Mesurer et optimiser la consommation énergétique des immeubles commerciaux

Pourquoi il est particulièrement judicieux d’analyser la consommation des immeubles commerciaux

Pour les immeubles commerciaux et industriels, le rendement provient principalement de l’exploitation courante, et non de la plus-value. L’analyse de performance IAZI pour les objets commerciaux, couvrant les années 2016 à 2020, indique un rendement net du cash-flow de 4,3 % en 2020 (année précédente : 4,6 %) et une évolution de la valeur de 1,5 % (année précédente : −0,9 %) pour les biens immobiliers commerciaux et industriels.

Dans le segment résidentiel, la situation était inversée : une évolution de la valeur de 3,6 % pour un rendement net du cash-flow de 3,1 %. Rolf Bach, CEO de Remnex AG, commente ces chiffres en soulignant que la performance des objets à usage commercial est « principalement générée par le cash-flow et moins par la valorisation des immeubles ».

La vacance locative accentue cet effet : en 2024, le taux moyen de vacance s’élevait à 5,8 % pour les immeubles commerciaux selon une analyse du portail helmut-hoehn.ch, contre 2,2 % pour les immeubles d’habitation. Dès 2020, IAZI estimait les loyers non perçus pour les immeubles commerciaux et industriels à 10 % (année précédente : 8,3 %), contre 4 % pour les immeubles d’habitation.

Durant les périodes de vacance, le propriétaire assume intégralement les coûts liés à la consommation. Lors des changements de locataires, l’expérience acquise sur les charges de processus est perdue si aucun concept de mesure n’existe.

Un objet commercial se distingue du segment résidentiel sur trois points : il combine souvent des usages mixtes (bureaux, entrepôt, vente, production) sous un même toit ; il nécessite de l’énergie de procédé pour les machines, l’air comprimé, le froid ou la chaleur ; et ses heures d’exploitation suivent le rythme de la production plutôt que celui de l’habitat. Un chiffre de consommation global pour l’ensemble du bâtiment est donc peu significatif ; seule la répartition par groupes d’utilisateurs, surfaces et processus révèle où les coûts sont générés.

L’Ordonnance sur l’efficacité énergétique (OEnEff, RS 730.03) s’applique aux bâtiments, installations et processus consommant de l’énergie. Elle définit des exigences minimales techniques, des instruments de promotion et des obligations de surveillance. La consommation devient ainsi également une question juridique.

Relevé : définir les points de mesure, les compteurs et les sources de données

Trois fluides sont relevés : la chaleur (chauffage, eau chaude sanitaire, chaleur de procédé), l’eau (sanitaire, procédé, arrosage) et l’électricité (éclairage, ventilation et climatisation, entraînements, froid, IT et communication). Le relevé est effectué séparément par groupes d’utilisateurs, surfaces locatives et processus, afin que la consommation puisse être attribuée à une unité responsable.

Des prestataires tels qu’ista swiss ag relèvent et facturent les consommations de chaleur, d’eau et d’énergie, et mettent en œuvre des plateformes numériques de monitoring et de reporting pour les analyses d’efficacité énergétique, complétées par des conseils en technique du bâtiment, optimisation énergétique et prescriptions légales.

L’analyse ne devient fiable qu’avec un inventaire complet des compteurs : numéro du compteur, grandeur mesurée, unité, mode de relève (manuel ou télérelevé), période de mesure et propriété du compteur. S’y ajoutent les grandeurs de référence – surface chauffée ou refroidie, nombre de personnes, heures d’exploitation, volume de production – ainsi qu’une clé de répartition attribuant un compteur à chaque surface locative et à chaque processus.

L’énergie de chauffage nécessite une correction météorologique basée sur les degrés-jours, sans quoi on attribue à sa propre optimisation la clémence d’un hiver doux. Avant de comparer deux périodes, il convient de divulguer les lacunes, les valeurs estimées et les délimitations.

Le concept de mesure précède l’acquisition des compteurs : quelle grandeur mesurer, à quel endroit, avec quelle résolution, qui effectue la relève et à quelle fréquence. Si un service externe de relevé et de facturation est ensuite acheté, le concept définit quelles données sont fournies au prestataire et sous quelle forme elles sont restituées. Ainsi, les données de consommation intègrent l’analyse de portefeuille sans rupture de support.

