Energieverbrauch von Gewerbeimmobilien erfassen und optimieren

Warum sich der Blick auf den Verbrauch bei Gewerbeliegenschaften besonders lohnt

Bei Gewerbe- und Industrieliegenschaften entsteht die Rendite überwiegend im laufenden Betrieb, nicht über Wertsteigerungen. Die IAZI-Performanceanalyse für Gewerbeobjekte über die Jahre 2016 bis 2020 weist für 2020 bei Gewerbe- und Industrieimmobilien eine Netto-Cashflow-Rendite von 4,3 % aus (Vorjahr 4,6 %) und eine Wertentwicklung von 1,5 % (Vorjahr −0,9 %).

Im Wohnsegment war das Bild umgekehrt: 3,6 % Wertentwicklung, 3,1 % Netto-Cashflow-Rendite. Rolf Bach, CEO der Remnex AG, kommentiert diese Zahlen mit der Feststellung, die Performance gewerblich genutzter Objekte werde «hauptsächlich durch den Cashflow generiert und weniger durch die Aufwertung der Immobilien».

Der Leerstand verstärkt diesen Effekt: 2024 lag die durchschnittliche Leerstandsquote bei Gewerbeimmobilien laut einer Auswertung des Portals helmut-hoehn.ch bei 5,8 %, bei Wohnimmobilien bei 2,2 %. Bereits 2020 bezifferte IAZI die nicht realisierte Miete bei Gewerbe- und Industrieliegenschaften auf 10 % (Vorjahr 8,3 %), bei Wohnliegenschaften auf 4 %.

In Leerstandsphasen trägt der Eigentümer die verbrauchsabhängigen Kosten vollständig selbst. Bei Mieterwechseln gehen Erfahrungswerte über Prozesslasten verloren, wenn kein Messkonzept existiert.

In drei Punkten unterscheidet sich ein Gewerbeobjekt vom Wohnsegment: Es vereint häufig gemischte Nutzungen (Büro, Lager, Verkauf, Produktion) unter einem Dach, es fällt Prozessenergie für Maschinen, Druckluft, Kälte oder Wärme an, und die Betriebszeiten folgen der Produktion statt dem Wohnrhythmus. Eine Verbrauchszahl für das ganze Gebäude sagt deshalb wenig aus; erst die Aufteilung nach Nutzergruppen, Flächen und Prozessen zeigt, wo Kosten entstehen.

Die Verordnung über die Energieeffizienz (EnEV, SR 730.03) gilt für Gebäude, Anlagen und Prozesse, die Energie verbrauchen. Sie definiert technische Mindestanforderungen, Förderinstrumente und Monitoringpflichten. Damit wird der Verbrauch auch rechtlich zum Thema.

Erfassen: Messpunkte, Zähler und Datenquellen festlegen

Erfasst werden drei Medien: Wärme (Heizung, Warmwasser, Prozesswärme), Wasser (Sanitär, Prozess, Bewässerung) und Strom (Beleuchtung, Lüftung und Klima, Antriebe, Kälte, IT und Kommunikation). Die Erfassung erfolgt getrennt nach Nutzergruppen, Mietflächen und Prozessen, damit sich der Verbrauch einer verantwortlichen Einheit zuordnen lässt.

Dienstleister wie die ista swiss ag erfassen und verrechnen Wärme-, Wasser- und Energieverbräuche und setzen digitale Monitoring- und Reporting-Plattformen für Energieeffizienzanalysen ein, ergänzt durch Beratung zu Gebäudetechnik, Energieoptimierung und gesetzlichen Vorgaben.

Belastbar wird die Auswertung erst mit einem vollständigen Zählerinventar: Zählernummer, Messgrösse, Einheit, Ableseart (manuell oder fernausgelesen), Messperiode und Eigentumsverhältnis des Zählers. Dazu gehören die Bezugsgrössen – beheizte oder gekühlte Fläche, Personenzahl, Betriebsstunden, Produktionsmenge – sowie ein Zuordnungsschlüssel, der jeder Mietfläche und jedem Prozess einen Zähler zuweist.

Heizenergie braucht eine Witterungskorrektur über Gradtagszahlen, sonst schreibt man milde Winter der eigenen Optimierung zu. Vor dem Vergleich zweier Perioden sind Lücken, Schätzwerte und Abgrenzungen offenzulegen.

Das Messkonzept gehört vor die Zählerbeschaffung: Welche Messgrösse, an welcher Stelle, in welcher Auflösung, wer liest ab und in welcher Frequenz. Wird anschliessend eine externe Erfassungs- und Abrechnungsdienstleistung eingekauft, legt das Konzept fest, welche Daten dem Dienstleister geliefert werden und in welcher Form sie zurückkommen. So fliessen die Verbrauchsdaten ohne Medienbruch in die eigene Portfolioauswertung.

