Mieterausbau und Rückbau: Pflichten im Gewerbemietvertrag

Geschäftsraummiete und Mieterausbau: die Ausgangslage

Geschäftsraum ist jeder Raum, der vereinbarungsgemäss dem Betrieb eines bestimmten Gewerbes oder einer bestimmten beruflichen Tätigkeit dient. Dazu zählen Büros, Verkaufsräume, Werkstätten, Magazine und Lagerräume. Erfasst ist nur, was einer Erwerbstätigkeit dient; ob diese haupt- oder nebenberuflich und ob sie gewinnbringend ausgeübt wird, ist unerheblich. Entscheidend ist der vereinbarte Gebrauch.

Auch ein Kiosk, ein Marronihäuschen oder eine Selbstbedienungs-Autowaschanlage können Geschäftsraum sein. Keine Geschäftsräume sind insbesondere unbebaute Grundstücke, Sportplätze, Parkplätze oder Lager.

Die Einordnung ist nicht bloss terminologisch: Das Mietrecht kennt zahlreiche Sondervorschriften für Wohn- und Geschäftsräume. Im Gewerbemietvertrag entscheiden die vertraglichen Abreden, ob und wie eine Mieterin umbauen darf, wem die Investition gehört und was bei der Rückgabe zu geschehen hat. Wer in Büro-, Verkaufs-, Werkstatt- oder Praxisflächen investiert, klärt diese Punkte vor Vertragsabschluss und nicht erst beim Auszug.

Verbreitet ist die Rohbaumiete, bei der die Mieterin den gebrauchsmässigen Zustand selber herstellt. Das Gesetz erwähnt sie nicht explizit. Daraus entstehen typische Streitfragen: inwiefern die Mieterin für ihre Ausbauten zu entschädigen ist, wann ihre Investitionen amortisiert sind und ob sie bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Rückbaupflicht trifft. Eine präzise vertragliche Regelung vermeidet Differenzen.

Art. 260a OR regelt bauliche Veränderungen in drei Absätzen: Abs. 1 die Zulässigkeit, Abs. 2 die bewilligte Erneuerung oder den Umbau durch die Mieterin, Abs. 3 die Mehrwertentschädigung. Für Geschäftsräume gelten überdies Art. 269 ff. OR zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und Art. 271 ff. OR.

Zentrale Fakten zu Mieterausbau und Mietrecht in der Schweiz

Umbau nur mit schriftlicher Zustimmung der Vermieterschaft

Grundsätzlich hat eine Mieterin nur Anspruch auf die Gebrauchsüberlassung der Mietsache, nicht auf deren bauliche Veränderung. Art. 260a OR verlangt für Umbauten ausdrücklich die schriftliche Zustimmung der Vermieterschaft. Umbauten ohne diese Zustimmung sind unzulässig und können zu einer Kündigung oder zu Schadenersatzforderungen führen. Bei massiven Eingriffen in die Bausubstanz ist unter Umständen sogar eine Kündigung zu gewärtigen.

Eine einmal erteilte schriftliche Zustimmung zum Umbau kann von der Vermieterschaft nicht mehr widerrufen werden; eine mündliche Zusage bietet diesen Schutz nicht. Deshalb ist die Zustimmung immer schriftlich einzuholen. Das Verhältnis kann sich trüben, die Liegenschaft kann bis zum Auszug verkauft werden oder die Vermieterschaft kann sterben. Bei der Objektabgabe steht die Mieterin dann einer Partei gegenüber, die von der früheren mündlichen Zusage nichts weiss.

Art. 260a Abs. 1 OR regelt die Zulässigkeit des Umbaus und verlangt die Schriftlichkeit. Art. 260a Abs. 2 OR betrifft die bewilligte Erneuerung oder den Umbau durch die Mieterin, also die Ausbauten, die mit Zustimmung der Vermieterschaft erstellt werden.