Monitoring et documentation : ce qu’exige l’Ordonnance sur l’efficacité énergétique

L’Ordonnance sur l’efficacité énergétique (OEnEff, RS 730.03) est une ordonnance d’exécution de la Loi sur l’énergie (LEn, RS 730.0) et concrétise les obligations et exigences visant à accroître l’efficacité énergétique. Elle s’applique aux bâtiments, installations et processus consommant de l’énergie, et définit des exigences minimales techniques, des instruments de promotion et des obligations de surveillance.

L’OEnEff met en œuvre la Stratégie énergétique 2050, par laquelle la Suisse vise un approvisionnement énergétique neutre en carbone d’ici 2050. Elle soutient les cantons, les communes, les entreprises et les propriétaires dans la réalisation des objectifs d’efficacité ancrés dans la loi.

En matière de monitoring, de reporting et de transparence, l’OEnEff exige que la consommation d’énergie et les mesures d’efficacité soient enregistrées et documentées régulièrement à des fins de rapport, afin de suivre l’efficacité des mesures. Concrètement, cela signifie : définir une année de référence fixe, enregistrer chaque mesure avec sa date de réalisation et le montant investi, et comparer les valeurs de mesure avant et après en utilisant les mêmes grandeurs de référence.

Sans ajustement tenant compte de la météo, du taux d’occupation et du volume de production, il reste impossible de déterminer quelle part d’une économie documentée revient réellement à la mesure mise en place.

La documentation périodique constitue ainsi la base des décisions : elle montre quelle mesure a effectivement réduit la consommation et rend les décisions d’investissement justificables auprès des locataires, du conseil d’administration ou de la banque. Elle empêche qu’une optimisation déjà payée ne retombe dans son état initial après deux ans, faute de détection des écarts.

Au niveau fédéral, la politique énergétique relève du Département fédéral de l’environnement, des transports, de l’énergie et de la communication (DETEC). Le conseiller fédéral Albert Rösti dirige ce département. Les cantons mettent en œuvre l’OEnEff.

Devenir comparable : les labels de bâtiments comme valeur de référence

Les labels rendent les aspects énergétiques et climatiques des bâtiments mesurables et comparables. Ils fournissent une valeur de référence permettant de positionner un bien immobilier individuel : non pas « nous avons rénové », mais un classement de son propre objet par rapport à des constructions comparables et aux exigences que le marché impose aux surfaces commerciales.

Cette valeur de référence est directement utilisable dans trois situations : lors de la location, de la gestion de portefeuille et de la planification des investissements. Lors de la location, car les locataires intègrent de plus en plus les charges accessoires et l’impact climatique d’une surface dans leurs décisions d’implantation. Lors de la gestion de portefeuille, car les biens peuvent être priorisés selon leur classification plutôt que selon l’année de construction ou l’intuition. Lors de la planification des investissements, car les étapes de rénovation s’alignent sur la classification visée et leur rapport coût-bénéfice peut être estimé à l’avance.

Un état des lieux avant le début des mesures évite que des fonds ne soient investis dans des éléments de construction qui ne sont pas déterminants pour le niveau cible.

Parmi les labels établis figurent Minergie, CECB, SNBS, LEED, BREEAM et DGNB. Minergie a été fondé en 1998 ; plus de 50'000 bâtiments sont certifiés selon un standard Minergie. Les standards comprennent Minergie, Minergie-P, Minergie-A et Minergie ECO.

Le CECB (Certificat énergétique cantonal des bâtiments) a été lancé en 2009 par plusieurs associations conjointement avec l’Office fédéral de l’énergie et la Conférence suisse des directeurs cantonaux de l’énergie (CDCE). Plus de 100'000 CECB ont été délivrés à ce jour. Le CECB Plus inclut en outre un rapport de conseil complet. Le CECB est une condition préalable à de nombreuses mesures de promotion.

Le Standard Construction Durable Suisse (SNBS) a été développé par l’Office fédéral de l’énergie depuis 2011 et publié en 2016 sous une forme certifiable. La version 2.1 est disponible depuis 2021. Le SNBS s’oriente sur les normes SIA et l’Agenda 2030 de l’ONU et évalue les dimensions écologique, économique et sociale.

