Capire il contratto di locazione commerciale: diritti, obblighi e struttura

Di cosa tratta la locazione di locali commerciali

Per locale commerciale si intende ogni spazio che, come concordato, serve all'esercizio di un'attività commerciale o, in senso più ampio, allo svolgimento di un'attività professionale. Tipici sono i negozi, gli uffici, i magazzini, le officine e gli spazi vendita; i locali devono essere concessi in cambio di un canone di locazione.

Per la locazione di locali commerciali si applicano gli art. 253 ss. del Codice delle obbligazioni (CO). La differenza rispetto alla locazione di abitazioni risiede nella situazione degli interessi: la locazione di abitazioni è fortemente caratterizzata da meccanismi di protezione legale a favore dei locatari, mentre nella locazione commerciale prevale la strutturazione individuale orientata economicamente.

Un contratto di locazione può essere concluso oralmente. Per i locali commerciali, la forma scritta è vivamente raccomandata per motivi probatori, tanto più che le controversie successive riguardano spesso la destinazione d'uso, le trasformazioni o i costi accessori.

Libertà contrattuale e suoi limiti

Nel caso dei locali commerciali, le parti dispongono di un margine di manovra nettamente superiore rispetto alle abitazioni: utilizzo, evoluzione del canone, manutenzione, diritti di trasformazione, garanzie e cessazione possono essere regolati in larga misura individualmente. Anche qui valgono le disposizioni imperative del diritto della locazione.

Un limite centrale è posto dal diritto pubblico: la destinazione d'uso concordata deve essere ammessa dal diritto edilizio e autorizzata. In mancanza di autorizzazione, si profilano problemi considerevoli fino alla chiusura amministrativa dell'attività – ad esempio nel caso di un caffè senza autorizzazione per la ristorazione. Tali questioni vanno chiarite prima della conclusione del contratto.

Anche per il canone di locazione esistono parametri di riferimento: ai sensi dell'art. 11 della Legge federale sulla disciplina dell'affitto di alloggi e di locali commerciali (VMWG), esso può essere comparato sulla base dei prezzi al metro quadro consuetudinari nel quartiere per oggetti simili.

Dati importanti del diritto della locazione per i locali commerciali

Parti contraenti, solvibilità e garanzie

Nel traffico commerciale, i locatari sono spesso persone giuridiche, come una SA o una Sagl. Chi figura nel contratto come locatario ottiene tutti i diritti e gli obblighi derivanti dal contratto di locazione nei confronti del locatore. Pertanto, è necessario chiarire con precisione chi firma e se un'altra persona debba assumere una responsabilità solidale.

Per le persone giuridiche, una verifica della solvibilità è essenziale. Le imprese di nuova costituzione e le start-up presentano un rischio di insolvenza elevato. Se la solvibilità non è sufficiente, si possono prendere in considerazione la responsabilità solidale o la fideiussione.

Ai sensi dell'art. 257e CO, le garanzie in denaro o titoli possono essere depositate presso una banca su un conto di risparmio o un deposito titoli intestato al nome del locatario. Nei contratti di locazione commerciale l'importo è illimitato; usualmente si richiedono da sei a dodici mensilità, mentre la cauzione per le locazioni abitative è limitata per legge a tre mensilità.

Oltre alla cauzione in contanti, esistono assicurazioni-cauzione, responsabilità solidale, fideiussione, contratto di garanzia e assunzione di debito. Chiarite preventivamente quale garanzia il locatario è disposto a prestare.

Ai sensi dell'art. 268 CO, al locatore spetta un diritto di ritenzione sulle cose mobili che si trovano nei locali locati e che servono al loro arredamento o utilizzo. Esso garantisce il canone annuale scaduto e il canone semestrale in corso ed è escluso per le cose impignorabili.

Garanzie usuali nei contratti di locazione commerciale (in ordine di frequenza)

Destinazione d'uso, carichi sul pavimento e requisiti edilizi

Per le abitazioni, l'utilizzo è chiaramente definito come «abitativo». Per i locali commerciali, la destinazione d'uso consentita deve essere definita con precisione, ad esempio ristorazione, commercio al dettaglio, ufficio, magazzino o produzione. Una formulazione vaga crea conflitti e, in assenza di autorizzazione, può persino comportare l'invalidità dell'accordo.

Prima della conclusione del contratto, vanno chiariti i presupposti tecnici ed edilizi. I carichi sul pavimento ammissibili sono spesso decisivi nel settore commerciale, ad esempio per macchinari, superfici di stoccaggio o attrezzature pesanti; se entrano in gioco tali carichi, è necessario consultare un ingegnere strutturista.

Da chiarire sono inoltre l'allacciamento e la consegna merci, il parcheggio, gli allacciamenti elettrici, la ventilazione nonché le prescrizioni derivanti dalla protezione antincendio e dalla sicurezza sul lavoro.

