Clarifier le démontage et la remise en état des locaux commerciaux

Démontage, vidage, remise en état : bien distinguer les termes dès le départ

Dans le secteur commercial, le démontage n'est pas synonyme de démolition : une démolition simple rase entièrement un bâtiment ; le démontage commercial retire sélectivement les éléments non porteurs, les installations et les aménagements, puis les évacue. Cela inclut les cloisons, les revêtements de sol, les structures de plafond, la technique du bâtiment, les cuisines et les agencements de magasins.

Le vidage (ou « Entkernung ») désigne le démontage professionnel de surfaces commerciales telles que les magasins, les bureaux, les restaurants ou les halls industriels. Il ramène l'immobilier à l'état de gros œuvre brut, afin de le préparer pour une nouvelle utilisation ou une rénovation.

L'objectif est d'obtenir une surface vide, propre et balayée. Elle doit répondre aux exigences contractuelles et permettre la remise au nouveau locataire ou au propriétaire.

Selon la situation initiale, le démontage peut aller jusqu'à l'état de gros œuvre brut, par exemple lorsqu'une surface est préparée pour une nouvelle affectation ou une rénovation.

La remise en état ne ramène pas la surface à l'état brut, mais à l'état convenu initialement – c'est-à-dire l'état avant l'installation des équipements actuels. Celui qui mélange démontage et remise en état dans son appel d'offres reçoit des offres non comparables, car les quantités et les matériaux générés diffèrent selon les deux variantes.

Pour chaque pièce ou unité d'utilisation, il faut définir à l'avance quels éléments seront démontés, lesquels seront laissés en place et lesquels seront éventuellement remplacés. Ce n'est qu'avec cette répartition que l'on obtient un descriptif des prestations clair, servant de base à un prix ferme.

Du contrat de bail à la remise : ce qui doit être fixé par écrit avant le début des travaux

Le point de départ est l'état exigé lors de la restitution. De nombreux propriétaires exigent la remise dans l'état d'origine, y compris le retrait des revêtements de sol, des cloisons ou des systèmes d'éclairage.

La question de savoir si les aménagements tels que les cuisines, les agencements de magasin ou l'éclairage peuvent rester dépend du fait que le propriétaire les reprend ou qu'un futur locataire souhaite les réutiliser. Dans les deux cas, une approbation écrite est nécessaire, et non pas seulement un accord verbal sur le chantier.

Avant le début des travaux, il convient de fixer par écrit la date de restitution avec l'heure et les modalités de remise des clés, ainsi que la liste des éléments à retirer et de ceux qui restent. La remise des clés doit être confirmée par écrit.

Il faut également consigner par écrit : les aménagements repris par le propriétaire ou un futur locataire, avec leur état, une documentation photographique de l'état initial avant le début des travaux et la confirmation écrite du propriétaire que l'état cible décrit correspond à ce qui est dû contractuellement.

Cette confirmation protège efficacement contre les demandes supplémentaires. Sans elle, il reste flou de savoir si un mur, un sol ou une structure de plafond fait partie du périmètre de démontage. Celui qui l'obtient avant que le premier mur ne tombe négociera plus tard sur les quantités, et non sur des questions de principe.

Le procès-verbal de restitution ou de réception constate l'état de la surface lors de la remise. Il sert de preuve en cas de litige ultérieur sur les dommages ou l'étendue du démontage. Ne signez le procès-verbal que s'il est irréprochable ; la signature vaut reconnaissance des dommages qui y sont consignés.

Pour les logements : la restitution doit avoir lieu au plus tard le dernier jour de la durée du bail, pendant les heures de bureau ; de nombreux contrats de bail autorisent jusqu'à midi le jour suivant. Si la date tombe un dimanche ou un jour férié, elle est reportée au prochain jour ouvrable ; cela vaut aussi pour les samedis.

L'Association suisse des locataires met à disposition une fiche d'information, une liste de contrôle et un procès-verbal de réception de logement avec liste des défauts. Des modèles de procès-verbaux de remise de logement sont également disponibles en téléchargement auprès de l'Association des propriétaires fonciers ou de l'Association suisse des locataires.

Les locataires ne sont responsables que des dommages dus à une usure excessive, pas de l'usure normale. Ils ne doivent pas prendre en charge l'intégralité des frais de réparation, mais seulement la valeur actuelle.

Il n'y a aucune obligation de signer le procès-verbal. La signature vaut reconnaissance des dommages qui y sont consignés.

Les vices apparus après coup doivent être signalés par le propriétaire dans un délai de deux à trois jours.

Clarifier rapidement les autorisations et les obligations de déclaration auprès du service des constructions de la commune d'implantation

Les autorisations nécessaires varient selon le canton et l'ampleur du projet. En règle générale, une autorisation de démontage ou de démolition est requise, ainsi que d'autres autorisations selon le projet.

Dans le canton de Zurich, la procédure d'autorisation de construire examine non seulement les prescriptions constructives, mais clarifie aussi si une activité commerciale peut être exercée dans une zone donnée et ce qui s'applique du point de vue de la protection de l'environnement. Pour les postes de travail, s'ajoutent des exigences en matière de sécurité au travail, de protection de la santé et de lutte contre le bruit. Les communes, c'est-à-dire le service des constructions de la commune d'implantation, sont compétentes pour l'autorisation de construire ; c'est là que la demande de construction doit être déposée.