Rohbaumiete: Ausbaupflicht und Investitionsschutz

Bei der Rohbaumiete übernimmt die Mieterin das Mietobjekt entgegen der gesetzlichen Regelung noch nicht im vollausgebauten Zustand. Sie kümmert sich selber – oder mit Beteiligung der Vermieterschaft – um die Herstellung des gebrauchsmässigen Zustands, der die vertraglich vereinbarte Nutzung erlaubt. Beispiele sind eine Zahnarztpraxis, ein Coiffeursalon oder Büroräumlichkeiten. Sie muss das Mietobjekt auf eigene Kosten baulich verändern, damit sie es überhaupt gebrauchen kann.

Für diese finanziellen Aufwendungen hat die Vermieterschaft der Mieterin nach überwiegender Ansicht einen Ausgleich zu entrichten. Ein solcher Ausgleich ist beispielsweise über einen tieferen Mietzins möglich oder über die Entschädigung der Investitionen bei der Rückgabe der Mietsache. Massgebend sind in jedem Fall die Vereinbarungen im Mietvertrag.

Ohne Regelung bleiben insbesondere die Höhe eines allfälligen Ausgleichs, der Zeitraum, über den sich die Investition amortisieren soll, und die Behandlung der Ausbauten bei einem vorzeitigen Auszug offen. Diese Punkte gehören in den Vertrag, weil sie sich nachträglich kaum einvernehmlich lösen lassen.

Massgebend für die Amortisation ist die Vertragsdauer. Bei Geschäftsräumen kann das Mietverhältnis um höchstens sechs Jahre erstreckt werden; die Mieterin kündigt schriftlich. Eine Investition, die sich nicht über die Laufzeit abschreiben lässt, bleibt für die Mieterin ein Risiko.

Vorteile und Risiken von Mieterausbauten im Gewerbemietvertrag

Rückbaupflicht: nur bei klarer schriftlicher Vereinbarung

Besteht im Mietvertrag keine schriftlich vereinbarte Rückbaupflicht zulasten der Mieterin, muss die Vermieterschaft die getätigten Umbauten übernehmen und kann die Mieterin nicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands anhalten. Eine Rückbaupflicht greift nur bei entsprechender schriftlicher Vereinbarung.

Oft sieht der Vertrag zugunsten der Vermieterschaft ein Wahlrecht vor: zwischen der unentgeltlichen Übernahme der Ausbauten durch die Vermieterschaft und dem entschädigungslosen Rückbau durch die Mieterin. Dieses Wahlrecht verschiebt die wirtschaftlichen Folgen des Ausbaus einseitig. Die Mieterin sollte es vor der Unterschrift prüfen – ebenso die Frage, wer die Kosten eines Rückbaus trägt und bis wann er auszuführen ist.

Der Mieterinnen- und Mieterverband hält in seinen Miettipps «Wissenswertes rund um Umbau und Renovation» fest: Beim Auszug ist der ursprüngliche Zustand herzustellen, sofern die Vermieterschaft dies verlangt. Für bauliche Veränderungen am Mietobjekt verlangt Art. 260a OR ausdrücklich die schriftliche Zustimmung der Vermieterschaft.

Art. 260a Abs. 2 OR betrifft die bewilligte Erneuerung oder den Umbau durch die Mieterin. Der Vertrag kann der Vermieterschaft das Wahlrecht zwischen unentgeltlicher Übernahme der Ausbauten und entschädigungslosem Rückbau einräumen.

Mehrwertentschädigung und verbleibender Gebrauchswert

Bei Mietende steht der Mieterin unter Umständen ein Anspruch auf Entschädigung für erhebliche Mehrwerte zu, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart ist (Art. 260a Abs. 3 OR). Massgebende Grösse für die Bemessung ist der verbleibende Gebrauchswert, also der Nutzen, den die Ausbauten der Vermieterschaft über die Mietdauer hinaus noch stiften – nicht die ursprüngliche Investitionssumme.

