Capire il contratto di locazione commerciale: diritti, obblighi e strutturazione

Di cosa si tratta nella locazione di locali commerciali

Per locale commerciale si intende qualsiasi spazio destinato contrattualmente all'esercizio di un'attività commerciale o, in senso più ampio, allo svolgimento di un'attività professionale. Tipici sono i negozi, gli uffici, i magazzini, le officine e gli spazi vendita. Presupposto è che i locali vengano concessi in locazione dietro pagamento di un canone.

Per la locazione di locali commerciali si applicano gli art. 253 e seguenti del Codice delle obbligazioni. La differenza sostanziale rispetto alla locazione di abitazioni risiede nella situazione degli interessi: la locazione di abitazioni è fortemente caratterizzata da meccanismi di protezione legale a favore dei locatari; nella locazione di locali commerciali, invece, prevale una strutturazione individuale e orientata economicamente.

Un contratto di locazione può essere concluso oralmente. Per i locali commerciali, tuttavia, la forma scritta è fortemente raccomandata per motivi probatori, soprattutto perché le successive controversie riguardano spesso la destinazione d'uso, le modifiche o i costi accessori.

Libertà contrattuale e suoi limiti

Per i locali commerciali, le parti hanno un margine di manovra nettamente superiore rispetto alle abitazioni: destinazione d'uso, evoluzione del canone, manutenzione, diritti di modifica, garanzie e risoluzione possono essere regolati in gran parte in modo individuale. Tuttavia, anche in questo caso si applicano le disposizioni inderogabili del diritto di locazione.

Un limite centrale è posto dal diritto pubblico: la destinazione d'uso concordata deve essere ammessa e autorizzata dal diritto edilizio. In mancanza di autorizzazione, si rischiano problemi notevoli fino alla chiusura dell'attività da parte delle autorità, ad esempio nel caso di un caffè senza autorizzazione per la ristorazione. Tali questioni vanno chiarite prima della stipula del contratto.

Anche per il canone di locazione esistono dei parametri: ai sensi dell'art. 11 dell'Ordinanza sulla locazione, il canone può essere confrontato con i prezzi al metro quadrato usuali nel quartiere per oggetti dello stesso tipo.

Parti contraenti, solvibilità e garanzie

Nel traffico commerciale, il locatario è spesso una persona giuridica, come una SA o una Sagl. Chi è indicato come locatario nel contratto ottiene tutti i diritti e i doveri derivanti dal contratto di locazione nei confronti del locatore. È pertanto fondamentale chiarire esattamente chi firma e se un'ulteriore persona debba assumere una responsabilità solidale.

Per le persone giuridiche, una verifica della solvibilità è essenziale. Le aziende di nuova fondazione e le start-up presentano un rischio di insolvenza più elevato. Se la solvibilità non è sufficiente, si può ricorrere a una responsabilità solidale o a una fideiussione.

Le garanzie possono essere depositate ai sensi dell'art. 257e CO in denaro o titoli presso una banca, su un conto di risparmio o in un deposito, intestato al locatario. A differenza delle locazioni di abitazioni, dove il deposito di garanzia è legalmente limitato a tre mensilità, per i contratti di locazione commerciale l'importo è illimitato; sono consueti da sei a dodici mensilità.

Oltre al deposito in contanti, esistono assicurazioni di garanzia locativa, responsabilità solidale, fideiussione, contratti di garanzia e accollo del debito. Chiarite in anticipo quale garanzia il locatario è disposto a prestare. Ai sensi dell'art. 268 CO, al locatore spetta inoltre un diritto di ritenzione sui beni mobili che si trovano nei locali locati e che ne costituiscono l'arredamento o sono destinati all'uso; tale diritto garantisce il canone annuale scaduto e il canone semestrale in corso ed è escluso per i beni impignorabili.

