Gli usi cantonali nel diritto di locazione: importanza per i contratti di locazione commerciale

Perché gli usi cantonali nel diritto di locazione commerciale diventano addirittura oggetto di contesa

Chi affitta o concede in locazione uno spazio commerciale si trova di fronte a due segnali contrastanti: le prassi locali – ovvero come si effettua il conteggio, si costruisce o si disdice in un determinato Cantone – e la constatazione che il contratto di locazione commerciale lascia un margine di libertà contrattuale nettamente superiore rispetto a quello di locazione di abitazioni. Laddove il contenuto può essere plasmato in larga misura liberamente, la prassi locale perde di peso.

La risposta non risiede quindi in una tabella cantonale, bensì nella struttura stessa del contratto. Decisive sono le condizioni effettivamente concordate; le sezioni seguenti mostrano dove intervengono la legge, l'interpretazione e la prassi locale.

Usi, consuetudini commerciali, testo del contratto: cosa vincola realmente nel settore commerciale

Per gli spazi commerciali le condizioni possono essere negoziate liberamente: canone di locazione, cauzione, durata del contratto e termini di disdetta. Ciò che non viene negoziato e fissato per iscritto rimane in seguito in sospeso e, in caso di controversia, viene valutato secondo il diritto dispositivo.

Un uso o una consuetudine commerciale integra o chiarisce un contratto solo se questo tace e la legge non fornisce una risposta vincolante. Il diritto cogente prevale su qualsiasi consuetudine; con una clausola esplicita le parti possono soppiantare una prassi locale – anche contro tale prassi. Chi intende affidarsi alla prassi locale, la inserisce nel contratto.

Spazi abitativi fortemente regolamentati, spazi commerciali plasmarli: il motivo della diversa importanza della prassi locale

Il contratto di locazione di abitazioni è fortemente caratterizzato da meccanismi di protezione legali a favore dei locatari; al centro vi è la tutela sociale. Il contratto di locazione commerciale è invece plasmabile individualmente, con gli interessi economici in primo piano. Questa diversa finalità condiziona tutti gli altri aspetti, dai locatari alla destinazione d'uso, fino ai modelli di entrata.

Laddove il legislatore prescrive in larga misura il contenuto, le regole locali supplementari acquistano peso, poiché colmano le lacune rimanenti. Dove le parti determinano il contenuto autonomamente, la prassi locale è solo una delle tante possibilità di configurazione – e regolarmente la più debole, perché non è fissata per iscritto da nessuna parte.

Dove gli usi cantonali trovano i loro limiti

Gli usi cantonali sono subordinati al diritto federale: gli usi cantonali divergenti non prevalgono sul diritto federale. Chi fa valere un diritto esclusivamente basandosi su una prassi locale, perde non appena l'ordinamento federale prevede qualcos'altro.

Ne consegue che, per ogni questione controversa, l'ordine di verifica è il seguente: prima il testo del contratto, poi il diritto federale cogente, in seguito il diritto dispositivo – e solo alla fine la prassi locale come eventuale elemento interpretativo.

Chi affitta, chi risponde: società, soci e garanzie

Nel diritto di locazione commerciale la persona giuridica come locataria è la regola, in quello di abitazioni l'eccezione. Per il locatore ne deriva un rischio di insolvenza: le start-up e le imprese di nuova fondazione presentano un rischio di insolvenza maggiore; nel settore commerciale una verifica della solvibilità è essenziale. Per locatari commerciali come una Sagl, è inoltre da esaminare una responsabilità solidale o una fideiussione.

Prima della firma deve essere chiaro chi è parte del contratto. Per quanto riguarda il locatore, di solito si tratta del proprietario o di una comunione di proprietari dello spazio commerciale, spesso rappresentati da un'amministrazione immobiliare; bisogna assicurarsi che la controparte sia autorizzata a stipulare il contratto di locazione. Dal lato del locatario, il contratto può essere intestato alla società (Sagl o SA) o a una persona privata. Molti locatori rifiutano che nel contratto di locazione figuri solo una società, perché in caso di fallimento non avrebbero accesso all'immobile fino a quando la società non fosse interamente liquidata. Di contro, la soluzione societaria permette di trasferire il contratto di locazione in caso di vendita tramite la cessione della società e di essere liberati dalla responsabilità.

