Chiarire smantellamento e ripristino nei locali commerciali

Smantellamento, svuotamento, ripristino: distinguere chiaramente i termini

Nel settore commerciale, lo smantellamento non è la stessa cosa che la demolizione: con la semplice demolizione un edificio viene completamente raso al suolo; lo smantellamento commerciale smonta in modo selettivo componenti non portanti, impianti e allestimenti, provvedendo al loro smaltimento. Rientrano in questa categoria tramezzi, rivestimenti per pavimenti, controsoffitti, impianti tecnici, cucine e arredamenti per negozi.

Per «svuotamento» (Entkernung) si intende lo smantellamento professionale di superfici commerciali come negozi, uffici, ristoranti o capannoni industriali. Esso riporta l’immobile allo stato di grezzo, preparandolo per un nuovo utilizzo o per una risanamento.

L’obiettivo è ottenere uno spazio vuoto pulito a fondo («scopa nuova»). Questo deve soddisfare i requisiti contrattuali e consentire la consegna a nuovi locatari o alla proprietà.

Il ripristino non riporta la superficie allo stato di grezzo, bensì alla condizione originariamente concordata – ovvero lo stato precedente all’installazione dell’attuale attrezzatura. Chi nel bando di gara mescola smantellamento e ripristino riceve offerte non comparabili, poiché le quantità e il volume di materiale differiscono nelle due varianti.

Per ogni locale o unità d’uso va definito preventivamente quali componenti debbano essere smontati, quali lasciati in loco ed eventualmente quali sostituiti. Solo questa assegnazione permette di redigere un capitolato chiaro, base necessaria per un prezzo vincolante.

Dal contratto di locazione alla consegna: cosa mettere per iscritto prima di iniziare

Il punto di partenza è lo stato richiesto alla riconsegna. Molti proprietari esigono la restituzione nello stato originario, inclusa la rimozione di rivestimenti per pavimenti, tramezzi o sistemi di illuminazione.

In materia di diritto delle locazioni, per i locali commerciali vale l’obbligo di restituzione secondo l’art. 267 cpv. 1 CO: il conduttore deve restituire la cosa nello stato risultante dall’uso conforme al contratto (E3). Un acconto forfettario per danni futuri che ecceda la copertura del danno è nullo (E3).

Se allestimenti come cucine, arredamenti per negozi o illuminazione possano rimanere dipende dal fatto che il proprietario li assuma o che un nuovo conduttore intenda riutilizzarli. In entrambi i casi è necessario un consenso scritto, non basta un accordo verbale sul cantiere.

Prima dell’inizio dei lavori va chiarito con il proprietario se un allestimento debba essere rimosso o possa rimanere. Senza un accordo corrispondente la questione resta aperta e può portare a supplementi di costo in seguito.

Prima dell’inizio dei lavori vanno messi per iscritto: la data e l’ora della riconsegna con le modalità di consegna delle chiavi, nonché l’elenco dei componenti da rimuovere e di quelli da lasciare. La consegna delle chiavi deve essere confermata per iscritto.

Vanno inoltre documentati per iscritto: gli allestimenti assunti dal proprietario o da un nuovo conduttore, con indicazione del loro stato, una documentazione fotografica dello stato iniziale prima dell’inizio dei lavori e la conferma scritta del proprietario che lo stato obiettivo descritto corrisponde a quanto dovuto contrattualmente.

Questa conferma offre la protezione più efficace contro richieste supplementari. Senza di essa resta aperto se una parete, un pavimento o un controsoffitto rientrino nell’ambito dello smantellamento. Chi ottiene tale conferma prima che venga abbattuta la prima parete, in seguito negozierà sulle quantità, non su questioni di principio.

Alla riconsegna il proprietario deve verificare lo stato e segnalare immediatamente i difetti di cui il conduttore deve rispondere; restano riservati i vizi occulti.

