Mesurer et optimiser la consommation énergétique des immeubles commerciaux

Pourquoi il est particulièrement judicieux d'examiner la consommation dans l'immobilier commercial

Pour les immeubles commerciaux et industriels, le rendement provient principalement de l'exploitation courante, et non de la plus-value. L'analyse de performance IAZI pour les objets commerciaux sur les années 2016 à 2020 indique un rendement du cash-flow net de 4,3 % en 2020 pour les immeubles commerciaux et industriels (année précédente : 4,6 %) et une évolution de la valeur de 1,5 % (année précédente : −0,9 %).

Dans le segment résidentiel, la situation était inversée : une évolution de la valeur de 3,6 % et un rendement du cash-flow net de 3,1 %. Rolf Bach, CEO de Remnex AG, commente ces chiffres en constatant que la performance des objets à usage commercial est « principalement générée par le cash-flow et moins par la valorisation des biens immobiliers ».

Le taux de vacance accentue cet effet : en 2024, le taux de vacance moyen des immeubles commerciaux s'élevait à 5,8 %, contre 2,2 % pour les immeubles résidentiels, selon une analyse du portail helmut-hoehn.ch. Déjà en 2020, IAZI chiffrait les loyers non réalisés pour les immeubles commerciaux et industriels à 10 % (année précédente : 8,3 %), contre 4 % pour les immeubles résidentiels.

En période de vacance, le propriétaire supporte entièrement les coûts liés à la consommation. Lors des changements de locataires, les données d'expérience relatives aux charges de processus sont perdues si aucun concept de mesure n'est en place.

Un objet commercial se distingue du segment résidentiel sur trois points : il combine souvent des usages mixtes (bureaux, entrepôt, vente, production) sous un même toit, il génère une énergie de processus pour les machines, l'air comprimé, le froid ou la chaleur, et ses heures d'exploitation suivent le rythme de la production plutôt que celui de l'habitat. Un chiffre de consommation pour l'ensemble du bâtiment est donc peu significatif ; seule la répartition par groupes d'utilisateurs, surfaces et processus révèle où les coûts sont générés.

L'Ordonnance sur l'efficacité énergétique (OEnEff, RS 730.03) s'applique aux bâtiments, installations et processus consommant de l'énergie. Elle définit des exigences minimales techniques, des instruments de promotion et des obligations de surveillance. La consommation devient ainsi également une question juridique.

Relevé : définir les points de mesure, les compteurs et les sources de données

Trois fluides sont relevés : la chaleur (chauffage, eau chaude, chaleur de processus), l'eau (sanitaire, processus, irrigation) et l'électricité (éclairage, ventilation et climatisation, entraînements, froid, IT et communication). Le relevé est effectué séparément par groupes d'utilisateurs, surfaces locatives et processus, afin que la consommation puisse être attribuée à une unité responsable.

Des prestataires de services comme ista swiss ag relèvent et facturent les consommations de chaleur, d'eau et d'énergie, et mettent en œuvre des plateformes numériques de surveillance et de reporting pour les analyses d'efficacité énergétique, complétées par des conseils sur la technique du bâtiment, l'optimisation énergétique et les prescriptions légales.

L'analyse ne devient fiable qu'avec un inventaire complet des compteurs : numéro de compteur, grandeur mesurée, unité, mode de relève (manuel ou télérelevé), période de mesure et propriété du compteur. S'y ajoutent les grandeurs de référence – surface chauffée ou refroidie, nombre de personnes, heures d'exploitation, quantité produite – ainsi qu'une clé de répartition qui attribue un compteur à chaque surface locative et à chaque processus.

L'énergie de chauffage nécessite une correction météorologique basée sur les degrés-jours, sinon on attribue à sa propre optimisation la douceur des hivers. Avant de comparer deux périodes, il faut divulguer les lacunes, les valeurs estimées et les délimitations.

Le concept de mesure précède l'acquisition des compteurs : quelle grandeur mesurer, à quel endroit, avec quelle résolution, qui effectue la relève et à quelle fréquence. Si un service externe de relevé et de facturation est ensuite acheté, le concept définit quelles données sont fournies au prestataire et sous quelle forme elles sont retournées. Ainsi, les données de consommation intègrent l'analyse de son propre portefeuille sans rupture de média.

