Rilevare e ottimizzare il consumo energetico degli immobili commerciali

Perché conviene particolarmente osservare i consumi negli immobili commerciali

Negli immobili commerciali e industriali il rendimento si genera principalmente durante l’esercizio corrente, non attraverso l’aumento di valore. L’analisi delle performance IAZI per gli oggetti commerciali relativa agli anni dal 2016 al 2020 indica per il 2020 un rendimento del cash flow netto del 4,3 % (anno precedente 4,6 %) e una dinamica di valore dell’1,5 % (anno precedente −0,9 %).

Nel segmento residenziale il quadro era opposto: dinamica di valore del 3,6 %, rendimento del cash flow netto del 3,1 %. Rolf Bach, CEO di Remnex AG, commenta questi numeri constatando che la performance degli oggetti ad uso commerciale viene «generata principalmente dal cash flow e meno dalla rivalutazione degli immobili».

Il tasso di sfitto accentua questo effetto: nel 2024, secondo un’elaborazione del portale helmut-hoehn.ch, la quota media di sfitto negli immobili commerciali era del 5,8 %, in quelli residenziali del 2,2 %. Già nel 2020 l’IAZI quantificava l’affitto non realizzato negli immobili commerciali e industriali al 10 % (anno precedente 8,3 %), negli immobili residenziali al 4 %.

Nelle fasi di sfitto il proprietario sostiene interamente da solo i costi dipendenti dal consumo. In caso di cambio di locatario, i valori empirici relativi agli oneri procedurali vanno persi se non esiste un concetto di misurazione.

Un oggetto commerciale si distingue dal segmento residenziale sotto tre aspetti: spesso riunisce sotto lo stesso tetto usi misti (uffici, magazzini, vendita, produzione); richiede energia di processo per macchinari, aria compressa, freddo o calore; e gli orari di esercizio seguono la produzione anziché il ritmo abitativo. Un dato di consumo per l’intero edificio dice quindi poco; solo la suddivisione per gruppi di utenti, superfici e processi mostra dove si generano i costi.

L’Ordinanza sull’efficienza energetica (OEnEff, RS 730.03) si applica agli edifici, agli impianti e ai processi che consumano energia. Definisce requisiti tecnici minimi, strumenti di promozione e obblighi di monitoraggio. In questo modo il consumo diventa anche una questione giuridica.

Rilevamento: definire punti di misura, contatori e fonti dati

Vengono rilevati tre vettori energetici: calore (riscaldamento, acqua calda sanitaria, calore di processo), acqua (sanitaria, di processo, irrigazione) ed elettricità (illuminazione, ventilazione e climatizzazione, azionamenti, refrigerazione, IT e comunicazione). Il rilevamento avviene separatamente per gruppi di utenti, superfici locative e processi, in modo da poter attribuire il consumo a un’unità responsabile.

Prestatori di servizi come ista swiss ag rilevano e fatturano i consumi di calore, acqua ed energia e utilizzano piattaforme digitali di monitoraggio e reporting per analisi dell’efficienza energetica, integrate da consulenze sulla tecnica edilizia, l’ottimizzazione energetica e le prescrizioni legali.

L’analisi diventa affidabile solo con un inventario completo dei contatori: numero del contatore, grandezza misurata, unità di misura, modalità di lettura (manuale o telelettura), periodo di misurazione e titolarità del contatore. A ciò si aggiungono le grandezze di riferimento – superficie riscaldata o raffrescata, numero di persone, ore di esercizio, quantità prodotta – nonché una chiave di ripartizione che assegna a ogni superficie locativa e a ogni processo un contatore.

L’energia termica necessita di una correzione climatica basata sui gradi-giorno, altrimenti si attribuiscono inverni miti alla propria ottimizzazione. Prima del confronto tra due periodi devono essere evidenziate lacune, valori stimati e delimitazioni.

Il concetto di misurazione precede l’acquisto dei contatori: quale grandezza misurare, in quale punto, con quale risoluzione, chi effettua la lettura e con quale frequenza. Se successivamente si acquista un servizio esterno di rilevamento e fatturazione, il concetto stabilisce quali dati vengono forniti al prestatore e in quale forma essi ritornano. In questo modo i dati di consumo confluiscono senza interruzioni nell’analisi del proprio portafoglio.