Il verbale di riconsegna o di accettazione documenta lo stato della superficie al momento della consegna. Serve come mezzo di prova qualora in seguito sorgano controversie sui danni o sull’entità dello smantellamento. Firmare il verbale solo se è ineccepibile; con la firma si riconoscono i danni ivi riportati.

Anche per i locali commerciali è utile un verbale di consegna che documenti lo stato della superficie e gli obblighi di smantellamento concordati.

In esso vanno elencati i punti essenziali per la riconsegna, in particolare lo stato della superficie e i lavori di smantellamento previsti.

Gli allestimenti vengono indicati nel verbale con l’annotazione se ne sia stato concordato lo smantellamento.

Consiglio pratico: effettuare tempestivamente prima della riconsegna un sopralluogo in loco, finché la superficie è ancora arredata.

Chiarire per tempo autorizzazioni e obblighi di notifica presso l’ufficio edilizio del Comune di ubicazione

Le autorizzazioni necessarie variano a seconda del Cantone e dell’entità del progetto. Di regola occorre un’autorizzazione di smantellamento o di demolizione e, a seconda dell’intervento, ulteriori permessi.

Nel Cantone Zurigo, la procedura di autorizzazione edilizia non verifica solo i requisiti costruttivi, ma chiarisce anche se un’attività commerciale possa essere esercitata in una determinata zona e quali siano le prescrizioni in materia di protezione dell’ambiente. Per i posti di lavoro si aggiungono requisiti relativi alla sicurezza sul lavoro, alla protezione della salute e alla protezione contro il rumore. Competenti per l’autorizzazione edilizia sono i Comuni, ossia l’ufficio edilizio del Comune di ubicazione; lì va presentata la domanda di costruzione.

Nella città di Zurigo, un’autorizzazione edilizia è necessaria, tra l’altro, per nuove costruzioni e trasformazioni, per la demolizione di edifici nelle zone centrali nonché per determinate modifiche nell’utilizzo di impianti, attrezzature e dotazioni. Quando esattamente sia richiesta un’autorizzazione è regolato dalla Legge sulla pianificazione e sulle costruzioni e dall’Ordinanza sulla procedura edilizia.

Nelle zone centrali serve un’autorizzazione edilizia, tra l’altro, per la demolizione di edifici, per il risanamento delle facciate in caso di cambiamento di colore o di materiale, nonché per costruzioni e impianti alti più di 2,5 metri e con una superficie superiore a 6 metri quadrati (E6).

A seconda del progetto può essere necessaria anche un’autorizzazione cantonale; le autorizzazioni sono coordinate tra loro. Un’autorizzazione edilizia può essere necessaria anche senza che siano previsti veri e propri lavori di costruzione.

La chiarificazione va fatta prima dell’assegnazione dell’incarico, non dopo. Finché non è chiaro quali autorizzazioni siano necessarie e quanto durino le procedure, la data di riconsegna non può essere pianificata in modo vincolante. Chi affronta la questione delle autorizzazioni solo dopo l’assegnazione dell’incarico rischia che i lavori non possano iniziare in tempo e che la superficie non venga consegnata entro i termini.

Al di fuori del Cantone Zurigo valgono le rispettive prescrizioni edilizie cantonali e comunali. Ogni legge edilizia cantonale conosce determinate zone e prescrizioni d’uso; il primo punto di contatto è l’ufficio edilizio del Comune di ubicazione.

Nel Cantone Zurigo è disponibile il formulario cantonale per la domanda di costruzione; per le aziende commerciali e industriali va compilato anche il formulario supplementare «Commercio e industria» (E2). A seconda del progetto si applica la procedura ordinaria o la procedura di notifica ai sensi del § 14 OPAC, purché la domanda di costruzione possa essere trattata nella procedura di notifica (E2).