Les labels internationaux sont LEED, BREEAM et DGNB. Ils servent de référence dans la construction commerciale suisse. Les quartiers 2000 watts constituent un autre standard.

Optimiser : installations, processus et technique du bâtiment

L’OEnEff fixe des priorités claires : les entreprises industrielles et commerciales doivent concevoir leurs processus de production et leurs installations de manière économe en énergie ; les économies d’énergie et les optimisations de processus sont obligatoires. Les mesures d’efficacité énergétique doivent être mises en œuvre en combinaison avec les énergies renouvelables afin de couvrir les besoins énergétiques de manière durable.

Les nouvelles constructions et les rénovations doivent respecter des standards minimaux énergétiques, incluant une isolation moderne, des systèmes de chauffage efficaces et une technique du bâtiment intelligente. Des prescriptions, des incitations et des instruments de promotion existent pour les appareils économes en énergie, l’éclairage, les chauffages et les installations électriques.

Il en découle une logique simple pour l’ordre des mesures dans un objet commercial : d’abord l’analyse de la consommation par groupes d’utilisateurs et processus, puis l’élimination des pertes sans perte de confort (marche à vide, heures d’exploitation inutiles, pertes d’air comprimé et de chaleur, entraînements surdimensionnés), et seulement ensuite le remplacement des composants. Celui qui investit d’abord dans la technique des installations la dimensionne en fonction d’un besoin qui aurait déjà diminué grâce à l’optimisation préalable de l’exploitation.

En matière de technique du bâtiment, les leviers sont l’éclairage, la ventilation et la climatisation, le chauffage et l’eau chaude sanitaire, ainsi que la technique de mesure et de régulation. Cette dernière permet de piloter les temps de fonctionnement, les niveaux de température et les pointes de charge. Ces systèmes sont conçus pour couvrir les besoins restants après l’optimisation des processus – et autant que possible à partir de sources renouvelables.

L’infrastructure de relevé issue de la première étape fournit les grandeurs de mesure permettant de vérifier continuellement la stratégie de régulation.

Une technologie concrète pour couvrir le besoin résiduel est le photovoltaïque. Le standard Minergie-A exige une production d’énergie propre via le photovoltaïque. Il associe ainsi efficacité et énergie renouvelable.

Ce que cela apporte – et qui cofinance

Les effets de la mise en œuvre de l’OEnEff pour les propriétaires immobiliers et les entreprises sont considérés comme étant la réduction des coûts d’exploitation, l’augmentation de l’efficacité énergétique et la hausse de la valeur immobilière. Pour les entreprises, les investissements dans des installations et processus économes en énergie gagnent en pertinence, car les systèmes inefficaces perdent en rentabilité, tandis que les solutions optimisées énergétiquement créent des avantages concurrentiels. Une consommation plus faible agit via deux canaux : elle réduit les charges accessoires et donc la rotation des locataires, et diminue le risque de futurs coûts d’adaptation lorsque les exigences énergétiques seront renforcées.

De telles mesures sont cofinancées par le Programme Bâtiments de la Confédération et des cantons, qui soutient les mesures visant à accroître l’efficacité énergétique et à réduire les émissions de CO₂. Par ailleurs, de nombreux cantons disposent de leurs propres instruments. Pour la planification, cela signifie : clarifier les conditions de promotion et les documents à fournir avant l’exécution, déposer les demandes généralement avant le début des travaux et documenter l’exécution de manière à permettre la facturation et le contrôle de l’efficacité.

Pour un ordre d’investissement réaliste, les mesures sont classées selon leur durée d’amortissement et leurs dépendances : d’abord les optimisations d’exploitation avec un retour sur investissement rapide et sans intervention sur la substance, puis la technique des installations, et enfin les mesures sur l’enveloppe du bâtiment, qui ne sont économiquement viables que dans le cadre de renewellements déjà prévus. Chaque étape est étayée par les valeurs de mesure issues du monitoring, ce qui permet de justifier la tranche suivante par des économies réelles plutôt que par des hypothèses.

Le CECB et le CECB Plus sont des conditions préalables à de nombreuses mesures de promotion. Ceux qui souhaitent utiliser des fonds de promotion vérifient donc avant la mesure si un CECB est exigé.

Avantages et risques des investissements économes en énergie dans les immeubles commerciaux