Consumo energetico negli immobili commerciali: dati centrali e prescrizioni

Monitoraggio e documentazione: quanto richiede l’Ordinanza sull’efficienza energetica

L’Ordinanza sull’efficienza energetica (OEnEff, RS 730.03) è un’ordinanza esecutiva della Legge sull’energia (LEne, RS 730.0) e concretizza gli obblighi e i requisiti per aumentare l’efficienza energetica. Si applica agli edifici, agli impianti e ai processi che consumano energia e definisce requisiti tecnici minimi, strumenti di promozione e obblighi di monitoraggio.

L’OEnEff attua la Strategia energetica 2050, con la quale la Svizzera mira entro il 2050 a un approvvigionamento energetico climaticamente neutro. Supporta Cantoni, Comuni, imprese e proprietari nell’attuazione degli obiettivi di efficienza sanciti dalla legge.

Per quanto riguarda monitoraggio, reporting e trasparenza, l’OEnEff richiede che il consumo energetico e le misure di efficienza vengano rilevati e documentati regolarmente a fini di rendicontazione, per verificare l’efficacia delle misure. In pratica significa: definire un anno di riferimento fisso, registrare ogni misura con data di esecuzione e importo dell’investimento e confrontare i valori misurati prima e dopo utilizzando le stesse grandezze di riferimento.

Senza depurazione dagli effetti climatici, dal grado di utilizzo e dalla quantità prodotta, resta aperto quale parte di un risparmio documentato sia effettivamente attribuibile alla misura.

La documentazione periodica costituisce quindi la base per le decisioni: mostra quale misura ha effettivamente ridotto il consumo e rende giustificabili le decisioni di investimento nei confronti dei locatari, del consiglio di amministrazione o della banca. Impedisce che un’ottimizzazione già pagata torni allo stato iniziale dopo due anni perché nessuno ha rilevato la deviazione.

A livello federale, la politica energetica rientra nelle competenze del Dipartimento federale dell’ambiente, dei trasporti, dell’energia e delle comunicazioni (DATEC). Il Consigliere federale Albert Rösti è a capo del Dipartimento. I Cantoni attuano l’OEnEff.

Rendere comparabili: le etichette edilizie come valore di riferimento

Le etichette rendono misurabili e comparabili gli aspetti energetici e climatici degli edifici. Forniscono un valore di riferimento rispetto al quale posizionare un singolo immobile: non «abbiamo risanato», ma una classificazione del proprio oggetto in relazione a costruzioni comparabili e alle esigenze che il mercato pone agli spazi commerciali.

Questo valore di riferimento è immediatamente utilizzabile in tre situazioni: nella locazione, nella gestione del portafoglio e nella pianificazione degli investimenti. Nella locazione, perché i locatari includono sempre più i costi accessori e l’impatto climatico di una superficie nelle loro decisioni di localizzazione. Nella gestione del portafoglio, perché gli immobili possono essere prioritizzati in base alla loro classificazione invece che all’anno di costruzione o all’intuito. Nella pianificazione degli investimenti, perché le fasi di risanamento possono essere allineate alla classificazione desiderata e se ne può stimare preventivamente il rapporto costi-benefici.

Una determinazione della posizione prima dell’inizio delle misure impedisce che il denaro fluisca in componenti edilizie che non sono decisive per il livello obiettivo.

Tra le etichette consolidate figurano Minergie, GEAK, SNBS, LEED, BREEAM e DGNB. Minergie è stata fondata nel 1998; oltre 50'000 edifici sono certificati secondo uno standard Minergie. Gli standard comprendono Minergie, Minergie-P, Minergie-A e Minergie ECO.

Il GEAK (Attestato energetico degli edifici dei Cantoni) è stato lanciato nel 2009 da diverse associazioni insieme all’Ufficio federale dell’energia e alla Conferenza dei direttori cantonali dell’energia (EnDK). Finora sono stati rilasciati oltre 100'000 GEAK. Il GEAK Plus contiene inoltre un rapporto di consulenza completo. Il GEAK è presupposto per molte misure di promozione.

Lo Standard Costruzione Sostenibile Svizzera (SNBS) è stato sviluppato dall’Ufficio federale dell’energia dal 2011 e pubblicato nel 2016 in forma certificabile. La versione 2.1 è disponibile dal 2021. Lo SNBS si orienta alle norme SIA e all’Agenda 2030 dell’ONU e valuta le dimensioni ecologiche, economiche e sociali.