Canton Zurigo: presupposti per le autorizzazioni edilizie nello smantellamento

Separazione dei materiali, riutilizzo e smaltimento come parte integrante dello smantellamento

Lo smantellamento di superfici commerciali genera grandi quantità di rifiuti edili. Una accurata separazione dei materiali è quindi parte integrante della pianificazione.

Per un progetto di smantellamento questo significa: i componenti riutilizzabili vengono censiti e messi all’asta prima dello smontaggio, non smaltiti come macerie.

Nella pianificazione vanno previste frazioni separate, i materiali minerali di smantellamento vanno tenuti distinti e va chiarita la capacità di stoccaggio intermedio in cantiere. Ogni frazione mista riduce le possibilità di riciclo.

Per casi speciali valgono percorsi specifici: apparecchi elettrici, documenti e materiali speciali vengono censiti separatamente e avviati a centri di smaltimento riconosciuti. I dati dei clienti devono essere distrutti in conformità alla protezione dei dati.

Le prove di smaltimento devono essere archiviate in modo da poterle presentare alla consegna.

Procedura, offerte e scadenze: così lo smantellamento rimane calcolabile

All’inizio c’è il sopralluogo in loco. Un’impresa di sgombero seria verifica i locali, gli accessi, l’arredamento, la tecnica, le necessità di smaltimento e i termini.

Segue un’offerta trasparente con cronoprogramma e, se possibile, prezzo fisso. Più preciso è il sopralluogo, minore è il rischio di supplementi, poiché quantità e condizioni di accesso sono già note.

Smantellamento e ripristino vanno banditi separatamente. L’offerta deve indicare le due varianti singolarmente, altrimenti i prezzi non sono comparabili.

Nell’offerta devono figurare almeno le seguenti voci separatamente: smontaggio degli allestimenti, smantellamento dei componenti dovuti contrattualmente, smaltimento a regola d’arte, trasporto via di apparecchi e inventario nonché la pulizia finale.

Vanno regolati anche la distruzione dei documenti, la separazione delle frazioni e la consegna delle prove di smaltimento.

Il cronoprogramma viene calcolato a ritroso dalla data di riconsegna e coordinato con tre soggetti: il proprietario, un eventuale nuovo conduttore che intenda assumere gli allestimenti e i termini delle procedure di autorizzazione. Le riserve per la durata delle autorizzazioni fanno parte di questo piano, non di una rinegoziazione poco prima della consegna.

Smantellamento e ripristino vengono definiti separatamente, fissati contrattualmente ed eseguiti prima della consegna. La separazione inizia con la descrizione delle prestazioni e termina con le prove di smaltimento.

Se dopo lo smantellamento è previsto un uso diverso

Se una superficie commerciale dovrà in futuro essere utilizzata come abitazione, occorre richiedere un cambio di destinazione d’uso.

Chi desidera allestirvi la propria abitazione deve richiedere un cambio di destinazione d’uso (E8).

Se un tale cambio di destinazione sia concepibile dipende fortemente dalle prescrizioni del rispettivo Comune; ogni legge edilizia cantonale conosce determinate zone e prescrizioni d’uso.

All’interno di una zona residenziale gli uffici come attività commerciali silenziose sono parzialmente ammessi; viceversa, spazi abitativi in una zona mista possono essere trasformati in uffici.

Senza autorizzazione rischiano multe e un divieto di utilizzo non appena un Comune o un Cantone intervengono.

In caso di controllo possono essere inflitte multe. È possibile anche un divieto di utilizzo (E8).

Nella procedura di autorizzazione edilizia viene comunque verificato se un’attività commerciale possa essere esercitata in una determinata zona; la stessa verifica zonale decide anche se vi si possa abitare.

Un’autorizzazione edilizia è necessaria, ad esempio, per determinate modifiche nell’utilizzo di impianti, attrezzature e dotazioni (E6).

Questa questione va posta all’inizio della pianificazione. Lo smantellamento non dovrebbe portare a uno stato che comunque non è ammissibile per l’uso previsto.