Sous-location de locaux commerciaux : autorisation et limites

Sous-location de locaux commerciaux : autorisée, mais pas sans accord

La sous-location est en principe également admise pour les locaux commerciaux. Une interdiction générale de sous-louer dans le contrat de bail est nulle ; les limites découlent de l'art. 262 CO. Le locataire principal qui souhaite céder des locaux doit au préalable obtenir l'accord du bailleur et ne doit réaliser aucun bénéfice avec la sous-location.

L'obligation d'obtenir un accord ne se limite pas à la cession intégrale d'un bien. Une décision du tribunal des baux précise que les mêmes règles s'appliquent à la sous-location via des plateformes en ligne qu'à la sous-location classique ; en théorie, un accord serait nécessaire pour chaque opération. C'est pourquoi, dans la pratique, un accord général ou une clause d'autorisation dans le bail principal est préférable.

L'examen des inconvénients varie selon le bien. Pour les locaux d'habitation, la suroccupation et la qualité de vie sont au premier plan. Pour les locaux commerciaux, c'est l'utilisation concrète qui prime : quelle entreprise s'installe, quelle est l'intensité de l'utilisation des locaux et si l'utilisation s'écarte de la destination prévue. La référence est le bien lui-même, et non une règle générale.

Sous-location de locaux d'habitation et commerciaux : différences dans le principe des inconvénients

Déroulement de la procédure d'autorisation

Le locataire principal informe le bailleur avant le début de la sous-location et lui présente les conditions ainsi que le contrat de sous-location. Le bailleur vérifie en règle générale si le contrat est abusif, si des inconvénients en découlent pour lui et pour les autres locataires, et si le loyer divulgué est trop élevé. Il est en droit de s'enquérir des conditions de loyer dans le cadre de la sous-location. Les nouveaux sous-locataires doivent lui être signalés.

Celui qui doit demander un nouvel accord pour chaque opération de sous-location perd du temps. Il est plus simple d'obtenir une autorisation générale de sous-location, qui peut être demandée après la prise de possession, ou d'insérer une clause d'autorisation directement dans le contrat de bail avant l'entrée en vigueur. Celui qui sait dès l'emménagement qu'une sous-location est envisageable peut obtenir l'accord à ce moment-là.

Un contrat de sous-location écrit n'est pas juridiquement obligatoire, mais il est recommandé. Il est également judicieux de permettre au sous-locataire de prendre connaissance du bail principal, afin qu'il connaisse les obligations et les restrictions d'utilisation qui y sont contenues.

Quand le bailleur peut-il refuser la sous-location ?

Si le locataire principal refuse de fournir des informations sur les conditions de sous-location, le bailleur peut interdire la sous-location. Il peut également la refuser si les conditions sont abusives, notamment si un loyer majoré est exigé du sous-locataire.

Constituent un motif de refus les inconvénients qui découlent de la sous-location pour le bailleur, tels que la suroccupation, le changement d'affectation ou les nuisances sonores. Il en va de même si le locataire principal n'emménage jamais lui-même ou ne souhaite plus du tout revenir.

Selon une décision récente du tribunal des baux, le bailleur peut interdire la sous-location de manière générale si les déclarations du locataire principal se sont révélées à plusieurs reprises fausses dans une procédure judiciaire antérieure et qu'aucune garantie n'existe donc quant à une sous-location correcte via des plateformes de réservation.

Le refus ne doit pas être arbitraire. La sous-location dépend de l'accord du bailleur, mais celui-ci ne peut la refuser conformément à l'art. 262 al. 2 CO que pour les motifs prévus. Si les conditions sont remplies, le bailleur ne peut plus refuser la sous-location que dans des cas exceptionnels.

Pas de commerce aux dépens du bailleur

Le locataire principal ne doit réaliser aucun bénéfice avec la sous-location. Le loyer exigé doit rester proportionné ; un loyer majoré constitue un motif de refus. Celui qui s'enrichit sur le loyer de sous-location risque que le bailleur interdise la sous-location.

Pour les locaux meublés ou particulièrement équipés, une majoration est reconnue. Le guide de La Mobilière indique comme valeur de référence au maximum 15 à 20 pour cent de frais d'amortissement sur le loyer lorsque des locaux meublés sont loués. La majoration couvre l'usure du mobilier mis à disposition et non une marge bénéficiaire.

Valeurs de référence pour les majorations de loyer dans les locaux commerciaux meublés

Durée et portée : où se situent les limites

La sous-location dite « infinie » peut être interdite par le bailleur. Le locataire principal déménage alors de fait de manière permanente, conserve les locaux et continue de payer le loyer, par exemple pour se réserver les locaux en prévision de situations imprévues ou pour les céder à un membre de sa famille ou à une connaissance pour une durée déterminée.

Il en va de même si le locataire principal n'emménage jamais lui-même ou ne souhaite plus revenir. La sous-location n'est alors pas un remplacement temporaire de sa propre utilisation, mais une cession durable, qui échoue à l'examen des inconvénients.

Pour les locaux commerciaux, le changement d'affectation constitue une limite supplémentaire. Si le local est utilisé pour une activité commerciale différente de celle prévue dans le bail principal, cela peut constituer un inconvénient pour le bailleur justifiant un refus.

Sous-bail à ferme : l'alternative pour les locaux commerciaux

Le sous-bail à ferme se distingue de la sous-location. Selon l'art. 291 CO, le preneur à ferme peut, avec l'accord du bailleur à ferme, sous-louer ou louer la chose en tout ou en partie. Le sous-bail à ferme n'est donc pas non plus possible sans l'accord du bailleur à ferme.

Le choix entre le sous-bail à ferme et la sous-location dépend de ce qui est cédé. Dans le cas de la sous-location, l'usage des locaux est cédé. Dans le cas du bail à ferme, l'utilisation s'accompagne d'une possibilité de rendement, ce qui peut être le modèle le plus adapté pour les établissements de restauration, les locaux commerciaux avec une clientèle fidèle ou les entreprises disposant de leur propre organisation et de leur propre personnel. Celui qui souhaite faire reprendre l'exploitation plutôt que de simplement céder des locaux examinera le sous-bail à ferme.

Responsabilité et conséquences d'une sous-location non autorisée

Le locataire principal reste responsable de l'intégralité du loyer envers le bailleur, même si le sous-locataire ne paie pas sa part. Il est également responsable des dommages causés par le sous-locataire, même s'il a déjà quitté les locaux mais figure toujours sur le contrat de bail.

Si la sous-location est refusée à juste titre et qu'elle est néanmoins réalisée, le bailleur peut résilier le rapport de bail, éventuellement même de manière extraordinaire. Il en va de même si aucun accord n'a été demandé alors que des motifs de refus existaient.

Le contrat de sous-location écrit apporte de la clarté concernant le loyer, les charges, la durée, la restitution des locaux et la responsabilité en cas de dommages. En outre, le sous-locataire devrait pouvoir prendre connaissance du bail principal, car ses dispositions s'appliquent également à lui.