Chiarire smantellamento e ripristino nei locali commerciali

Smantellamento, svuotamento, ripristino: distinguere chiaramente i termini

Nel settore commerciale, lo smantellamento non è la stessa cosa della demolizione: con la semplice demolizione un edificio viene completamente raso al suolo; lo smantellamento commerciale smonta in modo selettivo componenti non portanti, installazioni e allestimenti, provvedendo al loro smaltimento. Rientrano in questa categoria tramezzi, rivestimenti per pavimenti, strutture dei soffitti, impianti tecnici, cucine e allestimenti di negozi.

Per «svuotamento» (Entkernung) si intende lo smantellamento professionale di superfici commerciali come negozi, uffici, ristoranti o capannoni industriali. Esso riporta l’immobile allo stato grezzo, preparandolo per un nuovo utilizzo o per una risanamento.

L’obiettivo è ottenere uno spazio vuoto pulito a fondo («scopa bianca»). Questo deve soddisfare i requisiti contrattuali e consentire la consegna ai nuovi locatari o alla proprietà.

A seconda della situazione di partenza, lo smantellamento riporta l’ambiente allo stato grezzo, ad esempio quando una superficie viene preparata per un nuovo utilizzo o per un risanamento.

Il ripristino, invece, non riporta la superficie allo stato grezzo, ma alla condizione originariamente concordata – ovvero lo stato precedente all’installazione dell’attuale attrezzatura. Chi nell’invito all’offerta mescola smantellamento e ripristino non riceve offerte comparabili, poiché le quantità e il volume di materiale differiscono nelle due varianti.

Per ogni locale o unità d’utilizzo va definito in anticipo quali componenti smontare, quali lasciare e quali eventualmente sostituire. Solo questa assegnazione permette di redigere un capitolato chiaro, base fondamentale per un prezzo vincolante.

Dal contratto di locazione alla consegna: cosa fissare per iscritto prima dell’inizio

Il punto di partenza è lo stato richiesto alla riconsegna. Molti proprietari esigono la restituzione nello stato originale, inclusa la rimozione di rivestimenti per pavimenti, tramezzi o sistemi di illuminazione.

Se allestimenti come cucine, arredamenti da negozio o illuminazione possano rimanere dipende dal fatto che il proprietario li assuma o che un nuovo locatario intenda riutilizzarli. In entrambi i casi è necessaria un’autorizzazione scritta, non basta un accordo verbale sul cantiere.

Prima dell’inizio dei lavori vanno fissati per iscritto: la data e l’ora della riconsegna con le modalità di consegna delle chiavi, nonché l’elenco dei componenti da rimuovere e di quelli da lasciare. La consegna delle chiavi deve essere confermata per iscritto.

Da fissare per iscritto anche: gli allestimenti assunti dal proprietario o dai nuovi locatari, con indicazione del loro stato, una documentazione fotografica dello stato iniziale prima dell’inizio dei lavori e la conferma scritta del proprietario che lo stato obiettivo descritto corrisponde a quanto dovuto contrattualmente.

Questa conferma protegge nel modo più efficace contro richieste supplementari successive. Senza di essa resta aperto se un muro, un pavimento o una struttura del soffitto rientri nell’ambito dello smantellamento. Chi ottiene questa conferma prima che venga abbattuta la prima parete, in seguito negozierà sulle quantità, non su questioni di principio.

Il verbale di riconsegna o di accettazione documenta lo stato della superficie al momento della consegna. Serve come prova in caso di controversie successive su danni o sull’entità dello smantellamento. Firmare il verbale solo se è ineccepibile; con la firma si riconoscono i danni ivi riportati.

Per gli spazi abitativi vale quanto segue: la riconsegna deve avvenire al più tardi l’ultimo giorno della durata della locazione durante l’orario d’ufficio; molti contratti di locazione consentono fino a mezzogiorno del giorno successivo. Se la scadenza cade di domenica o in un giorno festivo, slitta al prossimo giorno feriale; questo vale anche per i sabati.

