Rückbau und Wiederherstellung bei Gewerberäumen klären

Rückbau, Entkernung, Wiederherstellung: die Begriffe zuerst sauber trennen

Im Gewerbe ist Rückbau nicht dasselbe wie Abriss: Beim einfachen Abriss wird ein Gebäude komplett dem Erdboden gleichgemacht; der gewerbliche Rückbau demontiert nicht-tragende Bauteile, Installationen und Einbauten selektiv und entsorgt sie. Dazu zählen Trennwände, Bodenbeläge, Deckenkonstruktionen, Haustechnik, Küche und Ladenbau.

Entkernung meint den professionellen Rückbau von Gewerbeflächen wie Läden, Büros, Restaurants oder Industriehallen. Sie führt die Immobilie bis zum Rohbauzustand zurück, um sie für eine neue Nutzung oder Sanierung vorzubereiten.

Ziel ist eine besenreine Leerfläche. Sie muss den vertraglichen Anforderungen entsprechen und die Übergabe an eine Nachmieterschaft oder an die Eigentümerschaft ermöglichen.

Die Wiederherstellung bringt die Fläche nicht auf den Rohbau, sondern auf den ursprünglich vereinbarten Zustand zurück – den Zustand vor dem Einbau der heutigen Ausstattung. Wer in der Ausschreibung Rückbau und Wiederherstellung vermischt, erhält nicht vergleichbare Offerten, weil Mengen- und Materialanfall in den beiden Varianten unterschiedlich sind.

Pro Raum oder Nutzungseinheit ist vorab festzulegen, welche Bauteile demontiert, welche belassen und welche allenfalls ersetzt werden. Erst diese Zuordnung ergibt eine eindeutige Leistungsbeschreibung und damit die Grundlage für einen verbindlichen Preis.

Vom Mietvertrag zur Übergabe: was vor dem Start schriftlich festgehalten werden muss

Ausgangspunkt ist der bei der Rückgabe verlangte Zustand. Viele Vermieterschaften verlangen die Rückgabe im ursprünglichen Zustand, inklusive Entfernen von Bodenbelägen, Trennwänden oder Beleuchtungssystemen.

Mietrechtlich gilt für Gewerberäume die Rückgabepflicht nach Art. 267 Abs. 1 OR: Die Mieterschaft muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (E3). Ein pauschaler Vorschuss auf künftige Schäden, der über die Schadensdeckung hinausgeht, ist nichtig (E3).

Ob Einbauten wie Küche, Ladenbau oder Beleuchtung bleiben dürfen, hängt davon ab, ob die Vermieterschaft sie übernimmt oder eine Nachmieterschaft sie weiterverwenden will. In beiden Fällen braucht es eine schriftliche Zustimmung, nicht nur eine mündliche Zusage auf der Baustelle.

Ob ein Einbau entfernt werden muss oder bleiben darf, ist vor Beginn der Arbeiten mit der Vermieterschaft zu klären. Ohne eine entsprechende Vereinbarung bleibt die Frage offen und kann später zu Nachträgen führen.

Vor Arbeitsbeginn schriftlich festzuhalten sind der Rückgabetermin mit Datum, Uhrzeit und Regelung der Schlüsselübergabe sowie die Liste der Bauteile, die entfernt werden müssen, und jener, die bleiben. Die Schlüsselabgabe ist schriftlich bestätigen zu lassen.

Ebenfalls schriftlich festzuhalten: die von der Vermieterschaft oder einer Nachmieterschaft übernommenen Einbauten samt Zustand, eine Fotodokumentation des Ausgangszustands vor Beginn der Arbeiten und die schriftliche Bestätigung der Vermieterschaft, dass der umschriebene Zielzustand dem vertraglich Geschuldeten entspricht.

Diese Bestätigung schützt am wirksamsten gegen Nachträge. Ohne sie bleibt offen, ob eine Wand, ein Boden oder eine Deckenkonstruktion zum Rückbauumfang gehört. Wer sie einholt, bevor die erste Wand fällt, verhandelt später über Mengen, nicht über Grundsatzfragen.

Bei der Rückgabe muss die Vermieterschaft den Zustand prüfen und Mängel, für welche die Mieterschaft einstehen soll, sofort melden; versteckte Mängel bleiben vorbehalten.