Energieverbrauch in Gewerbeimmobilien: Zentrale Daten und Vorgaben

Monitoring und Dokumentation: Was die Energieeffizienzverordnung verlangt

Die Verordnung über die Energieeffizienz (EnEV, SR 730.03) ist eine Ausführungsverordnung zum Energiegesetz (EnG, SR 730.0) und konkretisiert die Pflichten und Anforderungen zur Steigerung der Energieeffizienz. Sie gilt für Gebäude, Anlagen und Prozesse, die Energie verbrauchen, und definiert technische Mindestanforderungen, Förderinstrumente und Monitoringpflichten.

Die EnEV setzt die Energiestrategie 2050 um, mit der die Schweiz bis 2050 eine klimaneutrale Energieversorgung anstrebt. Sie unterstützt Kantone, Gemeinden, Unternehmen und Eigentümer bei der Umsetzung der gesetzlich verankerten Effizienzziele.

Bei Monitoring, Reporting und Transparenz verlangt die EnEV, dass Energieverbrauch und Effizienzmassnahmen erfasst und regelmässig berichtspflichtig dokumentiert werden, um die Wirksamkeit der Massnahmen nachzuverfolgen. Praktisch heisst das: ein festes Bezugsjahr definieren, jede Massnahme mit Ausführungsdatum und Investitionssumme erfassen und die Messwerte davor und danach mit denselben Bezugsgrössen gegenüberstellen.

Ohne Bereinigung um Witterung, Auslastung und Produktionsmenge bleibt offen, welcher Anteil einer dokumentierten Einsparung tatsächlich auf die Massnahme zurückgeht.

Die periodische Dokumentation ist damit die Grundlage für Entscheide: Sie zeigt, welche Massnahme den Verbrauch tatsächlich gesenkt hat, und macht Investitionsentscheide gegenüber Mietern, Verwaltungsrat oder Bank rechenschaftsfähig. Sie verhindert, dass eine bereits bezahlte Optimierung nach zwei Jahren wieder in den alten Zustand zurückfällt, weil niemand die Abweichung bemerkt.

Für die Energiepolitik auf Bundesebene ist das Eidgenössische Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation (UVEK) zuständig. Bundesrat Albert Rösti ist Vorsteher des Departements. Die Kantone setzen die EnEV um.

Vergleichbar werden: Gebäudelabels als Referenzwert

Labels machen Energie- und Klimaaspekte von Gebäuden messbar und vergleichbar. Sie liefern einen Referenzwert, an dem sich eine einzelne Liegenschaft positionieren lässt: nicht «wir haben saniert», sondern eine Einordnung des eigenen Objekts relativ zu vergleichbaren Bauten und zu den Anforderungen, die der Markt an gewerbliche Flächen stellt.

Dieser Referenzwert ist in drei Situationen unmittelbar nutzbar: bei der Vermietung, bei der Portfoliosteuerung und bei der Investitionsplanung. Bei der Vermietung, weil Mieter zunehmend Nebenkosten und Klimawirkung einer Fläche in ihre Standortentscheide einbeziehen. Bei der Portfoliosteuerung, weil sich Liegenschaften nach ihrer Einstufung priorisieren lassen statt nach Baujahr oder Bauchgefühl. Bei der Investitionsplanung, weil sich Sanierungsschritte an der angestrebten Einstufung ausrichten und ihr Kosten-Nutzen-Verhältnis vorab abschätzen lässt.

Eine Standortbestimmung vor Beginn der Massnahmen verhindert, dass Geld in Bauteile fliesst, die für die Zielstufe gar nicht ausschlaggebend sind.

Zu den etablierten Labels zählen Minergie, GEAK, SNBS, LEED, BREEAM und DGNB. Minergie wurde 1998 gegründet; über 50'000 Gebäude sind nach einem Minergie-Standard zertifiziert. Die Standards umfassen Minergie, Minergie-P, Minergie-A und Minergie ECO.

Der GEAK (Gebäudeausweis der Kantone) wurde 2009 von mehreren Verbänden gemeinsam mit dem Bundesamt für Energie und der Energiedirektorenkonferenz EnDK ins Leben gerufen. Über 100'000 GEAK sind bis heute ausgestellt. Der GEAK Plus enthält zusätzlich einen umfassenden Beratungsbericht. Der GEAK ist Voraussetzung für viele Fördermassnahmen.

Der Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS) wurde vom Bundesamt für Energie seit 2011 entwickelt und 2016 als zertifizierungsfähige Form veröffentlicht. Version 2.1 liegt seit 2021 vor. SNBS orientiert sich an SIA-Normen und der Agenda 2030 der UNO und bewertet ökologische, ökonomische und soziale Dimensionen.