L’Associazione degli inquilini (Mieterschaftsverband) mette a disposizione un opuscolo informativo, una checklist e un verbale di accettazione dell’appartamento con elenco dei difetti. I verbali di consegna degli appartamenti sono scaricabili anche presso l’Associazione dei proprietari di case (Hauseigentümerverband) o l’Associazione degli inquilini.

I locatari rispondono solo dei danni causati da un uso eccessivo, non della normale usura. Non devono farsi carico dell’intero costo delle riparazioni, ma solo del valore attuale (valore residuo).

Non sussiste l’obbligo di firmare il verbale. Con la firma si riconoscono i danni ivi riportati.

I vizi successivi devono essere segnalati dal proprietario entro due o tre giorni.

Chiarire tempestivamente autorizzazioni e obblighi di notifica presso l’ufficio edilizio del Comune di ubicazione

Le autorizzazioni necessarie variano a seconda del Cantone e dell’entità del progetto. Di norma occorre un’autorizzazione di smantellamento o di demolizione e, a seconda del progetto, ulteriori permessi.

Nel Canton Zurigo, la procedura di autorizzazione edilizia non verifica solo i requisiti costruttivi, ma chiarisce anche se un’attività commerciale possa essere esercitata in una determinata zona e quali siano le norme in materia di protezione ambientale. In caso di posti di lavoro si aggiungono requisiti relativi alla sicurezza sul lavoro, alla protezione della salute e alla protezione contro il rumore. Competenti per l’autorizzazione edilizia sono i Comuni, ossia l’ufficio edilizio del Comune di ubicazione; presso di esso va presentata la domanda di costruzione.

Nella città di Zurigo, un’autorizzazione edilizia è necessaria, tra l’altro, per nuove costruzioni e trasformazioni, per la demolizione di edifici nelle zone centrali e per determinate modifiche nell’utilizzo di impianti, attrezzature e dotazioni. Quando esattamente sia richiesta un’autorizzazione è regolato dalla Legge sulla pianificazione e sulle costruzioni (PBG) e dall’Ordinanza sulla procedura edilizia.

A seconda del progetto può essere necessaria anche un’autorizzazione cantonale; le autorizzazioni vengono coordinate tra loro. Un’autorizzazione edilizia può essere necessaria anche senza che siano previsti veri e propri lavori edili.

Il chiarimento deve avvenire prima dell’aggiudicazione dell’incarico, non dopo. Finché non è chiaro quali autorizzazioni siano necessarie e quanto durino le procedure, la data di riconsegna non può essere pianificata in modo vincolante. Chi affronta la questione delle autorizzazioni solo dopo l’assegnazione dell’incarico rischia che i lavori non possano iniziare in tempo e che la superficie non venga consegnata entro i termini.

Al di fuori del Canton Zurigo valgono le rispettive prescrizioni edilizie cantonali e comunali. Ogni legge edilizia cantonale conosce determinate zone e prescrizioni d’uso; il primo punto di contatto è l’ufficio edilizio del Comune di ubicazione.

Un’autorizzazione edilizia può essere necessaria anche senza che siano previsti veri e propri lavori edili, ad esempio per un’insegna o una scritta.

Separazione dei materiali, riutilizzo e smaltimento come parte integrante dello smantellamento

In Svizzera, ogni anno si producono oltre 17 milioni di tonnellate di rifiuti derivanti dalla trasformazione e dallo smantellamento di edifici.

Oggi solo una minima parte dei componenti ancora utilizzabili viene reinstallata in altri oggetti. L’Ufficio federale dell’ambiente (UFAM) sottolinea che il riutilizzo nel processo edilizio deve essere consolidato e rafforzato e che i numerosi attori del mercato esistente devono essere meglio collegati in rete.

Per un progetto di smantellamento ciò significa: i componenti riutilizzabili vengono censiti e messi all’incanto prima dello smontaggio, non smaltiti come macerie edili.

