Ampliamenti e smantellamento da parte del locatario: obblighi nel contratto di locazione commerciale

Locazione di locali commerciali e ampliamenti da parte del locatario: la situazione di partenza

Locale commerciale è ogni locale che, secondo accordo, serve all'esercizio di un determinato mestiere o di una determinata attività professionale. Rientrano in questa categoria uffici, spazi di vendita, officine, magazzini e depositi. È compreso solo ciò che serve a un'attività lucrativa; non ha importanza se questa sia esercitata a titolo principale o secondario, né se generi profitto. Decisivo è l'uso convenuto.

Anche un chiosco, una capanna per le castagne o un autolavaggio self-service possono costituire un locale commerciale. Non sono considerati locali commerciali, in particolare, i fondi non edificati, i campi sportivi, i parcheggi o i semplici depositi.

La classificazione non è solo una questione terminologica: il diritto delle locazioni prevede numerose disposizioni speciali per gli spazi abitativi e commerciali. Nel contratto di locazione commerciale sono le clausole contrattuali a stabilire se e come il locatario possa effettuare trasformazioni, a chi spettino gli investimenti e cosa debba accadere alla riconsegna. Chi investe in superfici per uffici, vendita, officine o studi professionali chiarisce questi punti prima della firma del contratto, non solo al momento del trasloco.

Diffusa è la locazione «al grezzo», nella quale il locatario provvede autonomamente a realizzare lo stato idoneo all'uso. La legge non la menziona esplicitamente. Ne derivano tipiche questioni controversie: in che misura il locatario debba essere indennizzato per i suoi ampliamenti, quando i suoi investimenti siano ammortizzati e se, alla cessazione del rapporto locativo, sussista per lui un obbligo di smantellamento. Una regolamentazione contrattuale precisa evita divergenze.

L'art. 260a CO regola le modifiche edilizie in tre capoversi: cpv. 1 l'ammissibilità, cpv. 2 il rinnovo o la trasformazione approvati dal locatario, cpv. 3 l'indennizzo per il plusvalore. Per i locali commerciali valgono inoltre gli art. 269 ss. CO sulla protezione contro canoni abusivi e gli art. 271 ss. CO.

Trasformazioni solo con consenso scritto del locatore

In linea di principio, il locatario ha diritto soltanto alla consegna in uso della cosa locata, non alla sua modifica edilizia. L'art. 260a CO esige espressamente il consenso scritto del locatore per le trasformazioni. Le trasformazioni senza tale consenso sono illegittime e possono portare alla disdetta o a pretese di risarcimento del danno. In caso di interventi massicci sulla struttura portante, potrebbe addirittura profilarsi una disdetta.

Un consenso scritto alle trasformazioni, una volta accordato, non può più essere revocato dal locatore; una promessa verbale non offre questa tutela. Pertanto, il consenso va sempre richiesto per iscritto. Il rapporto può incrinarsi, l'immobile può essere venduto prima del trasloco o il locatore può decedere. Alla riconsegna dell'oggetto, il locatario si trova allora di fronte a una controparte che ignora la precedente promessa verbale.

L'art. 260a cpv. 1 CO regola l'ammissibilità della trasformazione ed esige la forma scritta. L'art. 260a cpv. 2 CO concerne il rinnovo o la trasformazione approvati dal locatario, ossia gli ampliamenti realizzati con il consenso del locatore.

Locazione al grezzo: obbligo di allestimento e tutela degli investimenti

Nella locazione al grezzo, il locatario assume l'oggetto locativo, contrariamente alla regola legale, non ancora nello stato completamente allestito. Provvede egli stesso – o con la partecipazione del locatore – a realizzare lo stato idoneo all'uso che consenta l'utilizzo convenuto contrattualmente. Esempi sono uno studio dentistico, un salone di parrucchiere o locali per uffici. Deve modificare ediliziamente l'oggetto locativo a proprie spese, per poterlo effettivamente utilizzare.

Per queste spese finanziarie, secondo l'opinione prevalente, il locatore deve corrispondere al locatario un compenso. Un tale compenso è possibile, ad esempio, tramite un canone di locazione ridotto o tramite l'indennizzo degli investimenti alla riconsegna della cosa locata. Decisive sono in ogni caso le pattuizioni contenute nel contratto di locazione.

Senza una regolamentazione restano aperti, in particolare, l'entità di un eventuale compenso, il periodo di tempo sul quale l'investimento dovrebbe ammortizzarsi e il trattamento degli ampliamenti in caso di uscita anticipata. Questi punti vanno inseriti nel contratto, poiché difficilmente potranno essere risolti consensualmente in un secondo momento.

Decisiva per l'ammortamento è la durata del contratto. Per i locali commerciali, il rapporto locativo può essere prolungato al massimo di sei anni; il locatario dà disdetta per iscritto. Un investimento che non può essere ammortizzato durante la durata contrattuale rimane un rischio per il locatario.

Fatti importanti sul contratto di locazione commerciale con ampliamenti da parte del locatario

Vantaggi e rischi degli ampliamenti da parte del locatario nella locazione al grezzo

Obbligo di smantellamento: solo con chiara pattuizione scritta

Se nel contratto di locazione non esiste un obbligo di smantellamento a carico del locatario pattuito per iscritto, il locatore deve assumere le trasformazioni effettuate e non può costringere il locatario a ripristinare lo stato originario. Un obbligo di smantellamento sussiste solo in presenza di una corrispondente pattuizione scritta.

