Rilevare e ottimizzare i consumi energetici degli immobili commerciali

Perché vale la pena concentrarsi sui consumi degli immobili commerciali

Negli immobili commerciali e industriali, il rendimento si genera principalmente durante la gestione ordinaria, non attraverso la valorizzazione del capitale. L'analisi delle performance IAZI per gli immobili commerciali, relativa agli anni dal 2016 al 2020, indica per il 2020 un rendimento del flusso di cassa netto del 4,3 % per gli immobili commerciali e industriali (anno precedente 4,6 %) e una crescita di valore dell'1,5 % (anno precedente −0,9 %). Nel segmento residenziale il quadro era invertito: crescita di valore del 3,6 %, rendimento del flusso di cassa netto del 3,1 %. Rolf Bach, CEO di Remnex AG, commenta questi dati constatando che la performance degli immobili a uso commerciale è «generata principalmente dal flusso di cassa e meno dalla valorizzazione degli immobili».

I locali sfitti accentuano questo effetto: nel 2024, secondo un'analisi del portale helmut-hoehn.ch, il tasso di sfitto medio per gli immobili commerciali era del 5,8 %, contro il 2,2 % per quelli residenziali. Già nel 2020, IAZI quantificava i canoni di locazione non realizzati per gli immobili commerciali e industriali al 10 % (anno precedente 8,3 %), e al 4 % per quelli residenziali. Durante i periodi di sfitto, il proprietario si fa carico interamente dei costi legati ai consumi; in caso di cambio di inquilino, se non esiste un concetto di misurazione, si perdono i dati empirici sui carichi di processo.

Un immobile commerciale si differenzia dal segmento residenziale in tre aspetti: spesso riunisce usi misti (uffici, magazzini, vendita, produzione) sotto un unico tetto, richiede energia di processo per macchinari, aria compressa, freddo o calore, e gli orari di esercizio seguono la produzione anziché il ritmo abitativo. Un dato di consumo per l'intero edificio dice quindi poco; solo la ripartizione per gruppi di utenti, superfici e processi mostra dove si generano i costi.

Rilevare: definire punti di misurazione, contatori e fonti di dati

Vengono rilevati tre media: calore (riscaldamento, acqua calda, calore di processo), acqua (sanitari, processo, irrigazione) ed elettricità (illuminazione, ventilazione e climatizzazione, azionamenti, freddo, IT e comunicazione). La rilevazione avviene separatamente per gruppi di utenti, superfici locabili e processi, in modo che il consumo possa essere attribuito a un'unità responsabile. Prestatori di servizi come ista swiss ag rilevano e fatturano i consumi di calore, acqua ed energia e utilizzano piattaforme digitali di monitoraggio e reporting per l'analisi dell'efficienza energetica, integrate da consulenze sulla tecnica degli edifici, l'ottimizzazione energetica e le prescrizioni di legge.

L'analisi diventa affidabile solo con un inventario completo dei contatori: numero del contatore, grandezza misurata, unità, tipo di lettura (manuale o telerilevata), periodo di misurazione e rapporto di proprietà del contatore. A ciò si aggiungono le grandezze di riferimento – superficie riscaldata o raffrescata, numero di persone, ore di esercizio, quantità di produzione – nonché una chiave di attribuzione che assegna un contatore a ogni superficie locabile e a ogni processo. L'energia termica necessita di una correzione meteorologica tramite i gradi-giorno, altrimenti si attribuiscono inverni miti alla propria ottimizzazione. Prima di confrontare due periodi, vanno dichiarate lacune, valori stimati e delimitazioni.

Il concetto di misurazione precede l'acquisto dei contatori: quale grandezza misurare, in quale punto, con quale risoluzione, chi legge e con quale frequenza. Se successivamente si acquista un servizio esterno di rilevazione e fatturazione, il concetto definisce quali dati vengono forniti al prestatore e in quale forma ritornano, affinché i dati sui consumi confliscano senza interruzioni di media nella propria valutazione di portafoglio.

Media di consumo energetico e grandezze di misurazione centrali

Monitoraggio e documentazione: cosa prescrive l'Ordinanza sull'efficienza energetica

L'Ordinanza sull'efficienza energetica (OEn, RS 730.03) è un'ordinanza di esecuzione della Legge sull'energia (LEn, RS 730.0) e concretizza gli obblighi e i requisiti per l'aumento dell'efficienza energetica. Si applica agli edifici, agli impianti e ai processi che consumano energia e definisce requisiti tecnici minimi, strumenti di promozione e obblighi di monitoraggio. L'OEn attua la Strategia energetica 2050, con la quale la Svizzera mira a un approvvigionamento energetico climaticamente neutro entro il 2050, e supporta Cantoni, Comuni, imprese e proprietari nell'attuazione degli obiettivi di efficienza sanciti dalla legge.

Per quanto riguarda monitoraggio, reporting e trasparenza, l'OEn richiede che il consumo di energia e le misure di efficienza vengano rilevati e documentati con obbligo di rapporto periodico, per poter verificare l'efficacia delle misure. In pratica, ciò significa: definire un anno di riferimento fisso, rilevare ogni misura con data di esecuzione e somma dell'investimento, e confrontare i valori misurati prima e dopo utilizzando le stesse grandezze di riferimento. Senza una correzione per condizioni meteorologiche, tasso di occupazione e quantità di produzione, resta aperto quale quota di un risparmio documentato sia effettivamente attribuibile alla misura.

