Clarifier le démontage et la remise en état des locaux commerciaux

Démontage, curage, remise en état : bien distinguer les termes dès le départ

Dans le secteur commercial, le démontage n'est pas synonyme de démolition : une démolition simple rase entièrement un bâtiment ; le démontage commercial retire sélectivement les éléments de construction non porteurs, les installations et les aménagements, puis les évacue. Cela inclut les cloisons, les revêtements de sol, les structures de plafond, la technique du bâtiment, les cuisines et les agencements de magasins.

Le curage désigne le démontage professionnel de surfaces commerciales telles que les magasins, les bureaux, les restaurants ou les halls industriels. Il ramène l'immobilier à l'état de gros œuvre brut afin de le préparer pour une nouvelle utilisation ou une rénovation.

L'objectif est d'obtenir une surface vide « balayée propre ». Elle doit répondre aux exigences contractuelles et permettre la remise au nouveau locataire ou au propriétaire.

La remise en état ne ramène pas la surface à l'état brut, mais la rétablit dans l'état initialement convenu – c'est-à-dire l'état avant l'installation des équipements actuels. Celui qui mélange démontage et remise en état dans l'appel d'offres reçoit des offres non comparables, car les quantités et les matériaux générés diffèrent selon les deux variantes.

Pour chaque pièce ou unité d'utilisation, il faut définir à l'avance quels éléments doivent être démontés, lesquels restent en place et lesquels doivent éventuellement être remplacés. Ce n'est qu'avec cette attribution que l'on obtient un cahier des charges clair, servant de base à un prix ferme.

Du contrat de bail à la remise : ce qui doit être consigné par écrit avant le début des travaux

Le point de départ est l'état exigé lors de la restitution. De nombreux propriétaires exigent la remise dans l'état d'origine, y compris le retrait des revêtements de sol, des cloisons ou des systèmes d'éclairage.

En droit du bail, l'obligation de restitution pour les locaux commerciaux repose sur l'art. 267 al. 1 CO : le preneur doit rendre la chose dans l'état résultant de l'usage conforme au contrat (E3). Une avance forfaitaire pour des dommages futurs, dépassant la couverture effective des dommages, est nulle (E3).

La question de savoir si des aménagements tels que la cuisine, l'agencement de magasin ou l'éclairage peuvent rester dépend du fait que le propriétaire les reprend ou qu'un nouveau locataire souhaite les réutiliser. Dans les deux cas, une approbation écrite est nécessaire, et non pas seulement une promesse verbale faite sur le chantier.

Il convient de clarifier avec le propriétaire, avant le début des travaux, si un aménagement doit être retiré ou peut rester. Sans un accord correspondant, la question reste ouverte et peut entraîner des demandes supplémentaires ultérieures.

Avant le début des travaux, il faut consigner par écrit la date de restitution avec l'heure et les modalités de remise des clés, ainsi que la liste des éléments à retirer et de ceux qui restent. La remise des clés doit être confirmée par écrit.

Il faut également consigner par écrit : les aménagements repris par le propriétaire ou un nouveau locataire, avec leur état, une documentation photographique de l'état initial avant le début des travaux et la confirmation écrite du propriétaire que l'état cible décrit correspond à ce qui est dû contractuellement.

Cette confirmation protège le plus efficacement contre les demandes supplémentaires. Sans elle, il reste incertain si un mur, un sol ou une structure de plafond fait partie du périmètre de démontage. Celui qui l'obtient avant que le premier mur ne tombe négociera plus tard sur les quantités, et non sur des questions de principe.

Lors de la restitution, le propriétaire doit vérifier l'état et signaler immédiatement les défauts dont le preneur doit répondre ; les défauts cachés restent réservés.

Le procès-verbal de restitution ou de réception constate l'état de la surface lors de la remise. Il sert de preuve en cas de litige ultérieur sur les dommages ou l'étendue du démontage. Ne signer le procès-verbal que s'il est irréprochable ; la signature vaut reconnaissance des dommages qui y sont consignés.

Même pour les locaux commerciaux, il est judicieux d'établir un procès-verbal de remise constatant l'état de la surface et les obligations de démontage convenues.

Il doit énumérer les points essentiels pour la restitution, notamment l'état de la surface et les travaux de démontage prévus.

Les aménagements sont mentionnés dans le procès-verbal avec une indication précisant si leur démontage a été convenu.

Conseil pratique : effectuer une visite sur place suffisamment tôt avant la restitution, tant que la surface est encore meublée.

Clarifier rapidement les autorisations et les obligations de déclaration auprès du service des constructions de la commune d'implantation

Les autorisations nécessaires varient selon le canton et l'ampleur du projet. En règle générale, une autorisation de démontage ou de démolition est requise, ainsi que d'autres autorisations selon le projet.

Dans le canton de Zurich, la procédure d'autorisation de construire examine non seulement les prescriptions techniques, mais clarifie aussi si une activité commerciale peut être exercée dans une zone donnée et ce qui s'applique du point de vue de la protection de l'environnement. Pour les postes de travail, s'ajoutent des exigences en matière de sécurité au travail, de protection de la santé et de protection contre le bruit. Les communes, c'est-à-dire le service des constructions de la commune d'implantation, sont compétentes pour l'autorisation de construire ; c'est là que la demande de construction doit être déposée.

Dans la ville de Zurich, une autorisation de construire est notamment nécessaire pour les nouvelles constructions et les transformations, pour la démolition de bâtiments dans les zones centrales, ainsi que pour certaines modifications de l'utilisation des installations, équipements et appareils. Le moment exact où une autorisation est requise est régi par la loi sur l'aménagement et les constructions et par l'ordonnance sur la procédure de construction.