Passaggi prima della conclusione del contratto: verifica edilizia e tecnica

Trasformazioni del locatario, smantellamento e subentro

Nel settore commerciale, il locatario investe spesso autonomamente in ristrutturazioni affinché i locali siano adatti all'attività. Le trasformazioni del locatario sono un tema contrattuale centrale e dovrebbero essere regolate espressamente.

Bisogna regolare tre questioni: cosa può essere trasformato, cosa deve essere rimosso al momento dell'uscita e cosa può essere rilevato dal locatore? Gli obblighi di smantellamento sono concordati individualmente; la tipica questione controversa è se il locatario debba effettivamente procedere allo smantellamento al momento dell'uscita.

Sono utili disposizioni chiare sull'approvazione del locatore e sulle eventuali autorizzazioni, sull'assunzione dei costi, su un eventuale indennizzo in caso di rilevamento e sulla documentazione delle trasformazioni con piante.

Modelli di canone: fisso, scalare, indicizzato o legato al fatturato

L'affitto fisso è il modello più semplice: il canone rimane costante per tutta la durata del contratto. Nel settore abitativo è quasi esclusivamente la prassi, poiché è facilmente calcolabile per entrambe le parti.

Nell'affitto scalare, gli step di aumento sono già stabiliti nel contratto. Nell'affitto indicizzato, il canone è agganciato a un indice. Entrambi i modelli spostano una parte del rischio di sviluppo e inflazione sul locatario e rendono i costi meno pianificabili nel tempo.

Una peculiarità del settore commerciale è l'affitto legato al fatturato: canone base più partecipazione percentuale al fatturato. Il locatore partecipa al successo economico, il rischio è parzialmente condiviso; i settori tipici sono la ristorazione e il commercio al dettaglio. Per il locatore ne deriva un onere aggiuntivo: il concetto di fatturato deve essere definito chiaramente e il rendiconto, compresi i diritti di ispezione, deve essere regolamentato.

Indipendentemente dal modello, va stabilito quali costi di esercizio vengono ribaltati sul locatario e come viene effettuato il rendiconto.

Cessione, disdetta e proroga della locazione

Il locatario può trasferire il rapporto di locazione a una terza parte solo con il consenso scritto del locatore (art. 263 CO). Il consenso può essere rifiutato solo per motivi importanti. Locatario e parte subentrante stipulano un contratto di subentro scritto che regola le condizioni, ad esempio il rilevamento dei beni mobili.

Ai sensi dell'art. 266d CO, le parti possono disdire con un preavviso di sei mesi per una scadenza consuetudinaria sul luogo o, in assenza di usanze locali, per la fine di un periodo di locazione di tre mesi. Per le locazioni abitative, il preavviso è di tre mesi. In quale misura sia possibile derogare da questa norma nel singolo caso è una questione giuridica da chiarire prima della strutturazione del contratto.

Per la proroga della locazione valgono limiti diversi per i locali commerciali rispetto alle abitazioni: il rapporto di locazione può essere prorogato al massimo per sei anni; nell'ambito di questa durata massima sono possibili una o due proroghe (art. 272b CO).

Per le disdette e le risoluzioni consensuali, la forma scritta è raccomandata per motivi probatori.

Strutturazione del contratto con checklist

Un contratto di locazione commerciale si elabora al meglio sulla base di una lista di controllo fissa. I seguenti punti appartengono a ogni negoziazione, messi per iscritto e firmati da entrambe le parti.

Parti: Chi affitta, chi firma e, eventualmente, un'altra persona risponde solidalmente o tramite fideiussione?

Oggetto e destinazione d'uso: Descrivere con precisione i locali e l'utilizzo consentito; chiarire preventivamente l'ammissibilità edilizia.

Requisiti tecnici: Carichi sul pavimento, allacciamento, consegna merci, parcheggio, allacciamenti elettrici e ventilazione.

Canone di locazione: Modello fisso, scalare, indicizzato o legato al fatturato; in caso di affitto legato al fatturato, definizione del fatturato e modalità di rendiconto.

Costi accessori: Quali costi di esercizio vengono ribaltati e come viene effettuato il rendiconto?

Garanzie: Forma, importo, deposito e restituzione; chiarire quale garanzia il locatario è disposto a prestare.

Trasformazioni e smantellamento: Autorizzazioni, approvazione del locatore, assunzione dei costi, rilevamento da parte del locatore, documentazione con piante.

Manutenzione e assicurazioni: Delimitazione dei lavori di manutenzione e regolamentazione dell'assicurazione contro i danni materiali e la responsabilità civile.

Cessione e sublocazione: Necessità di consenso e condizioni di un contratto di subentro.

Disdetta e cessazione: Termini, scadenze e forma; indicazione di un'eventuale proroga della locazione.

Consegna: Verbale con lo stato dei locali, letture dei contatori e consegna delle chiavi.

Per la redazione sono adatti contratti modello, ad esempio dell'HEV Svizzera o dell'Associazione svizzera degli inquilini.