Dans la ville de Zurich, une autorisation de construire est notamment nécessaire pour les nouvelles constructions et les transformations, pour la démolition de bâtiments dans les zones centrales ainsi que pour certaines modifications dans l'utilisation des installations, des équipements et du matériel. Le moment précis où une autorisation est requise est régi par la Loi sur l'aménagement et les constructions (PBG) et l'Ordonnance sur la procédure de construction (PBV).

Selon le projet, une autorisation cantonale supplémentaire peut être nécessaire ; les autorisations sont coordonnées entre elles. Une autorisation de construire peut aussi être requise sans que des travaux de construction proprement dits soient prévus.

La clarification doit précéder la mise aux enchères, et non la suivre. Tant qu'il n'est pas clair quelles autorisations sont nécessaires et combien de temps durent les procédures, la date de restitution ne peut pas être planifiée de manière contraignante. Celui qui aborde la question des autorisations seulement après l'attribution du mandat risque que les travaux ne puissent pas commencer à temps et que la surface ne soit pas remise dans les délais.

En dehors du canton de Zurich, les prescriptions cantonales et communales en matière de construction s'appliquent. Chaque loi cantonale sur les constructions connaît certaines zones et prescriptions d'affectation ; le premier interlocuteur est le service des constructions de la commune d'implantation.

Une autorisation de construire peut aussi être requise sans que des travaux de construction proprement dits soient prévus, par exemple pour une signalétique.

Tri des matériaux, réutilisation et évacuation comme partie intégrante du démontage

En Suisse, plus de 17 millions de tonnes de déchets issus de la transformation et du démontage de bâtiments sont générés chaque année.

Aujourd'hui, seule une infime partie des éléments de construction encore utilisables est réinstallée dans d'autres objets. L'Office fédéral de l'environnement souligne que la réutilisation dans le processus de construction doit être consolidée et renforcée, et que les nombreux acteurs du marché existant doivent être mieux mis en réseau.

Pour un projet de démontage, cela signifie : les éléments réutilisables sont recensés et mis aux enchères avant le démontage, et non évacués comme gravats.

Le taux de recyclage des déchets de construction dépasse 80 % en Suisse ; le recyclage des matériaux de démontage est déjà relativement bien ancré dans l'industrie suisse de la construction.

Lors de la planification, il faut prévoir des fractions séparées, maintenir les matériaux minéraux de démontage à part et clarifier les capacités de stockage intermédiaire sur le chantier. Toute fraction mélangée réduit la voie de valorisation.

Des voies spécifiques s'appliquent aux cas particuliers : l'évacuation des déchets, notamment des appareils électriques, des dossiers et des matériaux spéciaux, est soumise à l'Ordonnance sur la prévention et l'élimination des déchets (OPED) et doit passer par des organismes reconnus tels que Swico ou SENS. Les documents clients doivent être détruits dans le respect de la protection des données.

Les preuves d'évacuation doivent être conservées de manière à pouvoir être présentées lors de la remise.

Chiffres clés sur le démontage en Suisse

Déroulement, offres et délais : comment garder le démontage calculable

Tout commence par une visite sur place. Une entreprise de débarras sérieuse examine les pièces, les accès, le mobilier, la technique, les besoins d'évacuation et les délais.

S'ensuit une offre transparente avec calendrier et, si possible, prix ferme. Plus la visite est précise, plus le risque de demandes supplémentaires est faible, car les quantités et les conditions d'accès sont déjà connues.

Le démontage et la remise en état doivent faire l'objet d'appels d'offres séparés. L'offre doit présenter les deux variantes séparément, sinon les prix ne sont pas comparables.

L'offre doit au minimum faire apparaître séparément les postes suivants : démontage des aménagements, démontage des éléments dus contractuellement, évacuation conforme aux règles, transport des appareils et de l'inventaire ainsi que le nettoyage final.

Il faut également régler la destruction des dossiers, le tri des fractions et la remise des preuves d'évacuation.

Le calendrier est calculé à rebours à partir de la date de restitution et coordonné avec trois parties : le propriétaire, un éventuel futur locataire qui souhaite reprendre les aménagements, et les délais des procédures d'autorisation. Les marges pour la durée des autorisations font partie de ce plan, et non d'une renégociation juste avant la remise.

Un spécialiste suisse du démontage commercial est Best Rückbau & Demontagen GmbH (Best-Rückbau). L'entreprise propose une solution complète, de la première analyse à la remise propre et balayée.

Une entreprise de débarras sérieuse peut prouver un partenariat SENS ou Swico.

Le démontage et la remise en état sont définis séparément, consignés contractuellement et exécutés avant la remise. La séparation commence avec le descriptif des prestations et se termine avec les preuves d'évacuation.

Lorsqu'une autre utilisation est prévue après le démontage

Si une surface commerciale doit être utilisée à l'avenir comme logement, un changement d'affectation doit être demandé.

La faisabilité d'un tel changement d'affectation dépend fortement des prescriptions de la commune concernée ; chaque loi cantonale sur les constructions connaît certaines zones et prescriptions d'affectation.

Dans une zone d'habitation, les bureaux en tant qu'artisanat silencieux sont partiellement admis ; inversement, un logement dans une zone mixte peut être transformé en bureau.

Sans autorisation, des amendes et une interdiction d'utilisation menacent dès qu'une commune ou un canton intervient.

La procédure d'autorisation de construire examine de toute façon si une activité commerciale peut être exercée dans une zone donnée ; cette même vérification de zone décide également si l'on peut y habiter.

Cette question doit figurer au début de la planification. Le démontage ne doit pas conduire à un état qui n'est de toute façon pas autorisé pour l'utilisation prévue.