Destinazione d'uso, carichi del suolo e requisiti edilizi

Per i locali abitativi, la destinazione d'uso è chiaramente definita con «abitazione». Per i locali commerciali, la destinazione d'uso consentita deve essere definita con precisione, ad esempio ristorazione, commercio al dettaglio, ufficio, magazzino o produzione. Una formulazione vaga crea conflitti e, in mancanza di autorizzazione, può persino comportare la nullità dell'accordo.

Prima della stipula del contratto, vanno chiariti i presupposti tecnici ed edilizi. I carichi ammissibili sul pavimento sono spesso decisivi nel settore commerciale, ad esempio per macchinari, aree di stoccaggio o attrezzature pesanti; se entrano in gioco tali carichi, è opportuno coinvolgere un ingegnere strutturista.

Vanno inoltre chiariti l'accesso e le consegne, i parcheggi, gli allacciamenti elettrici, la ventilazione, nonché le prescrizioni in materia di protezione antincendio e sicurezza sul lavoro.

Passi prima della stipula del contratto: verifica edilizia e tecnica

Chiarire l'ammissibilità ediliziaLa destinazione d'uso deve essere autorizzata; ad es. la ristorazione senza autorizzazione comporta la chiusura.
Verificare i carichi del pavimentoPer macchinari pesanti o aree di stoccaggio: incaricare uno strutturista per garantire la portanza.
Garantire l'accesso e le consegneAccesso per camion, baia di carico, montacarichi: verificare che siano tecnicamente disponibili.
Controllare gli impianti elettrici, di ventilazione e di protezione antincendioRispetto delle norme svizzere sulla sicurezza sul lavoro e sulla protezione antincendio.

Modifiche del locatario, smantellamento e subentro

Nel settore commerciale, il locatario investe spesso di persona in ristrutturazioni per adattare i locali alla propria attività. Le modifiche del locatario sono un tema contrattuale centrale e dovrebbero essere regolate esplicitamente.

Vanno regolate tre questioni: cosa può essere modificato, cosa deve essere rimosso al momento del trasloco e cosa può essere rilevato dal locatore. Gli obblighi di smantellamento sono concordati individualmente; una tipica questione controversa è se il locatario debba effettivamente smantellare tutto al momento dell'uscita.

Sono utili disposizioni chiare sull'approvazione del locatore e sulle eventuali autorizzazioni, sulla ripartizione dei costi, su un'eventuale indennità in caso di subentro, nonché sulla documentazione delle modifiche con relative planimetrie.

Modelli di canone: fisso, scalare, indicizzato o legato al fatturato

Il canone fisso è il modello più semplice: il canone di locazione rimane costante per tutta la durata del contratto. Nel settore abitativo è quasi esclusivamente in uso, poiché è facilmente calcolabile per entrambe le parti.

Nel canone a scalini, gli aumenti sono già stabiliti nel contratto. Nel canone indicizzato, il canone è legato a un indice. Entrambi i modelli trasferiscono una parte del rischio di evoluzione e di inflazione sul locatario, rendendo i costi meno prevedibili nel tempo.

Una particolarità del settore commerciale è il canone legato al fatturato: canone base più una percentuale sul fatturato. Il locatore partecipa al successo economico, e il rischio viene parzialmente condiviso. I settori tipici sono la ristorazione e il commercio al dettaglio. Per il locatore, ciò comporta un onere aggiuntivo: il concetto di fatturato deve essere definito chiaramente e la contabilità, compresi i diritti di ispezione, deve essere regolamentata.

Indipendentemente dal modello, va stabilito quali costi accessori vengono trasferiti al locatario e come viene effettuata la relativa contabilizzazione.

Confronto: modelli di canone nel settore commerciale

Canone fissoCostante per tutta la durata del contratto; facilmente calcolabile per entrambe le parti. Nessun rischio dovuto a inflazione o fluttuazioni di mercato.
Canone a scaliniGli aumenti sono fissati nel contratto; il locatario partecipa all'aumento dei costi. Meno prevedibile nel tempo.
Canone indicizzatoLegato a un indice (ad es. indice dei prezzi al consumo). Il rischio per il locatario aumenta con l'inflazione. La prevedibilità si riduce.
Canone legato al fatturatoCanone base più una percentuale sul fatturato. Il locatore partecipa al successo economico. Elevato onere amministrativo per la contabilizzazione.

