Aménagements et remise en état : obligations dans le bail commercial

Bail commercial et aménagements par le locataire : la situation de départ

Un local commercial est tout espace qui, selon l'accord, sert à l'exploitation d'une activité commerciale ou professionnelle spécifique. Cela inclut les bureaux, les surfaces de vente, les ateliers, les dépôts et les espaces de stockage. Seuls les locaux servant à une activité lucrative sont concernés ; peu importe que cette activité soit exercée à titre principal ou accessoire, et qu'elle génère ou non des bénéfices. L'usage convenu est déterminant.

Un kiosque, un stand à marrons chauds ou une station de lavage automatique pour voitures peuvent également constituer des locaux commerciaux. En revanche, ne sont pas considérés comme tels les terrains non bâtis, les terrains de sport, les places de parc ou les entrepôts extérieurs.

Cette qualification n'est pas seulement une question de terminologie : le droit du bail prévoit de nombreuses dispositions spéciales pour les locaux d'habitation et les locaux commerciaux. Dans le cadre d'un bail commercial, ce sont les clauses contractuelles qui déterminent si et comment le locataire peut effectuer des transformations, à qui appartiennent les investissements et ce qui doit être fait lors de la restitution. Quiconque investit dans des surfaces de bureau, de vente, d'atelier ou de cabinet médical doit clarifier ces points avant la signature du contrat, et non pas seulement au moment du déménagement.

La location « en brut » (Rohbaumiete) est courante : le locataire y crée lui-même l'état nécessaire à l'usage. La loi ne la mentionne pas explicitement. Il en résulte des litiges typiques : dans quelle mesure le locataire doit-il être indemnisé pour ses aménagements, quand ses investissements sont-ils amortis et est-il tenu de remettre les lieux en état à la fin du bail ? Une réglementation contractuelle précise permet d'éviter les divergences.

L'art. 260a CO régit les modifications constructives en trois alinéas : l'al. 1 traite de l'admissibilité, l'al. 2 du renouvellement autorisé ou de la transformation par le locataire, et l'al. 3 de l'indemnisation pour plus-value. Pour les locaux commerciaux, s'appliquent en outre les art. 269 ss. CO relatifs à la protection contre les loyers abusifs ainsi que les art. 271 ss. CO.

Transformation uniquement avec l'accord écrit du bailleur

En principe, le locataire a droit à la remise de la chose louée pour l'usage convenu, mais pas à sa modification constructive. L'art. 260a CO exige expressément l'accord écrit du bailleur pour toute transformation. Les travaux effectués sans cet accord sont illicites et peuvent entraîner un résiliation du bail ou des demandes de dommages-intérêts. En cas d'interventions massives sur la structure du bâtiment, une résiliation est même à craindre.

Un accord écrit de transformation une fois donné ne peut plus être révoqué par le bailleur ; une promesse orale n'offre pas cette protection. Il est donc impératif d'obtenir cet accord par écrit. Les relations peuvent se détériorer, l'immeuble peut être vendu avant le départ ou le bailleur peut décéder. Lors de la restitution des locaux, le locataire se retrouve alors face à une partie qui ignore la promesse orale précédente.

L'art. 260a al. 1 CO régit l'admissibilité de la transformation et exige la forme écrite. L'art. 260a al. 2 CO concerne le renouvellement autorisé ou la transformation par le locataire, c'est-à-dire les aménagements réalisés avec l'accord du bailleur.

Location en brut : obligation d'aménagement et protection des investissements

Dans le cas d'une location en brut, le locataire reprend l'objet loué, contrairement à la règle légale, dans un état non encore entièrement aménagé. Il se charge lui-même – ou avec la participation du bailleur – de créer l'état conforme à l'usage permettant l'exploitation convenue contractuellement. Citons par exemple un cabinet dentaire, un salon de coiffure ou des bureaux. Il doit modifier constructivement les locaux à ses propres frais afin de pouvoir les utiliser.

Selon l'opinion majoritaire, le bailleur doit verser une compensation au locataire pour ces dépenses financières. Une telle compensation est possible, par exemple, via un loyer réduit ou via l'indemnisation des investissements lors de la restitution des locaux. Les accords figurant dans le contrat de bail sont toujours déterminants.

Sans réglementation, restent notamment ouvertes la hauteur d'une éventuelle compensation, la période sur laquelle l'investissement doit s'amortir et le traitement des aménagements en cas de départ anticipé. Ces points doivent figurer dans le contrat, car ils sont difficilement résolubles à l'amiable a posteriori.

La durée du contrat est déterminante pour l'amortissement. Pour les locaux commerciaux, le rapport de bail ne peut être prolongé que de six ans au maximum ; le locataire donne congé par écrit. Un investissement qui ne peut pas être amorti sur la durée du contrat reste un risque pour le locataire.

Faits importants concernant le bail commercial avec aménagements par le locataire

Avantages et risques des aménagements par le locataire en location brute

Obligation de remise en état : uniquement sur convention écrite claire

Si le contrat de bail ne prévoit pas d'obligation de remise en état à la charge du locataire, convenue par écrit, le bailleur doit reprendre les transformations effectuées et ne peut pas exiger du locataire qu'il rétablisse l'état initial. Une obligation de remise en état n'existe que sur la base d'une convention écrite correspondante.