La quota di riciclaggio dei rifiuti edili in Svizzera supera l’80%; il riciclaggio dei materiali di smantellamento è già relativamente ben radicato nell’industria edilizia svizzera.

Nella pianificazione vanno previste frazioni separate, i materiali minerali di smantellamento vanno tenuti distinti e va chiarita la capacità di stoccaggio temporaneo in cantiere. Ogni frazione mista riduce le possibilità di valorizzazione.

Per casi speciali valgono percorsi specifici: lo smaltimento dei rifiuti, in particolare apparecchi elettrici, documenti e materiali speciali, è soggetto all’Ordinanza sulla prevenzione e lo smaltimento dei rifiuti (OPSR) e deve avvenire tramite enti riconosciuti come Swico o SENS. I documenti dei clienti devono essere distrutti in conformità alla protezione dei dati.

Le prove di smaltimento devono essere archiviate in modo da poter essere presentate al momento della consegna.

Cifre importanti sullo smantellamento in Svizzera

Procedura, offerte e scadenze: così lo smantellamento rimane calcolabile

All’inizio c’è il sopralluogo in loco. Un’impresa di sgombero seria esamina i locali, gli accessi, l’arredamento, la tecnica, il fabbisogno di smaltimento e i termini.

Segue un’offerta trasparente con cronoprogramma e, possibilmente, prezzo forfettario. Più preciso è il sopralluogo, minore è il rischio di supplementi, poiché quantità e condizioni di accesso sono già note.

Smantellamento e ripristino vanno messi all’incanto separatamente. L’offerta deve elencare le due varianti singolarmente, altrimenti i prezzi non sono comparabili.

Nell’offerta devono figurare almeno le seguenti voci separatamente: smontaggio degli allestimenti, smantellamento dei componenti dovuti contrattualmente, smaltimento a regola d’arte, trasporto via di apparecchi e inventario nonché la pulizia finale.

Da regolare sono anche la distruzione dei documenti, la separazione delle frazioni e la consegna delle prove di smaltimento.

Il cronoprogramma viene calcolato a ritroso dalla data di riconsegna e coordinato con tre soggetti: il proprietario, eventuali nuovi locatari che intendono assumere gli allestimenti e i termini delle procedure di autorizzazione. Le riserve per la durata delle autorizzazioni fanno parte di questo piano, non di una rinegoziazione poco prima della consegna.

Uno specialista svizzero per lo smantellamento commerciale è Best Rückbau & Demontagen GmbH (Best-Rückbau). L’azienda propone una soluzione completa, dalla prima analisi alla consegna «scopa bianca».

Un’impresa di sgombero seria può dimostrare una partnership SENS o Swico.

Smantellamento e ripristino vengono definiti separatamente, fissati contrattualmente ed eseguiti prima della consegna. La separazione inizia con la descrizione delle prestazioni e termina con le prove di smaltimento.

Se dopo lo smantellamento è previsto un diverso utilizzo

Se una superficie commerciale dovrà in futuro essere utilizzata come spazio abitativo, occorre un cambio di destinazione d’uso, che deve essere richiesto.

Se un tale cambio di destinazione sia possibile dipende fortemente dalle prescrizioni del rispettivo Comune; ogni legge edilizia cantonale prevede determinate zone e norme d’uso.

All’interno di una zona residenziale, gli uffici come attività commerciali silenziose sono parzialmente ammessi; viceversa, uno spazio abitativo in una zona mista può essere trasformato in ufficio.

Senza autorizzazione rischiano multe e il divieto di utilizzo, non appena un Comune o un Cantone intervenga.

Nella procedura di autorizzazione edilizia viene comunque verificato se un’attività commerciale possa essere esercitata in una determinata zona; la stessa verifica di zona decide anche se vi si possa abitare.

Questa questione va posta all’inizio della pianificazione. Lo smantellamento non dovrebbe portare a uno stato che comunque non è ammesso per l’utilizzo previsto.