Obligations des exploitants d’immeubles commerciaux : contrôles et justificatifs

Qui est considéré comme exploitant d’un immeuble commercial

Est considéré comme exploitant d’un immeuble commercial celui qui gère, administre ou met à disposition de tiers l’objet – propriétaire, facility management ou bailleur. Les obligations sont liées au rôle, et non au titre de propriété.

Même en cas de location à différentes entreprises ou utilisateurs, ce rôle reste responsable de la protection incendie globale. Cette responsabilité englobe les installations structurelles et techniques telles que les voies de fuite, les dispositifs de désenfumage et les systèmes de détection d’incendie, la maintenance et l’entretien réguliers, le respect des exigences légales ainsi que la communication et la coordination avec les locataires et les utilisateurs.

Les obligations des utilisateurs sont distinctes. Selon la BFP (Bureau de prévention des incendies), les propriétaires et les utilisateurs de bâtiments et d’installations sont personnellement responsables du respect des prescriptions de protection contre l’incendie ; cela concerne tant les locataires que les propriétaires fonciers ou par étages ainsi que leurs administrations ou concierges mandatés.

La répartition des rôles entre le propriétaire et les utilisateurs doit être clairement définie. Les propriétaires, bailleurs et administrations doivent informer les utilisateurs des questions relatives à la sécurité incendie et les instruire si nécessaire.

Obligations de protection incendie dans trois domaines : structurel, technique, organisationnel

Protection incendie structurelle : Les prescriptions de protection incendie de l’AIKCA (Association des établissements cantonaux d’assurance incendie) sont contraignantes dans toute la Suisse et sont mises en œuvre par les autorités cantonales de police du feu. La directive de protection incendie 10-15 réglemente les exigences générales et définit les objectifs de protection : les personnes, les animaux et les biens doivent être protégés contre les dangers et les effets des incendies.

Pour les immeubles commerciaux, il en résulte notamment des classes de résistance au feu pour les murs et les plafonds, des fermetures coupe-feu pour les portes, les gaines et les installations, des dispositifs de désenfumage ainsi que des secteurs coupe-feu pour limiter la propagation du feu. En cas de transformations ou de changement d’affectation, un nouvel examen par un spécialiste en protection incendie est recommandé.

Protection incendie technique : Les systèmes de détection d’incendie, les sprinklers ou les ventilations doivent être correctement installés, contrôlés et entretenus régulièrement. L’exploitant est responsable de l’existence de contrats de maintenance, du respect des intervalles de contrôle et de la correction rapide des défauts constatés.

Des précisions cantonales existent pour certains types d’installations. L’Établissement d’assurance bâtiment Berne mentionne dans ses fiches de protection incendie, entre autres, les systèmes de détection d’incendie, les installations sprinkler, les installations de ventilation en surpression, les systèmes de protection contre la foudre ainsi que le nettoyage et le contrôle des installations de chauffage et d’évacuation des fumées.

Protection incendie organisationnelle : L’exploitant veille à ce que toutes les personnes présentes dans le bâtiment connaissent le comportement à adopter en cas d’incendie. Cela comprend les plans d’évacuation et l’éclairage de secours, les concepts d’alarme et d’évacuation, des formations ou instructions – en particulier en cas de rotation fréquente des locataires ou utilisateurs – ainsi qu’une consigne de protection incendie affichée à l’entrée ou à des endroits centraux.

Prescriptions de protection incendie de l’AIKCA contraignantes dans toute la Suisse – Objectifs de protection

Contrôle périodique des installations électriques basse tension et certificat de sécurité

L’Ordonnance sur les installations électriques à basse tension (OIBT 734.27) oblige les propriétaires responsables à faire contrôler leurs installations à des intervalles déterminés. L’état sûr des installations doit être attesté au gestionnaire de réseau par un certificat de sécurité.

La période dépend de la catégorie de bâtiment. Elle est de 20 ans pour les bâtiments d’habitation tels que les maisons individuelles et les immeubles locatifs.

10 ans s’appliquent aux exploitations agricoles ainsi qu’aux bâtiments et locaux à usage commercial – cela inclut également les bâtiments de bureaux et les églises – ainsi que pour les installations d’autoconsommation comme les installations photovoltaïques sur les bâtiments d’habitation.

5 ans s’appliquent aux bâtiments et locaux où de grands rassemblements de personnes sont à prévoir, tels que les grands magasins, hôtels et restaurants, cinémas et théâtres, écoles, jardins d’enfants et hôpitaux ainsi que les stations-service et les locaux d’exploitation de l’industrie et du grand commerce.

Lors d’un changement de main, un contrôle est requis si le dernier contrôle électrique remonte à plus de cinq ans. Cela vaut selon l’OIBT également pour les installations ayant une période de contrôle de 10 ou 20 ans. Si le dernier certificat de sécurité date de moins de cinq ans, aucun nouveau contrôle n’est impératif lors du changement de main. Celui qui a perdu le document ou a effectué des transformations entre-temps peut commander volontairement un contrôle extraordinaire.