La documentazione periodica costituisce quindi la base per le decisioni: mostra quale misura ha effettivamente ridotto i consumi, rende giustificabili le decisioni di investimento nei confronti degli inquilini, del consiglio di amministrazione o della banca e impedisce che un'ottimizzazione già pagata ritorni dopo due anni allo stato iniziale, perché nessuno si accorge della deviazione.

Diventare comparabili: le etichette degli edifici come valore di riferimento

Le etichette rendono misurabili e comparabili gli aspetti energetici e climatici degli edifici. Forniscono un valore di riferimento con cui posizionare un singolo immobile: non «abbiamo risanato», ma una classificazione del proprio oggetto rispetto a edifici comparabili e ai requisiti che il mercato impone agli spazi commerciali.

Questo valore di riferimento è immediatamente utilizzabile in tre situazioni: nella locazione, poiché gli inquilini includono sempre più i costi accessori e l'impatto climatico di una superficie nelle loro decisioni sulla localizzazione; nella gestione del portafoglio, perché gli immobili possono essere prioritizzati in base alla loro classificazione anziché all'anno di costruzione o all'istinto; e nella pianificazione degli investimenti, perché le fasi di risanamento possono essere allineate alla classificazione desiderata e se ne può stimare in anticipo il rapporto costi-benefici. Una determinazione della situazione iniziale prima dell'inizio delle misure evita inoltre che i soldi fluiscano in componenti edilizi che non sono affatto decisivi per il livello obiettivo.

Ottimizzare: impianti, processi e tecnica degli edifici

L'OEn stabilisce priorità chiare: le imprese industriali e commerciali devono progettare i loro processi produttivi e impianti in modo energeticamente efficiente; i risparmi energetici e le ottimizzazioni dei processi sono prescritti in modo vincolante. Le misure di efficienza energetica devono essere attuate in combinazione con energie rinnovabili, affinché il fabbisogno energetico sia coperto in modo sostenibile. Le nuove costruzioni e le ristrutturazioni devono rispettare standard energetici minimi, che includono un isolamento moderno, sistemi di riscaldamento efficienti e una tecnica degli edifici intelligente. Per apparecchi, illuminazione, riscaldamento e impianti elettrici energeticamente efficienti esistono prescrizioni, incentivi e strumenti di promozione.

Per la sequenza delle misure in un immobile commerciale, ne consegue una logica semplice: prima l'analisi dei consumi per gruppi di utenti e processi, poi l'eliminazione delle perdite senza riduzione del comfort (tempi di inattività, ore di esercizio non necessarie, perdite di aria compressa e calore, azionamenti sovradimensionati), e solo successivamente la sostituzione dei componenti. Chi investe prima nella tecnica degli impianti, la dimensiona in base a un fabbisogno che sarebbe già diminuito grazie all'ottimizzazione operativa a monte.

Nella tecnica degli edifici, le leve sono l'illuminazione, la ventilazione e la climatizzazione, il riscaldamento e l'acqua calda, nonché la tecnica di misurazione e regolazione, con cui si possono controllare i tempi di esercizio, i livelli di temperatura e i picchi di carico. Questi sistemi sono progettati in modo da coprire il fabbisogno residuo dopo l'ottimizzazione dei processi – e, ove possibile, da fonti rinnovabili. L'infrastruttura di rilevazione del primo passo fornisce le grandezze di misurazione con cui la strategia di regolazione può essere verificata continuamente.

Fasi per l'ottimizzazione dell'efficienza energetica negli immobili commerciali

Cosa porta – e chi cofinanzia

Come effetti dell'attuazione dell'OEn per i proprietari immobiliari e le imprese si considerano la riduzione dei costi di esercizio, l'aumento dell'efficienza energetica e la valorizzazione dell'immobile. Per le imprese si aggiunge che gli investimenti in impianti e processi energeticamente efficienti guadagnano rilevanza, poiché i sistemi inefficienti perdono redditività, mentre le soluzioni ottimizzate dal punto di vista energetico creano vantaggi competitivi. Un consumo inferiore agisce su due canali: riduce i costi accessori e quindi la fluttuazione degli inquilini, e diminuisce il rischio di futuri costi di adeguamento qualora i requisiti energetici vengano inaspriti.

Tali misure sono cofinanziate dal Programma Edifici della Confederazione e dei Cantoni, che sostiene le misure per l'aumento dell'efficienza energetica e la riduzione delle emissioni di CO₂. Oltre a ciò, molti Cantoni dispongono di strumenti propri. Per la pianificazione, ciò significa: chiarire le condizioni di promozione e i documenti da presentare prima dell'esecuzione, presentare le domande normalmente prima dell'inizio dei lavori e documentare l'esecuzione in modo da rendere possibile la fatturazione e il controllo dell'efficacia.

Per una sequenza di investimento realistica, le misure vengono ordinate in base al tempo di ammortamento e alle dipendenze: prima le ottimizzazioni operative con breve tempo di recupero e senza interventi sulla sostanza, poi la tecnica degli impianti, e infine le misure sull'involucro edilizio, che sono economiche solo nell'ambito di rinnovi già pianificati. Ogni fase viene comprovata con i valori di misurazione del monitoraggio, in modo da poter giustificare la tranche successiva con risparmi effettivi anziché con ipotesi.

Definizione delle priorità per gli investimenti nell'efficienza energetica