Betreiberpflichten für Gewerbeliegenschaften: Kontrollen und Nachweise

Wer als Betreiberin oder Betreiber einer Gewerbeliegenschaft gilt

Betreiberin oder Betreiber einer Gewerbeimmobilie ist, wer das Objekt verwaltet, bewirtschaftet oder Dritten zur Nutzung überlässt – Eigentümer, Facility Management oder Vermieter. Die Pflichten hängen an der Rolle, nicht am Eigentumstitel. Auch bei Vermietung an verschiedene Firmen oder Nutzende bleibt diese Rolle für den übergeordneten Brandschutz verantwortlich: für bauliche und technische Einrichtungen wie Fluchtwege, Rauchabzug und Brandmeldeanlagen, für regelmässige Wartung und Instandhaltung, für die Sicherstellung der gesetzlichen Anforderungen sowie für Kommunikation und Koordination mit Mietenden und Nutzenden.

Davon getrennt sind die Nutzerpflichten. Laut BFB (Beratungsstelle für Brandverhütung) sind Eigentümer und Nutzer von Gebäuden und Anlagen eigenverantwortlich dafür zuständig, dass die Brandschutzvorschriften eingehalten werden; das betrifft Mietende ebenso wie Liegenschafts- oder Stockwerkeigentümer und deren beauftragte Verwaltungen oder Hauswarte. Die Rollenteilung zwischen Eigentümer und Nutzenden muss klar definiert sein. Eigentümer, Vermieter und Verwaltungen sind zudem verpflichtet, die Nutzenden über die Belange der Brandsicherheit zu informieren und bei Bedarf zu instruieren.

Brandschutzpflichten in drei Bereichen: baulich, technisch, organisatorisch

Baulicher Brandschutz: Die VKF-Brandschutzvorschriften (Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen) sind schweizweit verbindlich und werden von den kantonalen Feuerpolizeibehörden umgesetzt. Brandschutzrichtlinie 10-15 regelt die allgemeinen Anforderungen und definiert die Schutzziele: Menschen, Tiere und Sachwerte sollen vor den Gefahren und Auswirkungen von Bränden geschützt werden. Für Gewerbeliegenschaften ergeben sich daraus unter anderem Feuerwiderstandsklassen von Wänden und Decken, Brandschutzabschlüsse bei Türen, Schächten und Installationen, Rauch- und Wärmeabzugs-Einrichtungen sowie Brandabschnitte zur Eindämmung von Feuer. Bei Umbauten oder Nutzungsänderungen ist eine erneute Prüfung durch eine Brandschutz-Fachperson empfohlen.

Technischer Brandschutz: Brandmeldeanlagen, Sprinkler oder Lüftungen müssen nicht nur korrekt installiert, sondern auch regelmässig geprüft und gewartet werden. Der Betreiber verantwortet, dass Wartungsverträge bestehen, Prüfintervalle eingehalten und festgestellte Mängel umgehend behoben werden. Kantonale Präzisierungen bestehen für einzelne Anlagentypen: Die Gebäudeversicherung Bern führt in ihren Brandschutzmerkblättern unter anderem Brandmeldeanlagen, Sprinkleranlagen, Überdruckbelüftungsanlagen, Blitzschutzsysteme sowie die Reinigung und Kontrolle von Feuerungs- und Abgasanlagen auf.

Organisatorischer Brandschutz: Der Betreiber sorgt dafür, dass alle Personen im Gebäude wissen, wie sie sich im Brandfall verhalten sollen. Dazu zählen Fluchtwegpläne und Notbeleuchtung, Alarmierungs- und Evakuierungskonzepte, Schulungen oder Einweisungen – insbesondere bei häufig wechselnden Mietenden oder Nutzenden – sowie eine Brandschutzordnung im Eingangsbereich oder an zentralen Stellen.

Periodische Kontrolle der elektrischen Installationen und Sicherheitsnachweis

Die Verordnung über die elektrischen Niederspannungsinstallationen (NIV 734.27) verpflichtet die verantwortlichen Eigentümerinnen und Eigentümer, ihre Anlagen in festgelegten Abständen überprüfen zu lassen und dem Netzbetreiber den gefahrlosen Zustand mit einem Sicherheitsnachweis zu bescheinigen. Die Periode richtet sich nach der Gebäudekategorie: 20 Jahre für Wohnbauten wie Ein- und Mehrfamilienhäuser; 10 Jahre für landwirtschaftliche Betriebe sowie gewerblich genutzte Gebäude und Räumlichkeiten – dazu zählen auch Bürogebäude und Kirchen – ebenso für Eigenversorgungsanlagen wie Photovoltaikanlagen bei Wohngebäuden; 5 Jahre für Bauten und Räume, bei denen mit grossen Menschenansammlungen gerechnet werden muss, etwa Warenhäuser, Hotels und Restaurants, Kinos und Theater, Schulhäuser, Kindergärten und Spitäler sowie Tankstellen und Betriebsräume von Industrie und Grossgewerbe.

Bei einer Handänderung wird eine Kontrolle fällig, wenn die letzte Elektrokontrolle mehr als fünf Jahre zurückliegt. Das gilt gemäss NIV auch für Installationen mit einer Kontrollperiode von 10 oder 20 Jahren. Liegt der letzte Sicherheitsnachweis weniger als fünf Jahre zurück, ist bei der Handänderung keine neue Kontrolle zwingend. Wer das Dokument verloren hat oder zwischenzeitlich umgebaut hat, kann eine ausserordentliche Kontrolle freiwillig in Auftrag geben.