Selon l’art. 33 OIBT, l’organe de contrôle doit être indépendant : il ne doit pas avoir participé à la planification, à la réalisation ou à la maintenance de l’installation à contrôler. Celui qui a construit l’installation ne peut pas la contrôler lui-même ; des conseillers en sécurité brevetés fédéraux ou des organes d’inspection accrédités sont possibles. Celui qui doit corriger des défauts mandate une autre entreprise d’installations électriques que celle qui a effectué le contrôle – sinon l’indépendance est violée.

Le contrôleur mesure les valeurs de courant et d’isolation pertinentes et effectue un contrôle visuel des câbles et des prises dans tous les locaux. En l’absence de défauts constatables, il établit le certificat de sécurité (SiNa) ; un exemplaire reste chez l’exploitant, l’autre va généralement directement au gestionnaire de réseau.

En cas de défauts, il établit un rapport détaillé ; la correction est prise en charge par une entreprise d’installations électriques, qui informe le contrôleur par un avis de correction. Le gestionnaire de réseau envoie la convocation écrite au contrôle périodique.

Périodes de contrôle pour les installations électriques basse tension selon l’OIBT (art. 33)

Déroulement d’un contrôle électrique périodique selon l’OIBT

Justificatifs que les exploitants devraient avoir sous la main

Au quotidien, les documents suivants sont principalement exigés : le certificat de sécurité valable pour l’installation électrique, les protocoles de maintenance et de contrôle des installations techniques de protection incendie, les rapports de défauts accompagnés de l’avis de correction, le registre de protection incendie ainsi que les justificatifs des rondes de contrôle effectuées et des défauts corrigés.

Le registre de protection incendie fait partie des documents de base mis à disposition par l’Établissement d’assurance bâtiment Berne pour le canton de Berne – aux côtés des prescriptions de protection incendie de l’AIKCA contraignantes dans toute la Suisse, des documents relatifs à l’état de la technique et des fiches cantonales de protection incendie.

La documentation est décisive lors des contrôles officiels, des sinistres et des litiges juridiques. Celui qui ne peut pas prouver les rondes de contrôle, les maintenances et la correction des défauts constatés peut difficilement démontrer l’accomplissement de ses obligations.

La BFP souligne qu’un incendie a souvent des conséquences juridiques et qu’une suite judiciaire peut s’étendre sur plusieurs années, en particulier si la responsabilité personnelle n’a pas été assumée.

Répartition des rôles avec les locataires et utilisateurs

Les compétences doivent être réglées par écrit – dans le contrat de bail ou dans une directive de protection incendie. Il convient de fixer qui entretient quelles installations, qui effectue les rondes de contrôle, qui corrige les défauts constatés et qui en supporte les coûts.

L’exploitant informe les utilisateurs des voies de fuite et de l’alarme et les instruit si nécessaire ; en cas de rotation fréquente des locataires, cette information doit être transmise de manière récurrente.

Les points de conflit typiques restent le couloir encombré, la porte coupe-feu laissée ouverte et le parking utilisé de manière détournée comme entrepôt. La BFP cite trois règles essentielles : maintenir l’escalier dégagé, toujours fermer les portes coupe-feu, ne pas utiliser le parking comme entrepôt.

Il convient également de garantir conjointement la manipulation appropriée du feu et des sources de danger similaires, le stockage conforme des matériaux inflammables, des liquides et des bouteilles de gaz ainsi que le passage libre à tout moment dans les voies de fuite.

Il faut aussi assurer le bon fonctionnement des installations structurelles comme les portes coupe-feu, l’exploitation et l’entretien conformes des installations techniques du bâtiment, la disponibilité des installations de protection incendie avec les travaux de contrôle et de maintenance prescrits ainsi que le respect des instructions des organes de contrôle communaux et cantonaux.

Points faibles typiques et contre-vérification pratique

Les omissions récurrentes sont l’absence de contrats de maintenance, le non-respect des intervalles de contrôle, des compétences floues entre l’exploitant et les utilisateurs ainsi que des défauts constatés mais non corrigés.

Ces points s’imbriquent : sans contrat de maintenance, il n’y a pas de dates de contrôle, sans dates pas de protocoles, et sans compétence claire, un défaut signalé reste ouvert – jusqu’à ce qu’un contrôle, un sinistre ou un cas d’assurance rende la lacune visible.

Liste de vérification pour la contre-vérification :

– Le certificat de sécurité pour l’installation électrique est-il disponible, et le délai de contrôle de la catégorie de bâtiment concernée (5, 10 ou 20 ans) n’est-il pas encore écoulé ?

– Des contrats de maintenance existent-ils pour les systèmes de détection d’incendie, les sprinklers et les installations de ventilation, et les dates de contrôle ont-elles été respectées ?

– Les rapports de défauts sont-ils archivés avec l’avis de correction de l’entreprise exécutante ?

– La répartition des rôles entre l’exploitant et les utilisateurs est-elle consignée par écrit, y compris la prise en charge des coûts ?

– Les voies de fuite sont-elles libres, les portes coupe-feu fonctionnelles et fermées, et le parking n’est-il pas utilisé comme entrepôt ?

– Les rondes de contrôle sont-elles documentées et les défauts constatés lors de celles-ci ont-ils été corrigés ?

– Les utilisateurs ont-ils été informés des voies de fuite, de l’alarme et de la manipulation des sources de danger, et instruits si nécessaire ?