Sublocazione di locali commerciali: consenso e limiti

Sublocazione di locali commerciali: consentita, ma non senza consenso

Anche per i locali commerciali la sublocazione è fondamentalmente ammissibile. Un divieto generale di sublocazione nel contratto di locazione è illegittimo; i limiti derivano dall'art. 262 CO.

Chi intende cedere in sublocazione dei locali come conduttore principale deve ottenere preventivamente il consenso del locatore. Con la sublocazione non è possibile realizzare alcun profitto.

L'obbligo di richiedere il consenso non si limita alla cessione completa di un immobile. Una sentenza del tribunale delle locazioni stabilisce che per la cessione tramite piattaforme online valgono le stesse regole della sublocazione classica; teoricamente sarebbe necessario un consenso per ogni singola operazione. Nella pratica, sono preferibili un consenso generale o una clausola di autorizzazione inserita nel contratto di locazione principale.

La verifica dello svantaggio varia a seconda dell'immobile. Per gli spazi abitativi prevalgono il sovraffollamento e la qualità abitativa. Per i locali commerciali decide l'utilizzo concreto: quale attività si insedia, quanto intensamente vengono utilizzati i locali e se l'uso si discosta dalla destinazione prevista. Il parametro di riferimento è il singolo oggetto, non una regola generale.

Come si svolge la procedura di consenso

Il conduttore principale informa il locatore prima dell'inizio della sublocazione e rende note le condizioni di sublocazione nonché il contratto di sublocazione. Il locatore verifica solitamente se il contratto è abusivo, se ne derivano svantaggi per lui e per gli altri inquilini e se il canone di locazione dichiarato è eccessivo.

Può chiedere informazioni sulle condizioni contrattuali del rapporto di sublocazione. I nuovi subconduttori devono essergli segnalati.

Chi deve richiedere il consenso per ogni singola operazione di sublocazione perde tempo. Più semplici sono un consenso generale alla sublocazione, che può essere ottenuto dopo l'ingresso nell'immobile, oppure una clausola di autorizzazione già inserita nel contratto di locazione prima dell'ingresso. Chi sa al momento dell'ingresso che potrebbe prendere in considerazione una sublocazione, può ottenere l'approvazione già in quella fase.

Un contratto di sublocazione scritto non è giuridicamente obbligatorio, ma è raccomandato. È altrettanto utile concedere al subconduttore la visione del contratto di locazione principale, affinché conosca gli obblighi e le limitazioni d'uso in esso contenuti.

Passi per una sublocazione di locali commerciali conforme alla legge

Pianificazione temporale per la sublocazione di locali commerciali

Le migliori aziende di catering a Zurigo

Ultimo aggiornamento: 2026-10-07. Fonte: Google Maps.

Quando il locatore può rifiutare la sublocazione

Se il conduttore principale rifiuta di fornire informazioni sulle condizioni di sublocazione, il locatore può vietare la sublocazione. Può rifiutarla anche se le condizioni sono abusive, in particolare se viene richiesto al subconduttore un canone di locazione maggiorato.

Un motivo di rifiuto sono gli svantaggi che derivano al locatore dalla sublocazione, come sovraffollamento, cambio di destinazione d'uso o rumore. Lo stesso vale se il conduttore principale non si insedia mai o non intende più tornare.

Secondo una recente sentenza del tribunale delle locazioni, il locatore può vietare generalmente la sublocazione se le dichiarazioni del conduttore principale in un precedente procedimento giudiziario si sono rivelate più volte false. In tal caso non vi è garanzia per una corretta sublocazione tramite piattaforme di prenotazione.

Il rifiuto non deve essere arbitrario. La sublocazione dipende dal consenso del locatore; ai sensi dell'art. 262 cpv. 2 CO, egli può rifiutarlo solo per i motivi previsti. Se le condizioni sono soddisfatte, il locatore può rifiutare la sublocazione solo in casi eccezionali.

Nessun affare a spese del locatore

Con la sublocazione il conduttore principale non deve realizzare alcun profitto. Il canone di locazione richiesto deve rimanere proporzionato; un canone maggiorato costituisce un motivo di rifiuto. Chi si arricchisce con il canone di sublocazione rischia che il locatore vieti la sublocazione.

Per i locali arredati, la guida della Mobiliar indica come valore di riferimento di aggiungere al massimo dal 15 al 20 percento di costi di ammortamento sul canone di locazione. La maggiorazione va intesa come ammortamento dell'arredamento ceduto e non come margine di profitto.

Valori di riferimento per la sublocazione di locali commerciali arredati

Durata ed estensione: dove stanno i limiti

Il locatore può vietare la cosiddetta sublocazione «infinita». In questo caso il conduttore principale esce di fatto permanentemente, mantiene i locali e continua a pagare il canone di locazione. Ciò avviene ad esempio per assicurarsi i locali per situazioni impreviste o per metterli a disposizione di un familiare o di un conoscente per un determinato periodo.

Lo stesso vale se il conduttore principale non si insedia mai o non intende più tornare. La sublocazione non è allora un sostituto temporaneo del proprio utilizzo, bensì una cessione permanente, che fallisce alla verifica dello svantaggio.

Per i locali commerciali si aggiunge il cambio di destinazione d'uso come limite. Se il locale viene utilizzato per uno scopo commerciale diverso da quello previsto nel contratto di locazione principale, ciò può costituire uno svantaggio per il locatore che giustifica un rifiuto.

Subaffitto: l'alternativa per i locali commerciali

Il subaffitto affianca la sublocazione. Ai sensi dell'art. 291 CO, l'affittuario può subaffittare o locare la cosa totalmente o parzialmente con il consenso del locatore. Anche il subaffitto non è quindi possibile senza il consenso del locatore.

Se sia più adatto il subaffitto o la sublocazione dipende da ciò che viene ceduto. Con la sublocazione viene ceduto l'uso dei locali.

Con l'affitto si aggiunge l'utilizzo con possibilità di lucro, il che può essere il modello più adatto per esercizi di ristorazione, locali commerciali con una clientela consolidata o aziende con propria organizzazione e personale. Chi intende far proseguire l'attività invece di cedere solo i locali, valuta il subaffitto.

Sublocazione vs Subaffitto: differenze per i locali commerciali

Responsabilità e conseguenze di una sublocazione non autorizzata

Il conduttore principale rimane responsabile verso il locatore per l'intero canone di locazione, anche se il subconduttore non paga la sua quota. È inoltre responsabile per i danni causati dal subconduttore, anche se ha già lasciato i locali ma figura ancora nel contratto di locazione.

Se la sublocazione viene giustamente rifiutata e viene comunque effettuata, il locatore può disdire il rapporto di locazione, eventualmente anche in via straordinaria. Lo stesso vale se non è stato richiesto alcun consenso ed esistevano motivi di rifiuto.

Il contratto di sublocazione scritto crea chiarezza riguardo al canone di locazione, ai costi accessori, alla durata, alla restituzione dei locali e alla responsabilità per i danni. Inoltre, è utile che il subconduttore possa visionare il contratto di locazione principale.

Vantaggi e rischi di una sublocazione di locali commerciali