Sous-location de locaux commerciaux : accord et limites

Sous-location de locaux commerciaux : autorisée, mais pas sans accord

La sous-location est également autorisée par principe pour les locaux commerciaux. Une interdiction générale de sous-louer inscrite dans le bail est illicite ; les limites découlent de l’art. 262 CO.

Le locataire principal qui souhaite céder des espaces doit au préalable obtenir l’accord du bailleur. La sous-location ne doit pas générer de profit.

L’obligation d’obtenir un accord ne se limite pas à la cession complète d’un objet. Une décision du tribunal des baux rappelle que les mêmes règles s’appliquent à la sous-location via des plateformes en ligne qu’à la sous-location classique ; théoriquement, un accord serait nécessaire pour chaque opération individuelle. Dans la pratique, un accord général ou une clause d’autorisation dans le bail principal sont plus adaptés.

L’examen des inconvénients varie selon l’objet. Pour les logements, la surpopulation et la qualité de l’habitat sont primordiales. Pour les locaux commerciaux, c’est l’utilisation concrète qui décide : quelle entreprise s’installe, quelle est l’intensité de l’utilisation des locaux et si l’usage s’écarte de la destination prévue. La référence est l’objet individuel, et non une règle générale.

Évolution de la jurisprudence concernant la sous-location via des plateformes en ligne

Déroulement de la procédure d’accord

Le locataire principal informe le bailleur avant le début de la sous-location et divulgue les conditions de sous-location ainsi que le contrat de sous-location. Le bailleur examine généralement si le contrat est abusif, si des inconvénients en résultent pour lui et pour les autres locataires, et si le loyer divulgué est trop élevé.

Il peut interroger sur les conditions de location dans le rapport de sous-location. Les nouveaux sous-locataires qui s’installent doivent lui être signalés.

Celui qui doit demander un nouvel accord pour chaque opération de sous-location perd du temps. Il est plus simple d’obtenir un accord général pour la sous-location, qui peut être demandé après le début de la location, ou une clause d’autorisation ancrée déjà dans le bail avant l’entrée dans les lieux. Celui qui sait dès l’emménagement qu’une sous-location est envisageable peut obtenir l’accord à ce moment-là.

Un contrat de sous-location écrit n’est pas juridiquement obligatoire, mais recommandé. Il est également judicieux de permettre aux sous-locataires de consulter le bail principal, afin qu’ils connaissent les obligations et les restrictions d’utilisation qui y figurent.

Quand le bailleur peut refuser la sous-location

Si le locataire principal refuse de fournir des informations sur les conditions de sous-location, le bailleur peut interdire la sous-location. Il peut aussi la refuser si les conditions sont abusives, notamment si un loyer majoré est exigé des sous-locataires.

Les inconvénients subis par le bailleur suite à la sous-location constituent un motif de refus, tels que la surpopulation, le changement d’affectation ou le bruit. Il en va de même si le locataire principal ne s’installe jamais ou ne souhaite plus revenir.

Selon une décision plus récente du tribunal des baux, le bailleur peut interdire généralement la sous-location si les déclarations du locataire principal se sont révélées fausses à plusieurs reprises lors d’une procédure judiciaire précédente. Dans ce cas, il n’y a aucune garantie d’une sous-location correcte via des plateformes de réservation.

Le refus ne doit pas être arbitraire. La sous-location dépend de l’accord du bailleur ; selon l’art. 262 al. 2 CO, celui-ci ne peut le refuser que pour les motifs prévus. Si les conditions sont remplies, le bailleur ne peut refuser la sous-location que dans des cas exceptionnels.

Pas de business aux dépens du bailleur

Le locataire principal ne doit pas réaliser de profit avec la sous-location. Le loyer réclamé doit rester proportionné ; un loyer majoré constitue un motif de refus. Celui qui s’enrichit sur le dos du sous-loyer risque que le bailleur interdise la sous-location.

Pour les locaux meublés, le guide de la Mobilière indique comme valeur de référence de majorer le loyer d’au maximum 15 à 20 pour cent pour couvrir les coûts d’amortissement. Cette majoration doit être comprise comme l’amortissement du mobilier mis à disposition et non comme une marge bénéficiaire.

Durée et étendue : où se situent les limites

Le bailleur peut interdire la soi-disant sous-location « infinie ». Le locataire principal quitte alors de facto durablement les lieux, conserve les locaux et continue de payer le loyer. Cela arrive par exemple pour sécuriser les locaux en vue de situations imprévues ou pour les mettre à la disposition d’un membre de la famille ou d’une connaissance pour une durée déterminée.

Il en va de même si le locataire principal ne s’installe jamais ou ne souhaite plus revenir. La sous-location n’est alors pas un remplacement temporaire de sa propre utilisation, mais une cession durable, qui échoue à l’examen des inconvénients.

Pour les locaux commerciaux, le changement d’affectation s’ajoute comme limite. Si le local est utilisé pour une autre activité commerciale que celle prévue dans le bail principal, cela peut constituer un inconvénient pour le bailleur justifiant un refus.

Sous-bail : l’alternative pour les locaux commerciaux

Le sous-bail coexiste avec la sous-location. Selon l’art. 291 CO, le preneur à bail peut, avec l’accord du bailleur à ferme, sous-louer ou louer tout ou partie de la chose. Le sous-bail n’est donc pas non plus possible sans l’accord du bailleur à ferme.

Que ce soit le sous-bail ou la sous-location qui convienne dépend de ce qui est cédé. Dans le cas de la sous-location, c’est l’usage des locaux qui est cédé.

Dans le cas du bail à ferme, s’ajoute l’exploitation avec possibilité de rendement, ce qui peut être le modèle plus adapté pour les entreprises de l’hôtellerie-restauration, les commerces avec une clientèle établie ou les entreprises disposant de leur propre organisation et personnel. Celui qui souhaite poursuivre l’exploitation plutôt que de simplement céder des locaux examinera le sous-bail.

Responsabilité et conséquences d’une sous-location non autorisée

Le locataire principal reste responsable envers le bailleur pour l’ensemble du loyer, même si le sous-locataire ne paie pas sa part. Il est également responsable des dommages causés par le sous-locataire, même s’il a déjà quitté les locaux mais figure toujours dans le contrat de bail.

Si la sous-location est refusée à juste titre et néanmoins réalisée, le bailleur peut résilier le rapport de bail, éventuellement même de manière extraordinaire. Il en va de même si aucun accord n’a été demandé alors que des motifs de refus existaient.

Le contrat de sous-location écrit apporte de la clarté concernant le loyer, les charges accessoires, la durée, la restitution des locaux et la responsabilité pour les dommages. Il est en outre judicieux que le sous-locataire puisse consulter le bail principal.