Gewerbemietvertrag verstehen: Rechte, Pflichten und Gestaltung

Worum es bei der Geschäftsraummiete geht

Geschäftsraum ist jeder Raum, der vereinbarungsgemäss dem Betrieb eines Gewerbes oder – weiter gefasst – der Ausübung einer beruflichen Tätigkeit dient. Typisch sind Ladenlokale, Büroräume, Lagerräume, Werkstätten und Verkaufsräume. Vorausgesetzt bleibt, dass die Räume gegen Mietzins überlassen werden.

Für die Geschäftsraummiete gelten Art. 253 ff. OR. Der wesentliche Unterschied zur Wohnungsmiete liegt in der Interessenlage: Wohnraummiete ist stark durch gesetzliche Schutzmechanismen zugunsten der Mieterschaft geprägt; bei Geschäftsraummiete steht die individuelle, wirtschaftlich ausgerichtete Gestaltung im Vordergrund.

Ein Mietvertrag kann mündlich abgeschlossen werden. Bei Geschäftsräumen ist die schriftliche Form aus Beweisgründen dringend zu empfehlen – gerade weil spätere Auseinandersetzungen oft Nutzungszweck, Ausbauten oder Nebenkosten betreffen.

Vertragsfreiheit und ihre Grenzen

Bei Geschäftsräumen haben die Parteien deutlich mehr Spielraum als bei Wohnraum: Nutzung, Mietzinsentwicklung, Unterhalt, Ausbaurechte, Sicherheiten und Beendigung lassen sich weitgehend individuell regeln. Die zwingenden Bestimmungen des Mietrechts gelten aber auch hier.

Eine zentrale Grenze setzt das öffentliche Recht: Der vereinbarte Nutzungszweck muss baurechtlich zulässig und bewilligt sein. Fehlt die Bewilligung, drohen erhebliche Probleme bis zur behördlichen Schliessung des Betriebs – etwa bei einem Café ohne Gastronomienutzung. Solche Fragen gehören vor den Vertragsabschluss.

Auch für den Mietzins gibt es Massstäbe: Nach Art. 11 VMWG kann der Mietzins über quartierübliche Quadratmeterpreise gleichartiger Objekte verglichen werden.

Vertragsparteien, Bonität und Sicherheiten

Im Geschäftsverkehr ist die Mieterschaft oft eine juristische Person, etwa eine GmbH oder AG. Wer im Vertrag als Mieterschaft aufgeführt ist, erhält sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag gegenüber der Vermieterschaft. Deshalb ist genau zu klären, wer unterschreibt und ob eine weitere Person mithaften soll.

Bei juristischen Personen ist eine Bonitätsprüfung essenziell. Neu gegründete Unternehmen und Start-ups bergen ein erhöhtes Ausfallrisiko. Genügt die Bonität nicht, kommen Solidarhaftung oder Bürgschaft in Frage.

Sicherheiten können nach Art. 257e OR in Geld oder Wertpapieren bei einer Bank auf einem Sparkonto oder Depot hinterlegt werden, das auf den Namen der Mieterschaft lautet. Anders als bei Wohnungsmieten, wo die Kaution gesetzlich auf drei Monatsmietzinse beschränkt ist, ist die Höhe bei Geschäftsmietverträgen unbeschränkt; üblich sind sechs bis zwölf Monatsmieten.

Neben der Barkaution gibt es Mietkautionsversicherungen, Solidarhaftung, Bürgschaft, Garantievertrag und Schuldbeitritt. Klären Sie vorgängig, welche Sicherheit die Mieterschaft zu leisten bereit ist. Nach Art. 268 OR steht der Vermieterschaft zudem ein Retentionsrecht an den beweglichen Sachen zu, die sich in den vermieteten Räumen befinden und zu deren Einrichtung oder Benutzung gehören; es sichert den verfallenen Jahreszins und den laufenden Halbjahreszins und ist bei pfändungsgeschützten Sachen ausgeschlossen.

Nutzungszweck, Bodenlasten und bauliche Anforderungen

Bei Wohnräumen ist die Nutzung mit «Wohnen» klar umschrieben. Bei Geschäftsräumen muss der erlaubte Nutzungszweck präzise festgelegt werden, etwa Gastronomie, Einzelhandel, Büro, Lager oder Produktion. Eine vage Formulierung schafft Streit und kann bei fehlender Bewilligung sogar die Unwirksamkeit der Vereinbarung nach sich ziehen.

Vor Vertragsabschluss sind die technischen und baulichen Voraussetzungen zu klären. Zulässige Bodenlasten sind im Gewerbe häufig entscheidend, etwa bei Maschinen, Lagerflächen oder schwerem Equipment; kommen solche Lasten ins Spiel, sollte ein Statiker beigezogen werden.

Ebenso zu klären sind Erschliessung und Anlieferung, Parkierung, Elektroanschlüsse, Lüftung sowie Auflagen aus Brandschutz und Arbeitssicherheit.

Schritte vor dem Vertragsabschluss: Baurechtliche und technische Prüfung

Mieterausbauten, Rückbau und Übernahme

Im Gewerbe investiert die Mieterschaft häufig selbst in Umbauten, damit die Räume zum Betrieb passen. Mieterausbauten sind ein zentrales Vertragsthema und sollten ausdrücklich geregelt werden.

