Trasformazioni e smantellamento a carico del locatario: obblighi nel contratto di locazione commerciale

Locazione di locali commerciali e trasformazioni a carico del locatario: la situazione di partenza

Locale commerciale è ogni spazio che, come convenuto, serve all'esercizio di un determinato mestiere o di una specifica attività professionale. Rientrano in questa categoria uffici, spazi di vendita, officine, magazzini e depositi. È compreso solo ciò che serve a un'attività lucrativa; non ha importanza se questa sia esercitata a titolo principale o secondario, né se generi profitto. Decisivo è l'uso convenuto.

Anche un chiosco, una bancarella di caldarroste o un autolavaggio self-service possono costituire un locale commerciale. Non sono considerati locali commerciali, in particolare, i fondi non edificati, i campi sportivi, i parcheggi o i semplici depositi.

La classificazione non è solo una questione terminologica: il diritto delle locazioni prevede numerose disposizioni speciali per gli spazi abitativi e commerciali. Nel contratto di locazione commerciale sono le clausole contrattuali a stabilire se e come il locatario possa effettuare trasformazioni, a chi spettino gli investimenti e cosa debba accadere alla restituzione. Chi investe in superfici per uffici, vendita, officine o studi professionali chiarisce questi punti prima della firma del contratto, non solo al momento del trasloco.

Diffusa è la locazione «al grezzo», nella quale il locatario provvede autonomamente a realizzare lo stato idoneo all'uso. La legge non la menziona esplicitamente. Ne derivano tipiche questioni contenziose: in che misura il locatario abbia diritto a un indennizzo per le sue trasformazioni, quando i suoi investimenti siano ammortizzati e se alla cessazione del rapporto locativo sussista un obbligo di smantellamento. Una regolamentazione contrattuale precisa evita divergenze.

L'art. 260a CO disciplina le modifiche edilizie in tre capoversi: il cpv. 1 riguarda l'ammissibilità, il cpv. 2 il rinnovamento o la trasformazione autorizzati a cura del locatario, il cpv. 3 l'indennizzo per il plusvalore. Per i locali commerciali valgono inoltre gli art. 269 ss. CO sulla protezione contro canoni abusivi e gli art. 271 ss. CO.

Fatti centrali sulle trasformazioni a carico del locatario e sul diritto locatizio in Svizzera

Trasformazioni solo con consenso scritto del locatore

In linea di principio, il locatario ha diritto soltanto alla consegna della cosa locata per l'uso convenuto, non alla sua modifica edilizia. L'art. 260a CO esige espressamente il consenso scritto del locatore per le trasformazioni. Le trasformazioni senza tale consenso sono illegittime e possono portare alla disdetta o a pretese di risarcimento del danno. In caso di interventi massicci sulla struttura portante, potrebbe persino essere necessaria una disdetta.

Un consenso scritto alle trasformazioni, una volta accordato, non può più essere revocato dal locatore; un impegno verbale non offre questa tutela. Pertanto, il consenso va sempre ottenuto per iscritto. Il rapporto può incrinarsi, l'immobile può essere venduto prima del trasloco o il locatore può decedere. Alla riconsegna dell'oggetto, il locatario si trova allora di fronte a una parte che non sa nulla del precedente accordo verbale.

L'art. 260a cpv. 1 CO regola l'ammissibilità della trasformazione ed esige la forma scritta. L'art. 260a cpv. 2 CO concerne il rinnovamento o la trasformazione autorizzati a cura del locatario, ossia le opere realizzate con il consenso del locatore.

Locazione al grezzo: obbligo di allestimento e tutela degli investimenti

Nella locazione al grezzo, il locatario assume l'oggetto locativo non ancora nello stato completamente allestito, contrariamente alla regola legale. Provvede egli stesso – o con la partecipazione del locatore – a realizzare lo stato idoneo all'uso che consenta l'utilizzo convenuto. Esempi sono uno studio dentistico, un salone di parrucchiere o spazi per uffici. Deve modificare ediliziamente l'oggetto locativo a proprie spese per poterlo utilizzare.

Secondo l'opinione prevalente, il locatore deve corrispondere al locatario un compenso per queste spese finanziarie. Tale compensazione è possibile, ad esempio, tramite un canone di locazione ridotto o attraverso l'indennizzo degli investimenti alla restituzione della cosa locata. Decisive sono in ogni caso le pattuizioni contenute nel contratto di locazione.

Senza una regolamentazione restano aperti, in particolare, l'entità di un eventuale compenso, il periodo di ammortamento dell'investimento e il trattamento delle trasformazioni in caso di uscita anticipata. Questi punti appartengono al contratto, poiché difficilmente potranno essere risolti consensualmente in un secondo momento.

Decisiva per l'ammortamento è la durata del contratto. Per i locali commerciali, il rapporto locativo può essere prorogato al massimo di sei anni; il locatario dà disdetta per iscritto. Un investimento che non può essere ammortizzato durante la durata contrattuale rimane un rischio per il locatario.

Vantaggi e rischi delle trasformazioni a carico del locatario nel contratto di locazione commerciale

Obbligo di smantellamento: solo con chiara pattuizione scritta

Se nel contratto di locazione non è convenuto per iscritto un obbligo di smantellamento a carico del locatario, il locatore deve assumere le trasformazioni effettuate e non può obbligare il locatario a ripristinare lo stato originario. Un obbligo di smantellamento sussiste solo in presenza di una corrispondente pattuizione scritta.