Vantaggi e rischi dei canoni legati al fatturato

Vantaggi per il locatorePartecipazione al successo economico dell'attività; entrate maggiori in caso di buona andamento degli affari.
Rischi per il locatoreElevato onere amministrativo per la contabilizzazione; necessità di chiarire la definizione di fatturato, i diritti di ispezione e le revisioni.
Vantaggi per il locatarioCondivisione parziale del rischio con il locatore; costi fissi inferiori in caso di fluttuazioni del fatturato.
Rischi per il locatarioMaggiore pressione finanziaria in caso di fatturato basso; le incertezze contrattuali possono portare a controversie.

Trasferimento, disdetta e proroga della locazione

Il locatario può trasferire il rapporto di locazione a una terza parte solo con il consenso scritto del locatore (art. 263 CO). Il consenso può essere rifiutato solo per un motivo importante. Tra il locatario e la parte subentrante viene stipulato un contratto di subentro scritto che ne regola le condizioni, come ad esempio il rilevamento dei beni mobili.

Per la disdetta, le parti possono recedere ai sensi dell'art. 266d CO con un preavviso di sei mesi per una data d'uso locale o, in mancanza di un uso locale, per la fine di una durata trimestrale di locazione. Per le locazioni di abitazioni, il preavviso è di tre mesi. In quale misura sia possibile derogare da ciò nel caso concreto è una questione giuridica che dovrebbe essere chiarita prima della strutturazione del contratto.

Per la proroga della locazione, per i locali commerciali si applicano limiti diversi rispetto alle abitazioni: il rapporto di locazione può essere prorogato al massimo di sei anni, e nell'ambito di questa durata massima possono essere concesse una o due proroghe (art. 272b CO).

Per le disdette e le risoluzioni consensuali, si raccomanda la forma scritta per motivi probatori.

Strutturazione del contratto con lista di controllo

Un contratto di locazione commerciale si redige al meglio sulla base di una lista di controllo fissa. I seguenti punti dovrebbero far parte di ogni negoziazione, messi per iscritto e firmati da entrambe le parti.

Parti contraenti: chi prende in locazione, chi firma e se eventualmente un'ulteriore persona risponde in solido o tramite fideiussione?

Oggetto e destinazione d'uso: descrizione esatta dei locali e dell'uso consentito; ammissibilità edilizia chiarita in anticipo.

Requisiti tecnici: carichi del pavimento, accesso, consegne, parcheggi, allacciamenti elettrici e ventilazione.

Canone di locazione: modello fisso, a scalini, indicizzato o legato al fatturato; in caso di canone legato al fatturato, definizione del fatturato e modalità di contabilizzazione.

Costi accessori: quali costi di esercizio vengono trasferiti e come viene effettuata la contabilizzazione?

Garanzie: forma, importo, deposito e restituzione; chiarimento su quale garanzia il locatario è disposto a prestare.

Modifiche e smantellamento: autorizzazioni, approvazione del locatore, ripartizione dei costi, rilevamento da parte del locatore, documentazione con planimetrie.

Manutenzione e assicurazioni: delimitazione dei lavori di manutenzione e regolamentazione dell'assicurazione cose e responsabilità civile.

Trasferimento e sublocazione: necessità di approvazione e condizioni di un contratto di subentro.

Disdetta e risoluzione: termini, date e forma; indicazione di un'eventuale proroga della locazione.

Consegna: verbale con stato dei locali, letture dei contatori e consegna delle chiavi.

Per la stesura sono adatti i contratti modello, ad esempio dell'HEV Svizzera o dell'Associazione Svizzera Inquilini.