Internationale Labels sind LEED, BREEAM und DGNB. Sie werden im Schweizer Gewerbebau als Referenz herangezogen. 2000-Watt-Areale sind ein weiterer Standard.

Optimieren: Anlagen, Prozesse und Gebäudetechnik

Die EnEV setzt klare Prioritäten: Industrie- und Gewerbebetriebe sollen ihre Produktionsprozesse und Anlagen energieeffizient gestalten, Energieeinsparungen und Prozessoptimierungen sind verbindlich vorgeschrieben. Energieeffizienzmassnahmen sind in Kombination mit erneuerbaren Energien umzusetzen, damit der Energiebedarf nachhaltig gedeckt wird.

Neubauten und Renovationen müssen energetische Mindeststandards erfüllen, dazu zählen moderne Dämmung, effiziente Heizsysteme und intelligente Gebäudetechnik. Für energieeffiziente Geräte, Beleuchtung, Heizungen und elektrische Anlagen bestehen Vorgaben, Anreize und Förderinstrumente.

Für die Reihenfolge der Massnahmen in einem Gewerbeobjekt folgt daraus eine einfache Logik: zuerst die Verbrauchsanalyse nach Nutzergruppen und Prozessen, dann die Beseitigung von Verlusten ohne Komforteinbusse (Leerlauf, unnötige Betriebsstunden, Druckluft- und Wärmeverluste, überdimensionierte Antriebe), erst danach der Ersatz von Komponenten. Wer zuerst in Anlagetechnik investiert, dimensioniert sie an einem Bedarf, der durch die vorgelagerte Betriebsoptimierung bereits gesunken wäre.

Bei der Gebäudetechnik sind die Hebel Beleuchtung, Lüftung und Klima, Heizung und Warmwasser sowie die Mess- und Regeltechnik. Mit der Mess- und Regeltechnik lassen sich Betriebszeiten, Temperaturniveaus und Lastspitzen steuern. Diese Systeme werden so ausgelegt, dass sie den nach der Prozessoptimierung verbleibenden Bedarf decken – und wo immer möglich aus erneuerbaren Quellen.

Die Erfassungsinfrastruktur aus dem ersten Schritt liefert die Messgrössen, mit denen die Regelstrategie laufend überprüft werden kann.

Eine konkrete Technologie zur Deckung des Restbedarfs ist die Photovoltaik. Der Minergie-A-Standard verlangt eigene Energieproduktion durch Photovoltaik. Damit verbindet er Effizienz mit erneuerbarer Energie.

Schritte zur Energieeffizienzoptimierung in Gewerbeimmobilien

Was es bringt – und wer mitfinanziert

Als Auswirkungen der EnEV-Umsetzung auf Immobilieneigentümer und Unternehmen gelten die Reduktion der Betriebskosten, die Steigerung der Energieeffizienz und die Erhöhung des Immobilienwerts. Für Unternehmen gewinnen Investitionen in energieeffiziente Anlagen und Prozesse an Relevanz, weil ineffiziente Systeme an Rentabilität verlieren, während energieoptimierte Lösungen Wettbewerbsvorteile schaffen. Ein tieferer Verbrauch wirkt über zwei Kanäle: Er senkt die Nebenkosten und damit die Mieterfluktuation und reduziert das Risiko künftiger Anpassungskosten, wenn energetische Anforderungen verschärft werden.

Mitfinanziert werden solche Massnahmen vom Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen, das Massnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz und zur Reduktion von CO₂-Emissionen unterstützt. Daneben bestehen bei vielen Kantonen eigene Instrumente. Für die Planung heisst das: Förderbedingungen und einzureichende Unterlagen vor der Ausführung klären, Gesuche üblicherweise vor Baubeginn einreichen und die Ausführung so dokumentieren, dass Abrechnung und Wirkungskontrolle möglich sind.

Für eine realistische Investitionsreihenfolge werden die Massnahmen nach Amortisationszeit und Abhängigkeiten geordnet: zuerst Betriebsoptimierungen mit kurzer Rückflussdauer und ohne Eingriff in die Substanz, dann Anlagetechnik, zuletzt Massnahmen an der Gebäudehülle, die nur im Rahmen ohnehin geplanter Erneuerungen wirtschaftlich sind. Jede Stufe wird mit den Messwerten aus dem Monitoring belegt, wodurch sich die nächste Tranche mit tatsächlichen Einsparungen statt mit Annahmen begründen lässt.

Der GEAK und der GEAK Plus sind Voraussetzung für viele Fördermassnahmen. Wer Fördergelder nutzen will, klärt daher vor der Massnahme, ob ein GEAK verlangt wird.

Voraussetzungen für Fördermittel nach EnEV