Consommation énergétique dans les immeubles commerciaux : données centrales et prescriptions

Surveillance et documentation : ce qu'exige l'Ordonnance sur l'efficacité énergétique

L'Ordonnance sur l'efficacité énergétique (OEnEff, RS 730.03) est une ordonnance d'exécution de la Loi sur l'énergie (LEn, RS 730.0) et concrétise les obligations et exigences visant à accroître l'efficacité énergétique. Elle s'applique aux bâtiments, installations et processus consommant de l'énergie, et définit des exigences minimales techniques, des instruments de promotion et des obligations de surveillance.

L'OEnEff met en œuvre la Stratégie énergétique 2050, par laquelle la Suisse vise un approvisionnement énergétique neutre en climat d'ici 2050. Elle soutient les cantons, les communes, les entreprises et les propriétaires dans la réalisation des objectifs d'efficacité ancrés dans la loi.

En matière de surveillance, de reporting et de transparence, l'OEnEff exige que la consommation énergétique et les mesures d'efficacité soient enregistrées et documentées régulièrement pour permettre le suivi de l'efficacité des mesures. Concrètement, cela signifie : définir une année de référence fixe, enregistrer chaque mesure avec la date de réalisation et le montant de l'investissement, et comparer les valeurs mesurées avant et après avec les mêmes grandeurs de référence.

Sans ajustement pour la météo, le taux d'occupation et la quantité produite, il reste impossible de déterminer quelle part d'une économie documentée revient réellement à la mesure.

La documentation périodique constitue ainsi la base des décisions : elle montre quelle mesure a effectivement réduit la consommation et rend les décisions d'investissement justificables auprès des locataires, du conseil d'administration ou de la banque. Elle empêche qu'une optimisation déjà payée ne retombe dans son état initial après deux ans, parce que personne n'a remarqué l'écart.

Au niveau fédéral, le Département fédéral de l'environnement, des transports, de l'énergie et de la communication (DETEC) est responsable de la politique énergétique. Le conseiller fédéral Albert Rösti est à la tête du département. Les cantons mettent en œuvre l'OEnEff.

Devenir comparable : les labels de bâtiments comme valeur de référence

Les labels rendent les aspects énergétiques et climatiques des bâtiments mesurables et comparables. Ils fournissent une valeur de référence permettant de positionner un bien individuel : non pas « nous avons rénové », mais un classement de son propre objet par rapport à des constructions comparables et aux exigences que le marché impose aux surfaces commerciales.

Cette valeur de référence est directement utilisable dans trois situations : lors de la location, de la gestion de portefeuille et de la planification des investissements. Lors de la location, car les locataires intègrent de plus en plus les charges et l'impact climatique d'une surface dans leurs décisions d'implantation. Lors de la gestion de portefeuille, car les biens peuvent être priorisés selon leur classification plutôt que selon l'année de construction ou l'intuition. Lors de la planification des investissements, car les étapes de rénovation peuvent s'aligner sur la classification visée et leur rapport coût-bénéfice peut être estimé à l'avance.

Un bilan initial avant le début des mesures évite que l'argent ne soit investi dans des éléments de construction qui ne sont pas déterminants pour le niveau cible.

Parmi les labels établis figurent Minergie, CECB, SNBS, LEED, BREEAM et DGNB. Minergie a été fondé en 1998 ; plus de 50'000 bâtiments sont certifiés selon une norme Minergie. Les normes comprennent Minergie, Minergie-P, Minergie-A et Minergie ECO.

Le CECB (Certificat énergétique cantonal des bâtiments) a été lancé en 2009 par plusieurs associations conjointement avec l'Office fédéral de l'énergie et la Conférence suisse des directeurs cantonaux de l'énergie (CDCE). Plus de 100'000 CECB ont été délivrés à ce jour. Le CECB Plus contient en outre un rapport de conseil complet. Le CECB est une condition préalable à de nombreuses mesures de promotion.

La Norme pour la construction durable en Suisse (SNBS) a été développée par l'Office fédéral de l'énergie depuis 2011 et publiée en 2016 sous une forme certifiable. La version 2.1 est disponible depuis 2021. La SNBS s'oriente vers les normes SIA et l'Agenda 2030 de l'ONU et évalue les dimensions écologiques, économiques et sociales.

