Subaffitto di locali commerciali: consenso e limiti

Subaffitto di locali commerciali: consentito, ma non senza consenso

Il subaffitto è in linea di principio ammesso anche per i locali commerciali. Un divieto generale di subaffitto nel contratto di locazione è nullo; i limiti derivano dall'art. 262 CO. Chi, in qualità di locatario principale, intende cedere gli spazi a terzi, deve ottenere preventivamente il consenso del locatore e non può trarre alcun lucro dal subaffitto.

L'obbligo di ottenere il consenso non si limita alla cessione completa di un immobile. Una sentenza in materia di locazioni stabilisce che per il subaffitto tramite piattaforme online valgono le stesse regole del subaffitto classico; in teoria, sarebbe necessario un consenso per ogni singola operazione. Per questo motivo, nella pratica sono preferibili un consenso generale o una clausola di autorizzazione nel contratto di locazione principale.

La verifica degli svantaggi varia a seconda dell'immobile. Per gli spazi abitativi, l'attenzione si concentra sul sovraffollamento e sulla qualità abitativa. Per i locali commerciali, invece, decide l'uso concreto: che tipo di attività vi si insedia, quanto intensamente vengono utilizzati gli spazi e se l'uso si discosta dalla destinazione prevista. Il parametro di riferimento è il singolo immobile, non una regola generale.

Subaffitto di spazi abitativi e commerciali: differenze nel principio degli svantaggi

Come si svolge la procedura di consenso

Il locatario principale informa il locatore prima dell'inizio del subaffitto e presenta le condizioni di subaffitto nonché il relativo contratto. Il locatore verifica di norma se il contratto è abusivo, se ne derivano svantaggi per lui e per gli altri locatari e se il canone di locazione dichiarato è troppo elevato. Può chiedere informazioni sulle condizioni di locazione del subaffitto. I nuovi sublocatari devono essergli comunicati.

Chi deve richiedere il consenso per ogni singola operazione di subaffitto perde tempo. È più semplice ottenere un consenso generale al subaffitto, che può essere richiesto dopo l'inizio della locazione, oppure inserire una clausola di autorizzazione già nel contratto di locazione prima dell'inizio della stessa. Chi al momento del trasloco sa che è possibile un subaffitto, può già ottenere l'assenso in quella fase.

Un contratto di subaffitto scritto non è obbligatorio per legge, ma è raccomandato. Altrettanto utile è concedere al sublocatario la visione del contratto di locazione principale, affinché conosca gli obblighi e le limitazioni d'uso in esso contenuti.

Quando il locatore può rifiutare il subaffitto

Se il locatario principale rifiuta di fornire informazioni sulle condizioni di subaffitto, il locatore può vietare il subaffitto. Può rifiutarlo anche se le condizioni sono abusive, in particolare se al sublocatario viene richiesto un canone di locazione eccessivo.

Un motivo di rifiuto sono gli svantaggi che derivano al locatore dal subaffitto, come ad esempio il sovraffollamento, il cambio di destinazione o il rumore. Lo stesso vale se il locatario principale non vi si insedia mai o non intende più tornarvi.

Secondo una recente sentenza in materia di locazioni, il locatore può vietare generalmente il subaffitto se le dichiarazioni del locatario principale in un precedente procedimento giudiziario si sono rivelate più volte false e pertanto non vi è alcuna garanzia di un corretto subaffitto tramite piattaforme di prenotazione.

Il rifiuto non deve essere arbitrario. Il subaffitto dipende dal consenso del locatore, il quale tuttavia, ai sensi dell'art. 262 cpv. 2 CO, può rifiutarlo solo per i motivi previsti. Se le condizioni sono soddisfatte, il locatore può rifiutare il subaffitto solo in casi eccezionali.

Nessun affare a spese del locatore

Con il subaffitto, il locatario principale non può trarre alcun lucro. Il canone di locazione richiesto in subaffitto deve rimanere proporzionato; un canone eccessivo costituisce motivo di rifiuto. Chi si arricchisce sul canone di subaffitto rischia che il locatore vieti il subaffitto.

Per gli spazi arredati o dotati di attrezzature speciali è riconosciuto un supplemento. La guida della Mobiliar indica come valore di riferimento al massimo il 15-20% dei costi di ammortamento sul canone di locazione, qualora vengano affittati locali arredati. Il supplemento copre l'usura degli arredi ceduti e non un margine di profitto.

Valori di riferimento per i supplementi al canone di locali commerciali arredati

Durata e portata: dove si trovano i limiti

Il cosiddetto subaffitto «infinito» può essere vietato dal locatore. In questo caso, il locatario principale si trasferisce di fatto in modo permanente, mantiene gli spazi e continua a pagare il canone di locazione, ad esempio per assicurarsi gli spazi in previsione di situazioni impreviste o per cederli a un familiare o a un conoscente per un periodo determinato.

Lo stesso vale se il locatario principale non vi si insedia mai o non intende più tornarvi. Il subaffitto non è allora un sostituto temporaneo del proprio uso, bensì una cessione duratura, che fallisce alla verifica degli svantaggi.

Per i locali commerciali, il cambio di destinazione si aggiunge come ulteriore limite. Se il locale viene utilizzato per un ramo commerciale diverso da quello previsto nel contratto di locazione principale, ciò può configurare uno svantaggio per il locatore che giustifica il rifiuto.

Subconcessione: l'alternativa per i locali commerciali

La subconcessione si affianca al subaffitto. Ai sensi dell'art. 291 CO, il conduttore può, con il consenso del concedente, subconcedere o locare la cosa in tutto o in parte. Anche la subconcessione non è quindi possibile senza il consenso del concedente.

Se sia più adatta la subconcessione o il subaffitto dipende da ciò che viene ceduto. Con il subaffitto viene ceduto l'uso degli spazi. Con la concessione si aggiunge l'uso con possibilità di lucro, il che può essere il modello più adatto per le aziende della ristorazione, i negozi con una clientela consolidata o le aziende con una propria organizzazione e personale. Chi intende far proseguire l'attività invece di limitarsi a cedere gli spazi, valuti la subconcessione.

Responsabilità e conseguenze di un subaffitto non autorizzato

Il locatario principale rimane responsabile dell'intero canone di locazione nei confronti del locatore, anche se il sublocatario non paga la sua quota. È inoltre responsabile per i danni causati dal sublocatario, anche se ha già lasciato gli spazi ma figura ancora nel contratto di locazione.

Se il subaffitto viene legittimamente rifiutato e viene comunque effettuato, il locatore può disdire il rapporto di locazione, eventualmente anche in via straordinaria. Lo stesso vale se non è stato richiesto alcun consenso e sussistevano motivi di rifiuto.

Il contratto di subaffitto scritto crea chiarezza in merito a canone di locazione, oneri accessori, durata, restituzione degli spazi e responsabilità per i danni. Inoltre, il sublocatario dovrebbe poter prendere visione del contratto di locazione principale, poiché le sue disposizioni si applicano anche a lui.