Spesso il contratto prevede, a vantaggio del locatore, un diritto di opzione: tra l'assunzione gratuita delle trasformazioni da parte del locatore e lo smantellamento senza indennizzo a cura del locatario. Questo diritto di opzione sposta unilateralmente le conseguenze economiche delle trasformazioni. Il locatario dovrebbe esaminarlo prima della firma – così come la questione di chi sostenga i costi dello smantellamento e entro quando esso debba essere eseguito.

L'Associazione svizzera inquilini e inquilini ricorda nei suoi consigli sulla locazione «Informazioni utili su trasformazioni e ristrutturazioni»: al trasloco va ripristinato lo stato originario, qualora il locatore lo richieda. Per le modifiche edilizie all'oggetto locativo, l'art. 260a CO esige espressamente il consenso scritto del locatore.

L'art. 260a cpv. 2 CO concerne il rinnovamento o la trasformazione autorizzati a cura del locatario. Il contratto può attribuire al locatore il diritto di opzione tra l'assunzione gratuita delle trasformazioni e lo smantellamento senza indennizzo.

Indennizzo per il plusvalore e valore d'uso residuo

Alla fine della locazione, il locatario può avere diritto a un indennizzo per significativi plusvalori, purché non sia convenuto diversamente nel contratto (art. 260a cpv. 3 CO). La grandezza determinante per il calcolo è il valore d'uso residuo, ossia l'utilità che le trasformazioni apportano al locatore oltre la durata della locazione – non l'importo iniziale dell'investimento.

Se e in che misura un'eventuale assunzione delle trasformazioni o uno smantellamento debbano essere indennizzati si giudica in base alle pattuizioni contrattuali. Una clausola che regola ammortamento, assunzione e indennizzo rende il calcolo prevedibile per entrambe le parti: il locatario può ammortizzare il suo investimento sulla durata locativa convenuta, il locatore sa quali trasformazioni assume e a quale prezzo. In mancanza di una tale clausola, in caso di controversia decide il valore d'uso residuo al momento della riconsegna.

Il valore d'uso residuo è l'utilità che le trasformazioni apportano al locatore oltre la durata della locazione. Più lunga è la durata locativa, minore risulta questa utilità – e di conseguenza l'indennizzo per il locatario.

Privilegio legale degli artigiani: rischio nonostante le trasformazioni a carico del locatario

Il locatore corre il rischio che, in caso di mancato pagamento da parte del locatario, il privilegio legale degli artigiani venga fatto valere direttamente contro il suo immobile. Questo privilegio grava anche sulle costruzioni del locatario e colpisce direttamente il proprietario dell'immobile se il locatario non paga le fatture degli artigiani. Il fatto che i lavori edili vengano eseguiti per conto e nell'interesse del locatario non tutela quindi la proprietà.

Questo rischio è tanto più rilevante quanto più estese sono le trasformazioni a carico del locatario e quanto più imprese artigiane sono coinvolte. Pertanto, un contratto di locazione al grezzo o con trasformazioni a carico del locatario dovrebbe contenere una chiara regolamentazione su chi commissiona quali lavori, chi verifica e paga le fatture e come la proprietà si tutela contro i mancati pagamenti. Dovrebbe inoltre essere stabilito quale parte agisca come contraente nei confronti delle imprese esecutrici.

Cosa regolare preventivamente nel contratto di locazione commerciale

Un contratto di locazione commerciale con trasformazioni a carico del locatario dovrebbe regolare almeno diversi punti. Tra questi figurano il consenso scritto alle trasformazioni previste, nonché l'entità delle trasformazioni a carico del locatario e la loro delimitazione rispetto allo stato al grezzo. Da regolare sono anche l'obbligo di smantellamento o l'esclusione di tale obbligo, rispettivamente il diritto di opzione del locatore tra assunzione e smantellamento.

Il contratto dovrebbe fissare l'indennizzo e l'ammortamento delle trasformazioni. Da regolamentare sono anche lo stato dell'oggetto alla riconsegna e l'assunzione dei costi per questi lavori.

Un punto viene spesso trascurato: l'autorizzazione delle trasformazioni a carico del locatario può essere condizionata all'adempimento di prescrizioni imposte dalle autorità o di prescrizioni legali che causano costi aggiuntivi. Chi non attribuisce chiaramente queste prescrizioni e le loro conseguenze finanziarie rischia controversie su un investimento non quantificato alla stipula del contratto.

La maggior parte di queste questioni può essere risolta solo attraverso concrete pattuizioni contrattuali. Una regolamentazione dettagliata del contratto di locazione al grezzo o con trasformazioni, supportata da assistenza legale, è la via più efficace per evitare controversie al trasloco.

Le clausole possono essere ordinate secondo l'art. 260a CO: il cpv. 1 regola l'ammissibilità della trasformazione ed esige la forma scritta, il cpv. 2 concerne il rinnovamento o la trasformazione autorizzati a cura del locatario, il cpv. 3 l'indennizzo per il plusvalore. Il diritto di opzione del locatore tra l'assunzione gratuita delle trasformazioni e lo smantellamento senza indennizzo a cura del locatario è una regolamentazione contrattuale diffusa.

Procedura per le trasformazioni a carico del locatario nel contratto di locazione commerciale