Nelle società di persone e nelle comunità di uffici, tutte le persone che hanno firmato il contratto di locazione rispondono in modo congiunto e solidale. Ogni persona risponde per l'intero importo del canone di locazione e non solo in proporzione; analogamente, tutti i diritti derivanti dal contratto di locazione possono essere fatti valere solo congiuntamente.

La differenza più grande tra il contratto di locazione di spazi commerciali e quello di abitazioni risiede nella responsabilità per i mancati pagamenti: in caso di arretrati, il locatore di spazi commerciali può trattenere merci, apparecchiature e mobilio; il locatore di abitazioni non può farlo.

Durata, disdetta e opzioni: configurazione anziché consuetudine

I contratti di locazione commerciale hanno di solito una durata minima con opzioni. Si possono negoziare durate fisse con vere opzioni di proroga a favore del locatario, ad esempio cinque anni fissi più una vera opzione di cinque anni. Decisivo è che l'opzione sia effettivamente esercitabile e non rappresenti solo una dichiarazione di intenti.

La durata è un punto di bilanciamento: un contratto di locazione a lungo termine offre sicurezza di pianificazione ed è il presupposto affinché un locatario investa nell'immobile; ma rappresenta anche un rischio se gli affari non si sviluppano come previsto. Durata, modalità di disdetta e termini delle opzioni devono pertanto essere inseriti espressamente nel contratto – la prassi locale non risponde a queste domande.

Aspetti importanti dei contratti di locazione commerciale

Destinazione d'uso, autorizzazioni, allestimenti del locatario e smantellamento

La destinazione d'uso svolge un ruolo centrale nel contratto di locazione commerciale e va definita con precisione, ad esempio per la ristorazione o il commercio al dettaglio. Se la destinazione d'uso non è approvata dal diritto edilizio, ciò può portare all'inefficacia del contratto o a notevoli problemi: un caffè senza un uso gastronomico approvato può essere chiuso dalle autorità. La situazione delle autorizzazioni va quindi chiarita prima della firma del contratto, non solo dopo l'allestimento.

Gli allestimenti del locatario sono un tema centrale: spesso è il locatario stesso a investire in trasformazioni e gli obblighi di smantellamento vengono regolati individualmente. Una tipica questione controversa è se il locatario debba smantellare tutto al momento del trasloco. Il contratto dovrebbe regolare espressamente l'allestimento, lo smantellamento e un'eventuale assunzione degli impianti da parte del locatore, affinché l'investimento non diventi oggetto di contesa al momento dell'uscita.

Canone percentuale, canone a scaglioni e canone indicizzato: cosa deve regolare il contratto

Nel settore abitativo sono quasi esclusivamente in uso i canoni fissi; nel settore commerciale si trova frequentemente il canone percentuale. Il modello consiste in un canone di base più una partecipazione percentuale al fatturato. I settori tipici sono la ristorazione e il commercio al dettaglio. Il locatore partecipa al successo economico e il rischio viene parzialmente condiviso. A fianco vi sono i canoni a scaglioni e quelli indicizzati.

In tutti i modelli, i punti economicamente decisivi si trovano nel contratto: entità del canone di base, percentuale e base di calcolo del fatturato, periodo di conteggio e diritti di consultazione, scaglioni nonché indice di riferimento e ritmo di adeguamento. Chi affida questi punti alla prassi locale, cede il controllo sulla clausola contrattualmente più importante dal punto di vista finanziario.

Punti di controllo prima della firma

Parti: annotare il proprietario o la comunione di proprietari e la persona autorizzata a firmare. Chiarire se il contratto è intestato a una Sagl o SA, a una società di persone, a una comunità di uffici o a una persona privata.

Responsabilità e garanzie: verifica della solvibilità del locatario commerciale; responsabilità solidale o fideiussione; consapevolezza della responsabilità solidale di tutti i firmatari nelle società di persone e nelle comunità di uffici, nonché della portata del diritto di ritenzione in caso di arretrati.

Durata e scopo del contratto: durata fissa, vera opzione di proroga, modalità di disdetta; destinazione d'uso precisa con relativa autorizzazione edilizia; regolamentazione di allestimento, smantellamento e assunzione degli investimenti del locatario.

Canone di locazione e oneri accessori: fissare il modello – canone fisso, canone percentuale con base e percentuale, oppure canone a scaglioni o indicizzato – ed elencare nel contratto tutti i parametri di riferimento, i periodi e i meccanismi di adeguamento.