Souvent, le contrat prévoit au profit du bailleur un droit d'option : entre la reprise gratuite des aménagements par le bailleur et la remise en état sans indemnité par le locataire. Ce droit d'option déplace unilatéralement les conséquences économiques des aménagements. Le locataire devrait l'examiner avant de signer – tout comme la question de savoir qui supporte les coûts d'une remise en état et jusqu'à quand elle doit être effectuée.

L'Association suisse des locataires indique dans ses conseils de location « Informations utiles sur les transformations et rénovations » : lors du départ, l'état initial doit être rétabli si le bailleur l'exige. Pour les modifications constructives apportées à l'objet loué, l'art. 260a CO exige expressément l'accord écrit du bailleur.

L'art. 260a al. 2 CO concerne le renouvellement autorisé ou la transformation par le locataire. Le contrat peut accorder au bailleur le droit d'option entre la reprise gratuite des aménagements et la remise en état sans indemnité.

Obligation de remise en état vs reprise des aménagements : aperçu des clauses contractuelles

Indemnisation pour plus-value et valeur d'usage restante

À la fin du bail, le locataire a éventuellement droit à une indemnisation pour les plus-values importantes, sauf convention contraire (art. 260a al. 3 CO). La grandeur déterminante pour le calcul est la valeur d'usage restante, c'est-à-dire l'utilité que les aménagements procurent encore au bailleur au-delà de la durée du bail – et non le montant initial de l'investissement.

La question de savoir si et dans quelle mesure une éventuelle reprise des aménagements ou une remise en état doit être indemnisée s'apprécie selon les accords contractuels. Une clause régissant l'amortissement, la reprise et l'indemnisation rend le calcul prévisible pour les deux parties : le locataire peut amortir son investissement sur la durée convenue du bail, le bailleur sait quels aménagements il reprend et à quel prix. En l'absence d'une telle clause, c'est la valeur d'usage restante au moment de la restitution qui décide en cas de litige.

La valeur d'usage restante est l'utilité que les aménagements procurent au bailleur au-delà de la durée du bail. Plus la durée du bail est longue, plus cette utilité est faible – et par conséquent, plus l'indemnisation du locataire est réduite.

Privilège des artisans : un risque malgré les aménagements du locataire

Le bailleur supporte le risque que, en cas de non-paiement par le locataire, le privilège des artisans soit dirigé directement contre son immeuble. Ce privilège s'applique également aux constructions réalisées par le locataire et grève directement le propriétaire de l'immeuble si le locataire ne paie pas les factures des artisans. Le fait que les travaux soient effectués pour le compte et dans l'intérêt du locataire ne protège donc pas les propriétaires.

Ce risque est d'autant plus pertinent que les aménagements du locataire sont importants et que de nombreuses entreprises artisanales sont impliquées. C'est pourquoi un contrat de location en brut ou avec aménagements doit prévoir clairement qui commande quels travaux, qui vérifie et paie les factures et comment les propriétaires se prémunissent contre les défauts de paiement. Il convient également de préciser quelle partie agit en tant que partenaire contractuel vis-à-vis des entreprises exécutantes.

Ce qui devrait être réglé préalablement dans le bail commercial

Un bail commercial avec aménagements par le locataire devrait régler au moins plusieurs points. Cela inclut l'accord écrit pour les transformations prévues ainsi que l'étendue des aménagements du locataire et leur délimitation par rapport à la location en brut. Il faut également réglementer l'obligation de remise en état ou l'exclusion de celle-ci, respectivement le droit d'option du bailleur entre reprise et remise en état.

Le contrat devrait fixer l'indemnisation et l'amortissement des aménagements. L'état de l'objet lors de la restitution et la prise en charge des coûts pour ces travaux doivent également être réglés.

Un point est souvent négligé : l'autorisation des aménagements par le locataire peut être conditionnée au respect de prescriptions officielles ou légales entraînant des coûts supplémentaires. Celui qui n'attribue pas clairement ces prescriptions et leurs conséquences financières risque un litige concernant un investissement qui n'avait pas été chiffré lors de la conclusion du contrat.

La plupart de ces questions ne peuvent être résolues que par des conventions contractuelles concrètes. Une réglementation détaillée du contrat de location en brut ou avec aménagements, avec un soutien juridique, est le moyen le plus efficace d'éviter les litiges lors du départ.

Les clauses peuvent être ordonnées selon l'art. 260a CO : l'al. 1 régit l'admissibilité de la transformation et exige la forme écrite, l'al. 2 concerne le renouvellement autorisé ou la transformation par le locataire, l'al. 3 l'indemnisation pour plus-value. Le droit d'option du bailleur entre la reprise gratuite des aménagements et la remise en état sans indemnité par le locataire est une réglementation contractuelle répandue.

Étapes avant les aménagements par le locataire : conclusion du contrat et sécurité juridique