Sublocazione di locali commerciali: consenso e limiti

Sublocazione di locali commerciali: consentita, ma non senza consenso

Anche per i locali commerciali la sublocazione è fondamentalmente ammessa. Un divieto generale di sublocazione nel contratto di locazione è illegittimo; i limiti derivano dall’art. 262 CO.

Chi intende cedere in sublocazione spazi come conduttore principale deve ottenere preventivamente il consenso del locatore. Con la sublocazione non si deve realizzare alcun guadagno.

L’obbligo di consenso non si limita alla cessione completa di un immobile. Una decisione del tribunale delle locazioni stabilisce che per la cessione tramite piattaforme online valgono le stesse regole della sublocazione classica; teoricamente sarebbe necessario un consenso per ogni singola operazione. Nella pratica sono preferibili un consenso generale o una clausola di autorizzazione inserita nel contratto di locazione principale.

La verifica degli svantaggi varia a seconda dell’immobile. Per gli spazi abitativi prevalgono il sovraffollamento e la qualità abitativa. Per i locali commerciali decide l’utilizzo concreto: quale attività vi si insedia, quanto intensamente vengono utilizzati gli spazi e se l’uso si discosta dalla destinazione prevista. Il parametro di riferimento è il singolo immobile, non una regola generale.

Sviluppo della giurisprudenza sulla sublocazione tramite piattaforme online

Come si svolge la procedura di consenso

Il conduttore principale informa il locatore prima dell’inizio della sublocazione e presenta le condizioni di sublocazione nonché il contratto di sublocazione. Il locatore verifica generalmente se il contratto sia abusivo, se ne derivino svantaggi per sé e per gli altri conduttori e se il canone di locazione dichiarato sia eccessivo.

Può chiedere informazioni sulle condizioni contrattuali del rapporto di sublocazione. I nuovi subconduttori devono essergli comunicati.

Chi deve richiedere nuovamente il consenso per ogni singola operazione di sublocazione perde tempo. Più semplici sono un consenso generale alla sublocazione, che può essere ottenuto dopo l’ingresso nella locazione, oppure una clausola di autorizzazione già inserita nel contratto di locazione prima dell’ingresso. Chi sa al momento dell’ingresso che prenderà in considerazione una sublocazione può richiedere l’assenso già allora.

Un contratto di sublocazione scritto non è giuridicamente obbligatorio, ma è raccomandato. È altresì utile concedere al subconduttore la visione del contratto di locazione principale, affinché conosca gli obblighi e le limitazioni d’uso in esso contenuti.

Quando il locatore può rifiutare la sublocazione

Se il conduttore principale rifiuta di fornire informazioni sulle condizioni di sublocazione, il locatore può vietare la sublocazione. Può inoltre respingerla se le condizioni sono abusive, in particolare se viene richiesto al subconduttore un canone di locazione maggiorato.

Costituiscono motivo di rifiuto gli svantaggi che derivano al locatore dalla sublocazione, ad esempio sovraffollamento, cambio di destinazione d’uso o rumori. Lo stesso vale se il conduttore principale non entra mai nell’immobile o non intende più farvi ritorno.

Secondo una più recente decisione del tribunale delle locazioni, il locatore può vietare generalmente la sublocazione se le dichiarazioni del conduttore principale in un precedente procedimento giudiziario si sono rivelate più volte false. In tal caso non vi è garanzia per una corretta sublocazione tramite piattaforme di prenotazione.

Il rifiuto non deve essere arbitrario. La sublocazione dipende dal consenso del locatore; ai sensi dell’art. 262 cpv. 2 CO, questi può rifiutarlo solo per i motivi previsti. Se le condizioni sono soddisfatte, il locatore può rifiutare la sublocazione solo in casi eccezionali.

Nessun affare a spese del locatore

Con la sublocazione il conduttore principale non deve realizzare alcun guadagno. Il canone di locazione richiesto deve rimanere proporzionato; un canone maggiorato costituisce motivo di rifiuto. Chi si arricchisce sul canone di sublocazione rischia che il locatore vieti la sublocazione.

Per i locali arredati, la guida di Mobiliar indica come valore di riferimento di aggiungere al canone di locazione al massimo il 15–20% di costi di ammortamento. La maggiorazione va intesa come ammortamento dell’arredamento ceduto e non come margine di profitto.

Durata ed estensione: dove stanno i limiti

Il locatore può vietare la cosiddetta sublocazione «illimitata». In questo caso il conduttore principale esce di fatto permanentemente dall’immobile, mantiene però i locali e continua a pagare il canone di locazione. Ciò avviene ad esempio per assicurarsi gli spazi per situazioni impreviste o per metterli a disposizione di un familiare o di un conoscente per un determinato periodo.

Lo stesso vale se il conduttore principale non entra mai nell’immobile o non intende più farvi ritorno. La sublocazione non è allora un sostituto temporaneo dell’uso proprio, bensì una cessione permanente, che non supera la verifica degli svantaggi.

Per i locali commerciali si aggiunge come limite il cambio di destinazione d’uso. Se il locale viene utilizzato per uno scopo commerciale diverso da quello previsto nel contratto di locazione principale, ciò può configurare uno svantaggio per il locatore tale da giustificare un rifiuto.

Subaffitto: l’alternativa per i locali commerciali

Accanto alla sublocazione esiste il subaffitto. Ai sensi dell’art. 291 CO, l’affittuario può, con il consenso del concedente, subaffittare o dare in locazione la cosa totalmente o parzialmente. Anche il subaffitto non è quindi possibile senza il consenso del concedente.

Se sia più adatto il subaffitto o la sublocazione dipende da ciò che viene ceduto. Con la sublocazione viene ceduto l’uso dei locali.

Con l’affitto si aggiunge l’utilizzo con possibilità di lucro, il che può essere il modello più adatto per esercizi di ristorazione, locali commerciali con una clientela consolidata o aziende con propria organizzazione e personale. Chi intende far proseguire l’attività invece di cedere soltanto gli spazi valuta il subaffitto.

Responsabilità e conseguenze di una sublocazione non autorizzata

Il conduttore principale rimane responsabile verso il locatore per l’intero canone di locazione, anche se il subconduttore non paga la sua quota. È inoltre responsabile per i danni causati dal subconduttore, persino se ha già lasciato i locali ma figura ancora nel contratto di locazione.

Se la sublocazione viene legittimamente rifiutata e nonostante ciò effettuata, il locatore può disdire il rapporto di locazione, eventualmente anche in via straordinaria. Lo stesso vale se non è stato richiesto alcun consenso e sussistevano motivi di rifiuto.

Il contratto di sublocazione scritto crea chiarezza riguardo al canone di locazione, ai costi accessori, alla durata, alla riconsegna dei locali e alla responsabilità per i danni. Inoltre, è utile che il subconduttore possa prendere visione del contratto di locazione principale.