Le etichette internazionali sono LEED, BREEAM e DGNB. Vengono prese come riferimento nell’edilizia commerciale svizzera. Le aree 2000 watt costituiscono un ulteriore standard.

Ottimizzare: impianti, processi e tecnica edilizia

L’OEnEff stabilisce priorità chiare: le imprese industriali e commerciali devono progettare i loro processi produttivi e impianti in modo efficiente dal punto di vista energetico; i risparmi energetici e le ottimizzazioni di processo sono prescritti obbligatoriamente. Le misure di efficienza energetica vanno attuate in combinazione con le energie rinnovabili, affinché il fabbisogno energetico sia coperto in modo sostenibile.

Le nuove costruzioni e le ristrutturazioni devono soddisfare standard energetici minimi, tra cui isolamento moderno, sistemi di riscaldamento efficienti e tecnica edilizia intelligente. Per apparecchi efficienti dal punto di vista energetico, illuminazione, riscaldamenti e impianti elettrici esistono prescrizioni, incentivi e strumenti di promozione.

Per la sequenza delle misure in un oggetto commerciale ne deriva una logica semplice: prima l’analisi dei consumi per gruppi di utenti e processi, poi l’eliminazione delle perdite senza riduzione del comfort (marcia a vuoto, ore di esercizio inutili, perdite di aria compressa e calore, azionamenti sovradimensionati), solo successivamente la sostituzione dei componenti. Chi investe prima nella tecnica degli impianti, li dimensiona in base a un fabbisogno che sarebbe già diminuito grazie all’ottimizzazione operativa preliminare.

Nella tecnica edilizia le leve sono l’illuminazione, la ventilazione e la climatizzazione, il riscaldamento e l’acqua calda sanitaria nonché la tecnica di misura e regolazione. Con la tecnica di misura e regolazione si possono controllare gli orari di esercizio, i livelli di temperatura e i picchi di carico. Questi sistemi vengono progettati in modo da coprire il fabbisogno residuo dopo l’ottimizzazione dei processi – e, ove possibile, attingendo a fonti rinnovabili.

L’infrastruttura di rilevamento del primo passo fornisce le grandezze misurate con cui la strategia di regolazione può essere verificata continuamente.

Una tecnologia concreta per coprire il fabbisogno residuo è il fotovoltaico. Lo standard Minergie-A richiede la produzione propria di energia tramite fotovoltaico. In questo modo combina efficienza ed energia rinnovabile.

Passi per l’ottimizzazione dell’efficienza energetica negli immobili commerciali

Cosa porta – e chi co-finanzia

Come effetti dell’attuazione dell’OEnEff sui proprietari immobiliari e sulle imprese valgono la riduzione dei costi operativi, l’aumento dell’efficienza energetica e l’incremento del valore immobiliare. Per le imprese guadagnano rilevanza gli investimenti in impianti e processi efficienti dal punto di vista energetico, perché i sistemi inefficienti perdono redditività, mentre le soluzioni ottimizzate energeticamente creano vantaggi competitivi. Un consumo più basso agisce su due canali: abbassa i costi accessori e quindi la fluttuazione dei locatari e riduce il rischio di futuri costi di adeguamento quando i requisiti energetici vengono inaspriti.

Tali misure sono co-finanziate dal Programma Edifici della Confederazione e dei Cantoni, che sostiene misure per aumentare l’efficienza energetica e ridurre le emissioni di CO₂. Inoltre, molti Cantoni dispongono di propri strumenti. Per la pianificazione significa: chiarire le condizioni di promozione e i documenti da presentare prima dell’esecuzione, presentare le domande solitamente prima dell’inizio dei lavori e documentare l’esecuzione in modo che siano possibili la fatturazione e il controllo dell’efficacia.

Per una sequenza realistica degli investimenti, le misure vengono ordinate in base al tempo di ammortamento e alle dipendenze: prima le ottimizzazioni operative con breve periodo di ritorno e senza intervento sulla sostanza, poi la tecnica degli impianti, infine le misure sull’involucro edilizio, economicamente sostenibili solo nell’ambito di ristrutturazioni già pianificate. Ogni fase viene documentata con i valori misurati del monitoraggio, permettendo di giustificare la tranche successiva con risparmi effettivi invece che con ipotesi.

Il GEAK e il GEAK Plus sono presupposti per molte misure di promozione. Chi intende utilizzare fondi di promozione chiarisce quindi prima della misura se è richiesto un GEAK.

Presupposti per i contributi di promozione secondo l’OEnEff