Sous-location de locaux commerciaux : accord et limites

Sous-location de locaux commerciaux : autorisée, mais pas sans accord

La sous-location est également autorisée par principe pour les locaux commerciaux. Une interdiction générale de sous-louer dans le contrat de bail est illicite ; les limites découlent de l’art. 262 CO.

Qui souhaite céder des locaux en tant que locataire principal doit au préalable obtenir l’accord du bailleur. La sous-location ne doit générer aucun profit.

L’obligation d’obtenir un accord ne se limite pas à la cession complète d’un objet. Une décision du tribunal des baux rappelle que les mêmes règles s’appliquent à la sous-location via des plateformes en ligne qu’à la sous-location classique ; théoriquement, un accord serait nécessaire pour chaque opération individuelle. Dans la pratique, un accord général ou une clause d’autorisation inscrite dans le contrat de bail principal sont plus appropriés.

L’examen des inconvénients varie selon l’objet. Pour les logements, la surpopulation et la qualité d’habitation sont primordiales. Pour les locaux commerciaux, c’est l’utilisation concrète qui décide : quelle entreprise s’installe, quelle est l’intensité d’utilisation des locaux et si l’usage s’écarte de la destination prévue. La référence est l’objet individuel, et non une règle générale.

Déroulement de la procédure d’accord

Le locataire principal informe le bailleur avant le début de la sous-location et divulgue les conditions de sous-location ainsi que le contrat de sous-location. Le bailleur vérifie généralement si le contrat est abusif, si des inconvénients en résultent pour lui et pour les autres locataires, et si le loyer divulgué n’est pas trop élevé.

Il peut demander des informations sur les conditions de location dans le rapport de sous-location. Les nouveaux sous-locataires doivent lui être signalés.

Celui qui doit demander un nouvel accord pour chaque opération de sous-location perd du temps. Il est plus simple d’obtenir un accord général pour la sous-location, qui peut être demandé après l’entrée dans les lieux, ou une clause d’autorisation déjà ancrée dans le contrat de bail avant l’entrée. Qui sait dès l’emménagement qu’une sous-location est envisageable peut obtenir l’accord à ce moment-là.

Un contrat de sous-location écrit n’est pas juridiquement obligatoire, mais recommandé. Il est également judicieux de permettre au sous-locataire de prendre connaissance du contrat de bail principal, afin qu’il connaisse les obligations et restrictions d’utilisation qui y figurent.

Étapes pour une sous-location conforme de locaux commerciaux

Planification chronologique pour la sous-location de locaux commerciaux

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Dernière mise à jour : 2026-10-07. Source : Google Maps.

Quand le bailleur peut refuser la sous-location

Si le locataire principal refuse de fournir des informations sur les conditions de sous-location, le bailleur peut interdire la sous-location. Il peut aussi la refuser si les conditions sont abusives, notamment si un loyer majoré est exigé du sous-locataire.

Un motif de refus concerne les inconvénients qui résultent de la sous-location pour le bailleur, tels que la surpopulation, le changement d’affectation ou le bruit. Il en va de même si le locataire principal n’emménage jamais ou ne souhaite plus revenir.

Selon une récente décision du tribunal des baux, le bailleur peut interdire généralement la sous-location si les déclarations du locataire principal se sont révélées fausses à plusieurs reprises dans une procédure judiciaire précédente. Dans ce cas, il n’y a aucune garantie d’une sous-location correcte via des plateformes de réservation.

Le refus ne doit pas être arbitraire. La sous-location dépend de l’accord du bailleur ; selon l’art. 262 al. 2 CO, celui-ci ne peut le refuser que pour les motifs prévus. Si les conditions sont remplies, le bailleur ne peut refuser la sous-location que dans des cas exceptionnels.

Pas de business aux dépens du bailleur

Le locataire principal ne doit réaliser aucun profit avec la sous-location. Le loyer réclamé doit rester proportionné ; un loyer majoré constitue un motif de refus. Qui s’enrichit sur le loyer de sous-location risque que le bailleur interdise la sous-location.

Pour les locaux meublés, le guide de la Mobiliar indique comme valeur de référence de majorer le loyer d’au maximum 15 à 20 pour cent de coûts d’amortissement. Cette majoration doit être comprise comme l’amortissement du mobilier cédé et non comme une marge bénéficiaire.

Valeurs de référence pour la sous-location de locaux commerciaux meublés

Durée et étendue : où se situent les limites

Le bailleur peut interdire la soi-disant sous-location « infinie ». Le locataire principal déménage alors de facto durablement, conserve les locaux et continue de payer le loyer. Cela arrive par exemple pour se réserver les locaux pour des situations imprévues ou les laisser à un membre de la famille ou à une connaissance pour une durée déterminée.

Il en va de même si le locataire principal n’emménage jamais ou ne souhaite plus revenir. La sous-location n’est alors pas un remplacement temporaire de sa propre utilisation, mais une cession durable, qui échoue à l’examen des inconvénients.

Pour les locaux commerciaux, le changement d’affectation s’ajoute comme limite. Si le local est utilisé pour un autre but commercial que celui prévu dans le contrat de bail principal, cela peut constituer un inconvénient pour le bailleur justifiant un refus.

Sous-bail : l’alternative pour les locaux commerciaux

Le sous-bail coexiste avec la sous-location. Selon l’art. 291 CO, le preneur à bail peut, avec l’accord du bailleur à ferme, sous-louer ou louer la chose en tout ou en partie. Le sous-bail n’est donc pas possible sans l’accord du bailleur à ferme.

Que le sous-bail ou la sous-location convienne dépend de ce qui est cédé. Dans la sous-location, c’est l’usage des locaux qui est cédé.

Dans le bail à ferme, s’ajoute l’exploitation avec possibilité de rendement, ce qui peut être le modèle plus approprié pour les entreprises de restauration, les locaux commerciaux avec une clientèle établie ou les entreprises avec leur propre organisation et personnel. Qui souhaite poursuivre l’exploitation au lieu de simplement céder des locaux examine le sous-bail.

Sous-location vs sous-bail : différences pour les locaux commerciaux

Responsabilité et conséquences d’une sous-location non autorisée

Le locataire principal reste responsable envers le bailleur pour l’ensemble du loyer, même si le sous-locataire ne paie pas sa part. Il est également responsable des dommages causés par le sous-locataire, même s’il a déjà quitté les locaux mais figure toujours dans le contrat de bail.

Si la sous-location est refusée à juste titre et néanmoins effectuée, le bailleur peut résilier le rapport de bail, éventuellement même de manière extraordinaire. Il en va de même si aucun accord n’a été demandé et qu’il existait des motifs de refus.

Le contrat de sous-location écrit crée de la clarté concernant le loyer, les charges accessoires, la durée, la restitution des locaux et la responsabilité pour les dommages. De plus, il est judicieux que le sous-locataire puisse prendre connaissance du contrat de bail principal.

Avantages et risques d’une sous-location de locaux commerciaux