Zu regeln sind drei Fragen: Was darf ausgebaut werden, was muss beim Auszug entfernt werden, und was kann die Vermieterschaft übernehmen? Die Rückbaupflichten werden individuell vereinbart; typische Streitfrage ist, ob die Mieterschaft beim Auszug tatsächlich zurückbauen muss.

Sinnvoll sind klare Bestimmungen zur Zustimmung der Vermieterschaft und zu allfälligen Bewilligungen, zur Kostentragung, zu einer möglichen Entschädigung bei Übernahme sowie zur Dokumentation der Ausbauten mit Plänen.

Mietzinsmodelle: fix, gestaffelt, indexiert oder umsatzabhängig

Die feste Miete ist das einfachste Modell: Der Mietzins bleibt über die Vertragsdauer konstant. Im Wohnbereich ist sie fast ausschliesslich üblich, weil sie für beide Seiten gut kalkulierbar ist.

Bei der Staffelmiete stehen die Erhöhungsschritte bereits im Vertrag. Bei der Indexmiete wird der Mietzins an einen Index gekoppelt. Beide Modelle verlagern einen Teil des Entwicklungs- und Inflationsrisikos auf die Mieterschaft und machen die Kosten über die Laufzeit weniger planbar.

Eine Besonderheit des Gewerbes ist die Umsatzmiete: Sockelmiete plus prozentuale Beteiligung am Umsatz. Die Vermieterschaft partizipiert am wirtschaftlichen Erfolg, das Risiko wird teilweise geteilt. Typische Branchen sind Gastronomie und Einzelhandel. Für die Vermieterschaft bedeutet das zusätzlichen Aufwand: Der Umsatzbegriff muss klar definiert und die Abrechnung samt Einsichtsrechten geregelt sein.

Unabhängig vom Modell ist festzuhalten, welche Betriebskosten auf die Mieterschaft überwälzt werden und wie darüber abgerechnet wird.

Vergleich: Mietzinsmodelle im Gewerbebereich

Vorteile und Risiken von Umsatzmieten

Übertragung, Kündigung und Mieterstreckung

Die Übertragung des Mietverhältnisses auf eine dritte Partei darf die Mieterschaft nur mit schriftlicher Zustimmung der Vermieterschaft vornehmen (Art. 263 OR). Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Zwischen Mieterschaft und übernehmender Partei wird ein schriftlicher Übernahmevertrag geschlossen, der die Bedingungen regelt, etwa die Übernahme von Mobilien.

Für die Kündigung können die Parteien nach Art. 266d OR mit einer Frist von sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin kündigen oder, wenn kein Ortsgebrauch besteht, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer. Bei Wohnungsmieten beträgt die Frist drei Monate. In welchem Umfang im Einzelfall davon abgewichen werden kann, ist eine Rechtsfrage, die vor der Vertragsgestaltung geklärt werden sollte.

Bei der Mieterstreckung gelten für Geschäftsräume andere Grenzen als bei Wohnraum: Das Mietverhältnis kann um höchstens sechs Jahre erstreckt werden, wobei im Rahmen dieser Höchstdauer eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden können (Art. 272b OR).

Für Kündigungen und einvernehmliche Aufhebungen empfiehlt sich aus Beweisgründen die schriftliche Form.

Vertragsgestaltung mit Checkliste

Ein Geschäftsmietvertrag lässt sich am besten anhand einer festen Prüfliste aufsetzen. Die folgenden Punkte gehören in jede Verhandlung – schriftlich festgehalten und von beiden Seiten unterzeichnet.

Parteien: Wer mietet, wer unterschreibt, und haftet allenfalls eine weitere Person solidarisch oder über eine Bürgschaft?

Objekt und Nutzungszweck: genaue Umschreibung der Räume und der erlaubten Nutzung; baurechtliche Zulässigkeit vorab geklärt.

Technische Anforderungen: Bodenlasten, Erschliessung, Anlieferung, Parkierung, Elektroanschlüsse und Lüftung.

Mietzins: fixes, gestaffeltes, indexiertes oder umsatzabhängiges Modell; bei Umsatzmiete Definition des Umsatzes und Abrechnungsmodalitäten.

Nebenkosten: welche Betriebskosten werden überwälzt, und wie wird abgerechnet?

Sicherheiten: Form, Höhe, Hinterlegung und Rückgabe; Abklärung, welche Sicherheit die Mieterschaft zu leisten bereit ist.

Ausbau und Rückbau: Bewilligungen, Zustimmung der Vermieterschaft, Kostentragung, Übernahme durch die Vermieterschaft, Dokumentation mit Plänen.

Unterhalt und Versicherungen: Abgrenzung der Unterhaltsarbeiten sowie Regelung der Sach- und Haftpflichtversicherung.

Übertragung und Untermiete: Zustimmungserfordernis und Bedingungen eines Übernahmevertrags.

Kündigung und Beendigung: Fristen, Termine und Form; Hinweis auf eine allfällige Mieterstreckung.

Übergabe: Protokoll mit Zustand der Räume, Zählerständen und Schlüsselübergabe.

Für die Ausformulierung eignen sich Musterverträge, etwa vom HEV Schweiz oder vom Mieterinnen- und Mieterverband.