Capire il contratto di locazione commerciale: diritti, obblighi e struttura

Di cosa tratta la locazione di locali commerciali

Per locale commerciale si intende ogni spazio che, come concordato, serve all'esercizio di un'attività commerciale o, in senso più ampio, allo svolgimento di un'attività professionale. Tipici sono i negozi, gli uffici, i magazzini, le officine e gli spazi vendita; i locali devono essere concessi in cambio di un canone di locazione.

Per la locazione di locali commerciali si applicano gli art. 253 ss. del Codice delle obbligazioni (CO). La differenza rispetto alla locazione di abitazioni risiede nella situazione degli interessi: la locazione di abitazioni è fortemente caratterizzata da meccanismi di protezione legale a favore dei locatari, mentre nella locazione commerciale prevale la strutturazione individuale orientata agli aspetti economici.

Un contratto di locazione può essere concluso oralmente. Per i locali commerciali, la forma scritta è vivamente raccomandata per motivi probatori, tanto più che le controversie successive riguardano spesso lo scopo d'uso, le trasformazioni o i costi accessori.

Libertà contrattuale e suoi limiti

Nel caso dei locali commerciali, le parti dispongono di un margine di manovra nettamente superiore rispetto alle abitazioni: uso, evoluzione del canone, manutenzione, diritti di trasformazione, garanzie e cessazione possono essere regolati in larga misura individualmente. Anche qui valgono le disposizioni imperative del diritto della locazione.

Un limite centrale è posto dal diritto pubblico: lo scopo d'uso concordato deve essere ammesso e autorizzato dal punto di vista edilizio. In mancanza di autorizzazione, si profilano problemi considerevoli fino alla chiusura amministrativa dell'attività – ad esempio nel caso di un caffè senza autorizzazione per la ristorazione. Tali questioni vanno chiarite prima della conclusione del contratto.

Anche per il canone di locazione esistono parametri di riferimento: ai sensi dell'art. 11 della Legge federale sulla disciplina dell'affitto di locali commerciali e industriali (LDACI), esso può essere comparato sulla base dei prezzi al metro quadro usuali nel quartiere per oggetti simili.

Parti contraenti, solvibilità e garanzie

Nel traffico commerciale, i locatari sono spesso persone giuridiche, come una SA o una Sagl. Chi figura nel contratto come locatario ottiene tutti i diritti e gli obblighi derivanti dal contratto di locazione nei confronti del locatore. È quindi essenziale chiarire chi firma e se un'altra persona debba assumere una responsabilità solidale.

Per le persone giuridiche, una verifica della solvibilità è essenziale. Le imprese di nuova costituzione e le start-up presentano un rischio di insolvenza elevato. Se la solvibilità non è sufficiente, possono entrare in gioco la responsabilità solidale o la fideiussione.

Ai sensi dell'art. 257e CO, le garanzie in denaro o titoli possono essere depositate presso una banca su un conto risparmio o un deposito titolato a nome del locatario. Nei contratti di locazione commerciale l'importo è illimitato; usualmente si richiedono da sei a dodici mensilità, mentre la cauzione per le abitazioni è limitata per legge a tre mensilità.

Oltre alla cauzione in contanti, esistono assicurazioni-cauzione, responsabilità solidale, fideiussione, contratto di garanzia e assunzione di debito. Chiarite preventivamente quale garanzia il locatario è disposto a prestare.

Ai sensi dell'art. 268 CO, il locatore dispone di un diritto di ritenzione sulle cose mobili che si trovano nei locali locati e che servono al loro arredamento o utilizzo. Esso garantisce il canone annuo scaduto e il canone semestrale in corso ed è escluso per i beni impignorabili.

Scopo d'uso, carichi sul pavimento e requisiti edilizi

Per le abitazioni, l'uso è chiaramente definito come «abitativo». Per i locali commerciali, lo scopo d'uso consentito deve essere stabilito con precisione, ad esempio ristorazione, commercio al dettaglio, ufficio, magazzino o produzione. Una formulazione vaga crea conflitti e, in assenza di autorizzazione, può persino comportare l'invalidità dell'accordo.

Prima della conclusione del contratto, vanno chiariti i presupposti tecnici ed edilizi. I carichi ammissibili sul pavimento sono spesso decisivi nel settore commerciale, ad esempio per macchinari, superfici di stoccaggio o attrezzature pesanti; se entrano in gioco tali carichi, è necessario consultare un ingegnere strutturista.

Da chiarire sono anche l'accesso e le consegne, il parcheggio, gli allacciamenti elettrici, la ventilazione nonché le prescrizioni derivanti dalla protezione antincendio e dalla sicurezza sul lavoro.