Spesso il contratto prevede, a favore del locatore, un diritto di opzione: tra l'assunzione gratuita degli ampliamenti da parte del locatore e lo smantellamento senza indennizzo da parte del locatario. Questo diritto di opzione sposta unilateralmente le conseguenze economiche dell'allestimento. Il locatario dovrebbe esaminarlo prima della firma – così come la questione di chi sostiene i costi di uno smantellamento e entro quando esso debba essere eseguito.

L'Associazione Svizzera Inquilini e Conduttori ricorda nei suoi consigli sulla locazione «Informazioni utili su trasformazioni e ristrutturazioni»: al trasloco va ripristinato lo stato originario, qualora il locatore lo richieda. Per le modifiche edilizie all'oggetto locato, l'art. 260a CO esige espressamente il consenso scritto del locatore.

L'art. 260a cpv. 2 CO concerne il rinnovo o la trasformazione approvati dal locatario. Il contratto può attribuire al locatore il diritto di opzione tra l'assunzione gratuita degli ampliamenti e lo smantellamento senza indennizzo.

Obbligo di smantellamento vs. assunzione degli ampliamenti: panoramica delle regolamentazioni contrattuali

Indennizzo per il plusvalore e valore d'uso residuo

Alla fine della locazione, il locatario potrebbe avere diritto a un indennizzo per significativi plusvalori, purché non sia stato pattuito diversamente contrattualmente (art. 260a cpv. 3 CO). La grandezza determinante per il calcolo è il valore d'uso residuo, ossia l'utilità che gli ampliamenti apportano al locatore oltre la durata della locazione – non l'importo iniziale dell'investimento.

Se e in che misura un'eventuale assunzione degli ampliamenti o uno smantellamento debbano essere indennizzati, si giudica in base alle pattuizioni contrattuali. Una clausola che regola ammortamento, assunzione e indennizzo rende il calcolo prevedibile per entrambe le parti: il locatario può ammortizzare il suo investimento sulla durata locativa convenuta, il locatore sa quali ampliamenti assume e a quale prezzo. Se manca una tale clausola, in caso di controversia decide il valore d'uso residuo al momento della riconsegna.

Il valore d'uso residuo è l'utilità che gli ampliamenti apportano al locatore oltre la durata della locazione. Più lunga è la durata della locazione, minore risulta questa utilità – e di conseguenza l'indennizzo per il locatario.

Diritto di pegno dell'artigiano edile: rischio nonostante gli ampliamenti del locatario

Il locatore corre il rischio che, in caso di mancato pagamento da parte del locatario, il diritto di pegno dell'artigiano edile venga fatto valere direttamente contro il suo immobile. Questo pegno vale anche per le costruzioni del locatario e grava direttamente sul proprietario dell'immobile se il locatario non paga le fatture degli artigiani. Il fatto che i lavori edili vengano eseguiti per conto e nell'interesse del locatario non tutela quindi la proprietà.

Questo rischio è tanto più rilevante quanto più estesi sono gli ampliamenti del locatario e quanto più imprese artigiane sono coinvolte. Pertanto, un contratto di locazione al grezzo o di allestimento dovrebbe includere un ordine chiaro su chi commissiona quali lavori, chi verifica e paga le fatture e come la proprietà si tutela contro i mancati pagamenti. Dovrebbe inoltre essere stabilito quale parte agisce come contraente nei confronti delle imprese esecutrici.

Cosa regolamentare preventivamente nel contratto di locazione commerciale

Un contratto di locazione commerciale con ampliamenti da parte del locatario dovrebbe regolamentare almeno diversi punti. Tra questi figurano il consenso scritto alle trasformazioni previste, nonché l'entità degli ampliamenti del locatario e la loro delimitazione rispetto allo stato al grezzo. Da regolamentare sono anche l'obbligo di smantellamento o l'esclusione di tale obbligo, rispettivamente il diritto di opzione del locatore tra assunzione e smantellamento.

Il contratto dovrebbe fissare l'indennizzo e l'ammortamento degli ampliamenti. Da regolamentare sono anche lo stato dell'oggetto alla riconsegna e l'assunzione dei costi per questi lavori.

Un punto viene spesso trascurato: l'autorizzazione agli ampliamenti del locatario può essere condizionata all'adempimento di prescrizioni imposte dalle autorità o dalla legge, che causano costi aggiuntivi. Chi non attribuisce chiaramente queste prescrizioni e le loro conseguenze finanziarie, rischia controversie su un investimento non quantificato alla stipula del contratto.

La maggior parte di queste questioni può essere risolta solo attraverso concrete pattuizioni contrattuali. Una regolamentazione dettagliata del contratto di locazione al grezzo o di allestimento, con supporto giuridico, è la via più efficace per evitare controversie al trasloco.

Le clausole possono essere ordinate secondo l'art. 260a CO: cpv. 1 regola l'ammissibilità della trasformazione ed esige la forma scritta, cpv. 2 concerne il rinnovo o la trasformazione approvati dal locatario, cpv. 3 l'indennizzo per il plusvalore. Il diritto di opzione del locatore tra l'assunzione gratuita degli ampliamenti e lo smantellamento senza indennizzo da parte del locatario è una regolamentazione contrattuale diffusa.

Passi prima degli ampliamenti da parte del locatario: conclusione del contratto e sicurezza giuridica