Das Rückgabe- oder Abnahmeprotokoll hält den Zustand der Fläche bei der Übergabe fest. Es dient als Beweismittel, wenn später über Schäden oder den Rückbauumfang gestritten wird. Das Protokoll nur unterschreiben, wenn es einwandfrei ist; mit der Unterschrift werden die darin festgehaltenen Schäden anerkannt.

Auch bei Gewerberäumen ist ein Übergabeprotokoll sinnvoll, das den Zustand der Fläche und die vereinbarten Rückbaupflichten festhält.

Darin sind die für die Rückgabe wesentlichen Punkte aufzuführen, insbesondere der Zustand der Fläche und die vorgesehenen Rückbauarbeiten.

Einbauten werden im Protokoll mit Vermerk aufgeführt, ob ein Rückbau vereinbart ist.

Praxistipp: Rechtzeitig vor der Rückgabe eine Besichtigung vor Ort durchführen, solange die Fläche noch eingerichtet ist.

Bewilligungen und Meldepflichten frühzeitig beim Bauamt der Standortgemeinde abklären

Die nötigen Genehmigungen variieren je nach Kanton und Umfang des Projekts. In der Regel braucht es eine Rückbau- oder Abbruchbewilligung sowie je nach Vorhaben weitere Bewilligungen.

Im Kanton Zürich prüft das Baubewilligungsverfahren nicht nur bauliche Vorgaben, sondern klärt auch, ob ein Gewerbe in einer bestimmten Zone ausgeübt werden darf und was aus Sicht des Umweltschutzes gilt. Bei Arbeitsplätzen kommen Anforderungen an Arbeitssicherheit, Gesundheitsschutz und Lärmschutz hinzu. Zuständig für die Baubewilligung sind die Gemeinden, also das Bauamt der Standortgemeinde; dort wird das Baugesuch eingereicht.

In der Stadt Zürich ist eine Baubewilligung unter anderem nötig für Neu- und Umbauten, für den Abbruch von Gebäuden in Kernzonen sowie für bestimmte Änderungen in der Nutzung von Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen. Wann genau eine Bewilligung erforderlich ist, regeln das Planungs- und Baugesetz und die Bauverfahrensverordnung.

In Kernzonen braucht es eine Baubewilligung unter anderem für den Abbruch von Gebäuden, für Fassadensanierungen bei geänderter Farbe oder geändertem Material sowie für Bauten und Anlagen, die mehr als 2,5 Meter hoch sind und eine Fläche von 6 Quadratmeter übersteigen (E6).

Je nach Vorhaben braucht es zusätzlich eine Bewilligung des Kantons; die Bewilligungen werden aufeinander abgestimmt. Eine Baubewilligung kann auch nötig sein, ohne dass eigentliche Bauarbeiten geplant sind.

Die Abklärung gehört vor die Offertvergabe, nicht danach. Solange offen ist, welche Bewilligungen nötig sind und wie lange die Verfahren dauern, lässt sich der Rückgabetermin nicht verbindlich planen. Wer die Bewilligungsfrage erst nach der Auftragserteilung angeht, riskiert, dass die Arbeiten nicht rechtzeitig beginnen können und die Fläche nicht fristgerecht übergeben wird.

Ausserhalb des Kantons Zürich gelten die jeweiligen kantonalen und kommunalen Bauvorschriften. Jedes kantonale Baugesetz kennt bestimmte Zonen und Nutzungsvorschriften; erste Anlaufstelle ist das Bauamt der Standortgemeinde.

Im Kanton Zürich steht das kantonale Baugesuchsformular zur Verfügung; für Gewerbe- und Industriebetriebe ist zusätzlich das Zusatzformular Gewerbe und Industrie auszufüllen (E2). Je nach Vorhaben gilt das ordentliche Verfahren oder das Anzeigeverfahren nach § 14 BVV, sofern das Baugesuch im Anzeigeverfahren behandelt werden kann (E2).

Kanton Zürich: Voraussetzungen für Baubewilligungen beim Rückbau

Materialtrennung, Wiederverwendung und Entsorgung als fester Bestandteil des Rückbaus

Beim Rückbau von Gewerbeflächen fallen grosse Mengen an Bauabfällen an. Eine sorgfältige Materialtrennung ist deshalb fester Bestandteil der Planung.