Trasformazioni a cura del locatario, smantellamento e subentro

Nel settore commerciale, il locatario investe spesso autonomamente in ristrutturazioni affinché i locali siano adatti all'attività. Le trasformazioni a cura del locatario sono un tema centrale del contratto e dovrebbero essere regolate espressamente.

Bisogna regolare tre questioni: cosa può essere trasformato, cosa deve essere rimosso al momento del trasloco e cosa può essere rilevato dal locatore? Gli obblighi di smantellamento vengono concordati individualmente; la tipica questione controversa è se il locatario debba effettivamente procedere allo smantellamento al momento dell'uscita.

Sono utili disposizioni chiare sull'approvazione del locatore e sulle eventuali autorizzazioni, sull'assunzione dei costi, su un eventuale indennizzo in caso di rilevamento e sulla documentazione delle trasformazioni mediante planimetrie.

Modelli di canone: fisso, scalare, indicizzato o legato al fatturato

L'affitto fisso è il modello più semplice: il canone rimane costante per tutta la durata del contratto. Nel settore abitativo è quasi esclusivamente la prassi, poiché è facilmente calcolabile per entrambe le parti.

Nell'affitto scalare, gli step di aumento sono già previsti nel contratto. Nell'affitto indicizzato, il canone è agganciato a un indice. Entrambi i modelli trasferiscono parte del rischio di sviluppo e inflazionistico sul locatario e rendono i costi meno pianificabili nel tempo.

Una peculiarità del settore commerciale è l'affitto legato al fatturato: canone base più partecipazione percentuale al fatturato. Il locatore partecipa al successo economico, il rischio viene parzialmente condiviso; settori tipici sono la ristorazione e il commercio al dettaglio. Per il locatore ne deriva un onere aggiuntivo: il concetto di fatturato deve essere definito chiaramente e le modalità di rendicontazione, inclusi i diritti di ispezione, devono essere regolamentate.

Indipendentemente dal modello, va stabilito quali costi operativi vengono addebitati al locatario e come avviene la rendicontazione.

Cessione, disdetta e proroga della locazione

Il locatario può cedere il rapporto di locazione a terzi solo con il consenso scritto del locatore (art. 263 CO). Il consenso può essere rifiutato solo per motivi importanti. Locatario e parte subentrante stipulano un contratto di cessione scritto che regola le condizioni, ad esempio il rilevamento dei beni mobili.

Ai sensi dell'art. 266d CO, le parti possono disdire con un preavviso di sei mesi per una data usuale sul luogo o, in assenza di usi locali, per la fine di un periodo di locazione di tre mesi. Per le abitazioni, il preavviso è di tre mesi. In quale misura sia possibile derogare da questa norma nel singolo caso è una questione giuridica da chiarire prima della strutturazione del contratto.

Per la proroga della locazione valgono limiti diversi per i locali commerciali rispetto alle abitazioni: il rapporto di locazione può essere prorogato al massimo di sei anni; nell'ambito di questa durata massima sono possibili una o due proroghe (art. 272b CO).

Per le disdette e le risoluzioni consensuali si raccomanda la forma scritta per motivi probatori.

Strutturazione del contratto con checklist

Un contratto di locazione commerciale si elabora al meglio sulla base di una lista di controllo fissa. I seguenti punti appartengono a ogni negoziazione, fissati per iscritto e firmati da entrambe le parti.

Parti: chi affitta, chi firma e eventualmente un'altra persona risponde solidalmente o tramite fideiussione?

Oggetto e scopo d'uso: descrivere precisamente i locali e l'uso consentito; chiarire preventivamente l'ammissibilità edilizia.

Requisiti tecnici: carichi sul pavimento, accesso, consegne, parcheggio, allacciamenti elettrici e ventilazione.

Canone di locazione: modello fisso, scalare, indicizzato o legato al fatturato; in caso di affitto legato al fatturato, definizione del fatturato e modalità di rendicontazione.

Costi accessori: quali costi operativi vengono addebitati e come avviene la rendicontazione?

Garanzie: forma, importo, deposito e restituzione; chiarire quale garanzia il locatario è disposto a prestare.

Trasformazioni e smantellamento: autorizzazioni, approvazione del locatore, assunzione dei costi, rilevamento da parte del locatore, documentazione con planimetrie.

Manutenzione e assicurazioni: delimitazione dei lavori di manutenzione e regolamentazione dell'assicurazione contro i danni materiali e la responsabilità civile.

Cessione e sublocazione: necessità di consenso e condizioni di un contratto di cessione.

Disdetta e cessazione: termini, date e forma; indicazione di un'eventuale proroga della locazione.

Consegna: verbale con lo stato dei locali, letture dei contatori e consegna delle chiavi.

Per la redazione sono adatti contratti modello, ad esempio dell'HEV Svizzera o dell'Associazione Svizzera Inquilini e Inquiline.