Nach Art. 33 NIV muss das Kontrollorgan unabhängig sein: Es darf an Planung, Erstellung oder Wartung der zu kontrollierenden Anlage nicht beteiligt gewesen sein. Wer die Installation gebaut hat, darf sie nicht selbst kontrollieren; möglich sind eidgenössisch konzessionierte Sicherheitsberater oder akkreditierte Inspektionsstellen. Wer Mängel beheben muss, beauftragt damit eine andere Elektroinstallationsfirma als jene, die kontrolliert hat – sonst wird die Unabhängigkeit verletzt.

Der Kontrolleur misst relevante Strom- und Isolationswerte und führt in allen Räumen eine Sichtkontrolle der Leitungen und Steckdosen durch. Ohne feststellbare Mängel stellt er den Sicherheitsnachweis (SiNa) aus; ein Exemplar behält der Betreiber, das andere geht in der Regel direkt an den Netzbetreiber. Bei Mängeln erstellt er einen ausführlichen Bericht; die Behebung übernimmt eine Elektroinstallationsfirma, die den Kontrolleur mit einer Erledigungsanzeige informiert. Die schriftliche Aufforderung zur periodischen Kontrolle verschickt der Netzbetreiber.

Kontrollperioden für elektrische Niederspannungsinstallationen nach der NIV 734.27

Ablauf einer periodischen Elektrokontrolle nach NIV 734.27

Nachweise, die Betreiber parat haben sollten

Im Alltag werden vor allem diese Unterlagen verlangt: der gültige Sicherheitsnachweis für die Elektroinstallation, Wartungs- und Prüfprotokolle der technischen Brandschutzanlagen, Mängelberichte samt Erledigungsanzeige, das Brandschutzregister sowie Nachweise über durchgeführte Kontrollgänge und behobene Mängel. Das Brandschutzregister zählt zu den Grundlagendokumenten, die die Gebäudeversicherung Bern für den Kanton Bern bereitstellt, neben den schweizweit verbindlichen VKF-Brandschutzvorschriften, den Stand-der-Technik-Papieren und den kantonalen Brandschutzmerkblättern.

Die Dokumentation entscheidet bei Behördenkontrollen, Schadenfällen und in rechtlichen Auseinandersetzungen: Wer Kontrollgänge, Wartungen und die Behebung festgestellter Mängel nicht belegen kann, kann die Erfüllung seiner Pflichten kaum nachweisen. Das BFB weist darauf hin, dass ein Brand oft rechtliche Folgen hat und sich ein juristisches Nachspiel über Jahre hinziehen kann, insbesondere wenn die Eigenverantwortung nicht wahrgenommen wurde.

Rollenteilung mit Mietenden und Nutzenden

Zuständigkeiten gehören schriftlich geregelt – im Mietvertrag oder in einer Brandschutzweisung. Festzuhalten ist, wer welche Anlagen wartet, wer Kontrollgänge durchführt, wer festgestellte Mängel behebt und wer die Kosten dafür trägt. Der Betreiber informiert die Nutzenden über Fluchtwege und Alarmierung und instruiert sie bei Bedarf; bei häufig wechselnden Mietenden ist diese Information wiederkehrend zu vermitteln.

Typische Konfliktpunkte bleiben der zugestellte Korridor, die offen stehende Brandschutztür und die als Lager zweckentfremdete Autoeinstellhalle. Das BFB nennt drei Kernregeln: Treppenhaus frei halten, Brandschutztüren immer schliessen, Autoeinstellhalle nicht als Lager benutzen. Gemeinsam sicherzustellen sind weiter der sachgemässe Umgang mit Feuer und ähnlichen Gefahrenquellen, die vorschriftsgemässe Lagerung von brennbarem Material, Flüssigkeiten und Gasflaschen, der jederzeit freie Durchgang in Fluchtwegen, die Funktionstüchtigkeit baulicher Einrichtungen wie Brandschutztüren, der vorschriftsgemässe Betrieb und Unterhalt haustechnischer Anlagen, die Betriebsbereitschaft brandschutztechnischer Einrichtungen samt vorgeschriebenen Kontroll- und Wartungsarbeiten sowie das Befolgen der Anweisungen der gemeindlichen und kantonalen Kontrollorgane.

Typische Schwachstellen und der praktische Gegencheck

Wiederkehrende Versäumnisse sind fehlende Wartungsverträge, verpasste Prüfintervalle, unklare Zuständigkeiten zwischen Betreiber und Nutzenden sowie festgestellte, aber nicht behobene Mängel. Diese Punkte greifen ineinander: Ohne Wartungsvertrag entstehen keine Prüftermine, ohne Termine keine Protokolle, und ohne klare Zuständigkeit bleibt ein gemeldeter Mangel offen – bis eine Kontrolle, ein Schadenfall oder ein Versicherungsfall die Lücke sichtbar macht.

Prüfliste für den Gegencheck:

– Liegt der Sicherheitsnachweis für die Elektroinstallation vor, und ist die Kontrollfrist der zutreffenden Gebäudekategorie (5, 10 oder 20 Jahre) noch nicht abgelaufen?

– Sind Wartungsverträge für Brandmelde-, Sprinkler- und Lüftungsanlagen vorhanden, und wurden die Prüftermine eingehalten?

– Sind Mängelberichte zusammen mit der Erledigungsanzeige der ausführenden Firma abgelegt?

– Ist die Rollenteilung zwischen Betreiber und Nutzenden schriftlich festgehalten, einschliesslich Kostentragung?

– Sind Fluchtwege frei, Brandschutztüren funktionsfähig und geschlossen und die Autoeinstellhalle nicht als Lager belegt?

– Sind die Kontrollgänge dokumentiert und die dabei festgestellten Mängel behoben?

– Wurden die Nutzenden über Fluchtwege, Alarmierung und den Umgang mit Gefahrenquellen informiert und bei Bedarf instruiert?