Ob und inwiefern eine allfällige Übernahme der Ausbauten oder ein Rückbau zu entschädigen ist, beurteilt sich nach den vertraglichen Abreden. Eine Klausel, die Amortisation, Übernahme und Entschädigung regelt, macht die Rechnung für beide Seiten planbar: Die Mieterin kann ihre Investition über die vereinbarte Mietdauer abschreiben, die Vermieterschaft weiss, welche Ausbauten sie zu welchem Preis übernimmt. Fehlt eine solche Klausel, entscheidet im Streitfall der verbleibende Gebrauchswert zum Zeitpunkt der Rückgabe.

Der verbleibende Gebrauchswert ist der Nutzen, den die Ausbauten der Vermieterschaft über die Mietdauer hinaus stiften. Je länger die Mietdauer, desto kleiner fällt dieser Nutzen aus – und damit die Entschädigung der Mieterin.

Bauhandwerkerpfandrecht: Risiko trotz Mieterausbau

Die Vermieterschaft trägt das Risiko, dass bei Nichtzahlung der Mieterin das Bauhandwerkerpfandrecht direkt gegen ihre Liegenschaft gerichtet wird. Dieses Pfandrecht greift auch bei Mieterbauten und belastet direkt den Eigentümer der Liegenschaft, wenn die Mieterin ihre Handwerkerrechnungen nicht bezahlt. Der Umstand, dass die Bauarbeiten auf Rechnung und im Interesse der Mieterin ausgeführt werden, schützt die Eigentümerschaft also nicht.

Dieses Risiko ist umso relevanter, je umfangreicher der Mieterausbau und je mehr Handwerksbetriebe beteiligt sind. Deshalb gehört zu einem Rohbau- oder Ausbaumietvertrag eine klare Ordnung, wer welche Arbeiten in Auftrag gibt, wer die Rechnungen prüft und bezahlt und wie sich die Eigentümerschaft gegen Zahlungsausfälle absichert. Ebenso sollte festgehalten werden, welche Partei gegenüber den ausführenden Betrieben als Vertragspartner auftritt.

Was im Gewerbemietvertrag vorab geregelt werden sollte

Ein Gewerbemietvertrag mit Mieterausbau sollte mindestens mehrere Punkte regeln. Dazu gehören die schriftliche Zustimmung zu den vorgesehenen Umbauten sowie Umfang des Mieterausbaus und dessen Abgrenzung zum Rohbau. Ebenso zu regeln sind Rückbaupflicht oder Ausschluss einer Rückbaupflicht beziehungsweise das Wahlrecht der Vermieterschaft zwischen Übernahme und Rückbau.

Der Vertrag sollte Entschädigung und Amortisation der Ausbauten festhalten. Zu regeln sind auch der Zustand des Objekts bei der Rückgabe und die Kostentragung für diese Arbeiten.

Ein Punkt wird häufig übersehen: Die Bewilligung von Mieterausbauten kann davon abhängig gemacht werden, dass behördlich angeordnete oder gesetzliche Auflagen zu erfüllen sind, welche zusätzliche Kosten verursachen. Wer diese Auflagen und ihre finanziellen Folgen nicht zuordnet, riskiert Streit über eine Investition, die bei Vertragsschluss nicht beziffert war.

Die meisten dieser Fragen lassen sich nur über konkrete Vertragsabreden lösen. Eine detaillierte Regelung des Rohbau- oder Ausbaumietvertrags mit rechtlicher Unterstützung ist der wirksamste Weg, Streitigkeiten beim Auszug zu vermeiden.

Ordnen lässt sich die Klauselliste nach Art. 260a OR: Abs. 1 regelt die Zulässigkeit des Umbaus und verlangt die Schriftlichkeit, Abs. 2 betrifft die bewilligte Erneuerung oder den Umbau durch die Mieterin, Abs. 3 die Mehrwertentschädigung. Das Wahlrecht der Vermieterschaft zwischen unentgeltlicher Übernahme der Ausbauten und entschädigungslosem Rückbau durch die Mieterin ist eine verbreitete vertragliche Regelung.

Verfahrensablauf bei Mieterausbau im Gewerbemietvertrag