessaire, et non une simple promesse verbale sur le chantier.

Avant le début des travaux, les éléments suivants doivent être consignés par écrit : la date et l'heure de la remise des lieux ainsi que les modalités de remise des clés ; la liste des éléments à retirer et de ceux à conserver ; les aménagements repris par le propriétaire ou un futur locataire, ainsi que leur état ; une documentation photographique de l'état initial avant le début des travaux ; et la confirmation écrite du propriétaire que l'état cible décrit correspond à ce qui est contractuellement dû.

Cette confirmation est la protection la plus efficace contre les suppléments : sans elle, il reste ouvert de savoir si un mur, un sol ou une structure de plafond fait partie du périmètre de déconstruction. Celui qui l'obtient avant que le premier mur ne tombe négocie ensuite sur les quantités, et non sur des questions de principe.

Clarifier tôt les autorisations et les obligations d'annonce auprès du service des constructions de la commune

Les autorisations nécessaires varient selon le canton et l'ampleur du projet ; en règle générale, une autorisation de démolition ou de déconstruction est requise, ainsi que d'autres autorisations selon le projet. Dans le canton de Zurich, la procédure d'autorisation de construire ne vérifie pas seulement les prescriptions en matière de construction, mais clarifie également si une activité commerciale peut être exercée dans une zone donnée et ce qui s'applique du point de vue de la protection de l'environnement ; pour les lieux de travail, s'ajoutent les exigences en matière de sécurité au travail, de protection de la santé et de protection contre le bruit. Les communes sont compétentes pour l'autorisation de construire – c'est-à-dire le service des constructions de la commune du site.

Une autorisation de construire est nécessaire dans la ville de Zurich, entre autres, pour les constructions nouvelles et les transformations, pour la démolition de bâtiments dans les zones centrales ainsi que pour certaines modifications de l'utilisation des installations, des équipements et des aménagements ; le moment exact où une autorisation est requise est réglé par la loi sur l'aménagement et les constructions et l'ordonnance sur la procédure de construction. Selon le projet, une autorisation cantonale supplémentaire est nécessaire, et les autorisations sont coordonnées entre elles. Une autorisation de construire peut également être nécessaire sans que des travaux de construction proprement dits ne soient prévus.

La clarification doit intervenir avant l'attribution du mandat, et non après : tant que l'on ne sait pas quelles autorisations sont nécessaires et combien de temps durent les procédures, la date de remise des lieux ne peut pas être planifiée de manière contraignante. Celui qui aborde la question des autorisations seulement après l'attribution du mandat risque que les travaux ne puissent pas commencer à temps et que la surface ne soit pas remise dans les délais.

Séparation des matériaux, réutilisation et élimination : parties intégrantes de la déconstruction

En Suisse, plus de 17 millions de tonnes de déchets provenant de la transformation et de la démolition de bâtiments sont générés chaque année. Aujourd'hui, seule une infime partie des éléments de construction encore utilisables est réinstallée dans d'autres objets ; l'Office fédéral de l'environnement souligne que la réutilisation dans le processus de construction doit être consolidée et renforcée, et que les nombreux acteurs du marché existant doivent être mieux mis en réseau. Pour un projet de déconstruction, cela signifie : les éléments réutilisables sont recensés et mis au concours avant le démontage, et non éliminés comme des gravats.

Le taux de recyclage des déchets de construction en Suisse dépasse 80 %, et le recyclage des matériaux de déconstruction est déjà relativement bien ancré dans l'industrie suisse de la construction. Lors de la planification, il convient donc de prévoir des fractions séparées, de maintenir séparément les matériaux minéraux de déconstruction et de clarifier les capacités de stockage intermédiaire sur le chantier – chaque fraction mélangée réduit la voie de valorisation.

Pour les cas particuliers, des voies spécifiques s'appliquent : l'élimination des déchets, en particulier des appareils électriques, des dossiers et des matériaux spéciaux, est soumise à l'ordonnance sur la prévention et l'élimination des déchets et doit se faire par des organismes reconnus tels que Swico ou SENS ; les documents clients doivent être détruits dans le respect de la protection des données. Les preuves d'élimination doivent être conservées de manière à pouvoir être présentées lors de la remise des lieux.

Déroulement, offres et délais : comment rendre la déconstruction prévisible

Au début se trouve la visite sur place : une entreprise de vidage sérieuse examine les locaux, les accès, le mobilier, la technique, les besoins d'élimination et les délais. S'ensuit une offre transparente avec un calendrier et, si possible, un prix ferme. Plus la visite est précise, plus le risque de suppléments est faible, car les quantités et les conditions d'accès sont déjà connues.

Dans l'offre, au moins les postes suivants doivent apparaître séparément : démontage des aménagements, déconstruction des éléments de construction contractuellement dus, élimination conforme, évacuation des appareils et de l'inventaire, ainsi que nettoyage final. Il convient également de régler la destruction des dossiers, la séparation des fractions et la remise des preuves d'élimination.

Le calendrier est calculé à rebours à partir de la date de remise des lieux et coordonné avec trois parties : le propriétaire, un éventuel futur locataire qui souhaite reprendre les aménagements, et les délais des procédures d'autorisation. Les marges pour la durée des autorisations font partie de ce plan et non d'une renégociation juste avant la remise des lieux.

Lorsqu'une autre utilisation est prévue après la déconstruction

Si une surface commerciale doit à l'avenir être utilisée comme logement, un changement d'affectation doit être demandé. La possibilité d'un tel changement d'affectation dépend fortement des prescriptions de la commune concernée : chaque loi cantonale sur les constructions connaît des zones et des prescriptions d'utilisation spécifiques. À l'intérieur d'une zone d'habitation, les bureaux en tant qu'activité commerciale silencieuse sont partiellement autorisés ; inversement, un logement dans une zone mixte peut être transformé en bureau.

Sans autorisation, des amendes et une interdiction d'utilisation menacent dès qu'une commune ou un canton intervient. Dans la procédure d'autorisation de construire, il est de toute façon vérifié si une activité commerciale peut être exercée dans une zone donnée – la même vérification de zone décide également si l'on peut y habiter. Cette question doit donc être posée au début de la planification : la déconstruction ne doit pas aboutir à un état qui n'est de toute façon pas autorisé pour l'utilisation prévue.