Für ein Rückbauprojekt heisst das: Wiederverwendbare Bauteile werden vor der Demontage erfasst und ausgeschrieben, nicht als Bauschutt entsorgt.

In der Planung sind getrennte Fraktionen vorzusehen, mineralische Rückbaustoffe separat zu halten und die Kapazitäten für die Zwischenlagerung auf der Baustelle zu klären. Jede vermischte Fraktion senkt den Verwertungsweg.

Für Sonderfälle gelten eigene Wege: Elektrogeräte, Akten und Sondermaterialien werden getrennt erfasst und über anerkannte Entsorgungsstellen geführt. Kundenunterlagen sind datenschutzkonform zu vernichten.

Entsorgungsnachweise sind so abzulegen, dass sie bei der Übergabe vorgelegt werden können.

Ablauf, Offerten und Termine: so bleibt der Rückbau kalkulierbar

Am Anfang steht die Besichtigung vor Ort. Eine seriöse Räumungsfirma prüft Räume, Zugänge, Möblierung, Technik, Entsorgungsbedarf und Fristen.

Darauf folgt eine transparente Offerte mit Zeitplan und möglichst Festpreis. Je genauer die Besichtigung, desto kleiner das Risiko von Nachträgen, weil Mengen und Zugangsverhältnisse bereits bekannt sind.

Rückbau und Wiederherstellung sind getrennt auszuschreiben. Die Offerte muss beide Varianten einzeln ausweisen, sonst sind die Preise nicht vergleichbar.

In der Offerte müssen mindestens diese Positionen einzeln erscheinen: Demontage der Einbauten, Rückbau der vertraglich geschuldeten Bauteile, fachgerechte Entsorgung, Abtransport von Geräten und Inventar sowie die Schlussreinigung.

Ebenfalls zu regeln sind die Aktenvernichtung, die Trennung der Fraktionen und die Übergabe der Entsorgungsnachweise.

Der Terminplan wird rückwärts vom Rückgabetermin gerechnet und mit drei Stellen abgestimmt: mit der Vermieterschaft, mit einer allfälligen Nachmieterschaft, die Einbauten übernehmen will, und mit den Fristen der Bewilligungsverfahren. Reserven für die Bewilligungsdauer gehören in diesen Plan, nicht in eine Nachverhandlung kurz vor der Übergabe.

Rückbau und Wiederherstellung werden getrennt definiert, vertraglich festgehalten und vor der Übergabe abgewickelt. Die Trennung beginnt bei der Leistungsbeschreibung und endet bei den Entsorgungsnachweisen.

Wenn nach dem Rückbau eine andere Nutzung geplant ist

Soll eine Gewerbefläche künftig als Wohnraum genutzt werden, braucht es eine Umnutzung, die beantragt werden muss.

Wer dort seine Wohnung einrichten möchte, muss eine Umnutzung beantragen (E8).

Ob eine solche Umnutzung denkbar ist, hängt stark von den Vorgaben der jeweiligen Gemeinde ab; jedes kantonale Baugesetz kennt bestimmte Zonen und Nutzungsvorschriften.

Innerhalb einer Wohnzone sind Büros als stilles Gewerbe teilweise zulässig; umgekehrt kann Wohnraum in einer gemischten Zone in ein Büro umgewandelt werden.

Ohne Bewilligung drohen Bussen und eine Nutzungsuntersagung, sobald sich eine Gemeinde oder ein Kanton einschaltet.

Bei einer Kontrolle können Bussen drohen. Auch eine Nutzungsuntersagung ist möglich (E8).

Im Baubewilligungsverfahren wird ohnehin geprüft, ob ein Gewerbe in einer bestimmten Zone ausgeübt werden darf; dieselbe Zonenprüfung entscheidet auch darüber, ob dort gewohnt werden darf.

Eine Baubewilligung ist zum Beispiel nötig für bestimmte Änderungen in der Nutzung von Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen (E6).

Diese Frage gehört an den Anfang der Planung. Der Rückbau soll nicht in einen Zustand führen, der für die geplante Nutzung ohnehin nicht zulässig ist.