Les labels internationaux sont LEED, BREEAM et DGNB. Ils servent de référence dans la construction commerciale suisse. Les quartiers 2000 watts constituent une autre norme.

Optimiser : installations, processus et technique du bâtiment

L'OEnEff fixe des priorités claires : les entreprises industrielles et commerciales doivent concevoir leurs processus de production et leurs installations de manière économe en énergie ; les économies d'énergie et les optimisations de processus sont prescrites de manière obligatoire. Les mesures d'efficacité énergétique doivent être mises en œuvre en combinaison avec les énergies renouvelables, afin de couvrir les besoins énergétiques de manière durable.

Les nouvelles constructions et les rénovations doivent respecter des standards minimaux énergétiques, notamment une isolation moderne, des systèmes de chauffage efficaces et une technique du bâtiment intelligente. Il existe des prescriptions, des incitations et des instruments de promotion pour les appareils économes en énergie, l'éclairage, les chauffages et les installations électriques.

Pour l'ordre des mesures dans un objet commercial, il en résulte une logique simple : d'abord l'analyse de la consommation par groupes d'utilisateurs et processus, puis l'élimination des pertes sans perte de confort (marche à vide, heures d'exploitation inutiles, pertes d'air comprimé et de chaleur, entraînements surdimensionnés), et seulement ensuite le remplacement des composants. Celui qui investit d'abord dans la technique des installations la dimensionne pour un besoin qui aurait déjà diminué grâce à l'optimisation opérationnelle préalable.

Dans la technique du bâtiment, les leviers sont l'éclairage, la ventilation et la climatisation, le chauffage et l'eau chaude, ainsi que la technique de mesure et de régulation. La technique de mesure et de régulation permet de piloter les temps de fonctionnement, les niveaux de température et les pointes de charge. Ces systèmes sont conçus pour couvrir le besoin restant après l'optimisation des processus – et autant que possible à partir de sources renouvelables.

L'infrastructure de relevé issue de la première étape fournit les grandeurs mesurées permettant de vérifier continuellement la stratégie de régulation.

Une technologie concrète pour couvrir le besoin résiduel est le photovoltaïque. La norme Minergie-A exige une production d'énergie propre par photovoltaïque. Elle associe ainsi efficacité et énergie renouvelable.

Étapes pour l'optimisation de l'efficacité énergétique dans les immeubles commerciaux

Ce que cela apporte – et qui cofinance

Les effets de la mise en œuvre de l'OEnEff pour les propriétaires immobiliers et les entreprises sont considérés comme étant la réduction des coûts d'exploitation, l'augmentation de l'efficacité énergétique et la hausse de la valeur immobilière. Pour les entreprises, les investissements dans des installations et processus économes en énergie gagnent en pertinence, car les systèmes inefficaces perdent en rentabilité, tandis que les solutions optimisées énergétiquement créent des avantages concurrentiels. Une consommation plus faible agit via deux canaux : elle réduit les charges accessoires et donc la fluctuation des locataires, et réduit le risque de futurs coûts d'adaptation si les exigences énergétiques sont renforcées.

De telles mesures sont cofinancées par le Programme Bâtiments de la Confédération et des cantons, qui soutient les mesures visant à augmenter l'efficacité énergétique et à réduire les émissions de CO₂. Par ailleurs, de nombreux cantons disposent de leurs propres instruments. Pour la planification, cela signifie : clarifier les conditions de promotion et les documents à remettre avant l'exécution, déposer les demandes généralement avant le début des travaux et documenter l'exécution de telle sorte que la facturation et le contrôle de l'efficacité soient possibles.

Pour un ordre d'investissement réaliste, les mesures sont classées selon le temps d'amortissement et les dépendances : d'abord les optimisations opérationnelles avec un retour rapide et sans intervention sur la substance, puis la technique des installations, enfin les mesures sur l'enveloppe du bâtiment, qui ne sont économiquement viables que dans le cadre de rénovations déjà prévues. Chaque étape est étayée par les valeurs mesurées issues de la surveillance, ce qui permet de justifier la tranche suivante par des économies réelles plutôt que par des hypothèses.

Le CECB et le CECB Plus sont des conditions préalables à de nombreuses mesures de promotion. Ceux qui souhaitent utiliser des fonds de promotion vérifient donc avant la mesure si un CECB est exigé.

Conditions pour les subventions selon l'OEnEff