Dans les zones centrales, une autorisation de construire est notamment requise pour la démolition de bâtiments, pour les rénovations de façades en cas de changement de couleur ou de matériau, ainsi que pour les constructions et installations dépassant 2,5 mètres de hauteur et une surface de 6 mètres carrés (E6).

Selon le projet, une autorisation cantonale supplémentaire peut être nécessaire ; les autorisations sont coordonnées entre elles. Une autorisation de construire peut aussi être requise sans que des travaux de construction proprement dits ne soient prévus.

Cette clarification doit précéder la mise en appel d'offres, et non la suivre. Tant qu'il n'est pas clair quelles autorisations sont nécessaires et combien de temps durent les procédures, la date de restitution ne peut pas être planifiée de manière contraignante. Celui qui aborde la question des autorisations seulement après l'attribution du mandat risque que les travaux ne puissent pas commencer à temps et que la surface ne soit pas remise dans les délais.

Hors du canton de Zurich, les prescriptions cantonales et communales en matière de construction s'appliquent. Chaque loi cantonale sur les constructions connaît certaines zones et prescriptions d'utilisation ; le premier interlocuteur est le service des constructions de la commune d'implantation.

Dans le canton de Zurich, le formulaire cantonal de demande de construction est disponible ; pour les entreprises commerciales et industrielles, le formulaire complémentaire « Commerce et industrie » doit également être rempli (E2). Selon le projet, la procédure ordinaire ou la procédure par annonce selon l'art. 14 OPAC s'applique, pour autant que la demande de construction puisse être traitée selon la procédure par annonce (E2).

Canton de Zurich : conditions pour les autorisations de construire lors du démontage

Tri des matériaux, réutilisation et évacuation comme partie intégrante du démontage

Le démontage de surfaces commerciales génère de grandes quantités de déchets de construction. Un tri soigneux des matériaux fait donc partie intégrante de la planification.

Pour un projet de démontage, cela signifie : les éléments de construction réutilisables sont recensés et mis aux enchères avant le démontage, et non évacués comme gravats.

Dans la planification, il faut prévoir des fractions séparées, maintenir les matériaux minéraux de déconstruction à part et clarifier les capacités de stockage intermédiaire sur le chantier. Chaque fraction mélangée réduit la voie de valorisation.

Des voies spécifiques s'appliquent pour les cas particuliers : les appareils électriques, les dossiers et les matériaux spéciaux sont recensés séparément et acheminés via des centres d'évacuation reconnus. Les documents clients doivent être détruits dans le respect de la protection des données.

Les preuves d'évacuation doivent être conservées de manière à pouvoir être présentées lors de la remise.

Déroulement, offres et délais : ainsi le démontage reste calculable

Au début se trouve la visite sur place. Une entreprise de débarras sérieuse examine les pièces, les accès, le mobilier, la technique, les besoins d'évacuation et les délais.

S'ensuit une offre transparente avec calendrier et, si possible, prix ferme. Plus la visite est précise, plus le risque de demandes supplémentaires est faible, car les quantités et les conditions d'accès sont déjà connues.

Le démontage et la remise en état doivent faire l'objet d'appels d'offres séparés. L'offre doit détailler les deux variantes individuellement, sinon les prix ne sont pas comparables.

L'offre doit au minimum faire apparaître séparément les postes suivants : démontage des aménagements, démontage des éléments de construction dus contractuellement, évacuation conforme aux règles de l'art, transport des appareils et de l'inventaire, ainsi que le nettoyage final.

Il faut également régler la destruction des dossiers, le tri des fractions et la remise des preuves d'évacuation.

Le calendrier est calculé à rebours à partir de la date de restitution et coordonné avec trois parties : le propriétaire, un éventuel nouveau locataire souhaitant reprendre les aménagements, et les délais des procédures d'autorisation. Les marges pour la durée des autorisations font partie de ce plan, et non d'une renégociation juste avant la remise.

Le démontage et la remise en état sont définis séparément, consignés contractuellement et exécutés avant la remise. La séparation commence avec la description des prestations et se termine avec les preuves d'évacuation.

Lorsqu'une autre utilisation est prévue après le démontage

Si une surface commerciale doit être utilisée à l'avenir comme espace d'habitation, un changement d'affectation doit être demandé.

Celui qui souhaite y installer son logement doit demander un changement d'affectation (E8).

La faisabilité d'un tel changement d'affectation dépend fortement des prescriptions de la commune concernée ; chaque loi cantonale sur les constructions connaît certaines zones et prescriptions d'utilisation.

Dans une zone d'habitation, les bureaux en tant qu'industrie silencieuse sont partiellement admis ; inversement, un espace d'habitation dans une zone mixte peut être transformé en bureau.

Sans autorisation, des amendes et une interdiction d'utilisation menacent dès qu'une commune ou un canton intervient.

Lors d'un contrôle, des amendes peuvent être infligées. Une interdiction d'utilisation est également possible (E8).

La procédure d'autorisation de construire examine de toute façon si une activité commerciale peut être exercée dans une zone donnée ; cette même vérification de zone décide également si l'on peut y habiter.

Une autorisation de construire est par exemple nécessaire pour certaines modifications de l'utilisation des installations, équipements et appareils (E6).

Cette question appartient au début de la planification. Le démontage ne doit pas aboutir à un état qui n'est de toute façon pas autorisé pour l'utilisation prévue.