Rilevare e ottimizzare il consumo energetico degli immobili commerciali

Perché conviene prestare particolare attenzione ai consumi negli immobili commerciali

Negli immobili commerciali e industriali il rendimento si genera principalmente durante la gestione operativa, non attraverso l'aumento di valore. L'analisi delle performance IAZI per gli oggetti commerciali relativa agli anni dal 2016 al 2020 indica per il 2020 un rendimento del flusso di cassa netto (Netto-Cashflow-Rendite) del 4,3% per gli immobili commerciali e industriali (anno precedente 4,6%) e una dinamica di valore dell'1,5% (anno precedente −0,9%).

Nel segmento residenziale il quadro era opposto: dinamica di valore del 3,6%, rendimento del flusso di cassa netto del 3,1%. Rolf Bach, CEO della Remnex AG, commenta questi dati affermando che la performance degli oggetti ad uso commerciale viene «generata principalmente dal flusso di cassa e meno dalla rivalutazione degli immobili».

La vacanza locativa accentua questo effetto: nel 2024, secondo un'analisi del portale helmut-hoehn.ch, la quota media di vacanza negli immobili commerciali era del 5,8%, mentre in quelli residenziali del 2,2%. Già nel 2020 l'IAZI quantificava i canoni di locazione non realizzati negli immobili commerciali e industriali al 10% (anno precedente 8,3%), contro il 4% negli immobili residenziali.

Nelle fasi di vacanza il proprietario sostiene interamente i costi dipendenti dai consumi. In caso di cambio di inquilino, se non esiste un concetto di misurazione, si perdono i valori empirici relativi agli oneri processuali.

Un oggetto commerciale si differenzia dal segmento residenziale sotto tre aspetti: spesso riunisce sotto lo stesso tetto usi misti (uffici, magazzini, vendita, produzione), richiede energia di processo per macchinari, aria compressa, refrigerazione o riscaldamento, e gli orari di esercizio seguono la produzione anziché il ritmo abitativo. Un dato di consumo relativo all'intero edificio dice quindi poco; solo la suddivisione per gruppi di utenti, superfici e processi mostra dove si generano i costi.

L'Ordinanza sull'efficienza energetica (EnEV, RS 730.03) si applica agli edifici, alle installazioni e ai processi che consumano energia. Definisce requisiti minimi tecnici, strumenti di promozione e obblighi di monitoraggio. In questo modo, il consumo diventa anche una questione giuridica.

Rilevamento: definire punti di misura, contatori e fonti di dati

Vengono rilevati tre vettori energetici: calore (riscaldamento, acqua calda sanitaria, calore di processo), acqua (sanitaria, di processo, irrigazione) ed elettricità (illuminazione, ventilazione e climatizzazione, azionamenti, refrigerazione, IT e comunicazione). Il rilevamento avviene separatamente per gruppi di utenti, superfici locative e processi, in modo da poter attribuire il consumo a un'unità responsabile.

Prestatori di servizi come ista swiss ag rilevano e fatturano i consumi di calore, acqua ed energia, utilizzando piattaforme digitali di monitoraggio e reporting per analisi dell'efficienza energetica, integrate da consulenze sulla tecnica edilizia, l'ottimizzazione energetica e le prescrizioni legali.

L'analisi diventa affidabile solo con un inventario completo dei contatori: numero del contatore, grandezza misurata, unità di misura, modalità di lettura (manuale o telelettura), periodo di misurazione e rapporto di proprietà del contatore. A ciò si aggiungono le grandezze di riferimento – superficie riscaldata o raffrescata, numero di persone, ore di esercizio, quantità prodotta – nonché una chiave di assegnazione che associa a ogni superficie locativa e a ogni processo un contatore.

L'energia termica necessita di una correzione meteorologica basata sui gradi-giorno, altrimenti si attribuiscono inverni miti alla propria ottimizzazione. Prima di confrontare due periodi, è necessario evidenziare lacune, valori stimati e delimitazioni.

Il concetto di misurazione precede l'acquisto dei contatori: quale grandezza misurare, in quale punto, con quale risoluzione, chi effettua la lettura e con quale frequenza. Se successivamente si acquista un servizio esterno di rilevamento e fatturazione, il concetto definisce quali dati vengono forniti al prestatore e in quale forma essi ritornano. In questo modo, i dati sui consumi confluiscono senza interruzioni nell'analisi del proprio portafoglio.

Monitoraggio e documentazione: quanto richiesto dall'Ordinanza sull'efficienza energetica

L'Ordinanza sull'efficienza energetica (EnEV, RS 730.03) è un'ordinanza esecutiva della Legge sull'energia (EnG, RS 730.0) e concretizza gli obblighi e i requisiti per l'aumento dell'efficienza energetica. Si applica agli edifici, alle installazioni e ai processi che consumano energia e definisce requisiti minimi tecnici, strumenti di promozione e obblighi di monitoraggio.

L'EnEV attua la Strategia energetica 2050, con la quale la Svizzera mira a un approvvigionamento energetico climaticamente neutro entro il 2050. Supporta Cantoni, Comuni, imprese e proprietari nell'attuazione degli obiettivi di efficienza sanciti dalla legge.

Per quanto riguarda monitoraggio, reporting e trasparenza, l'EnEV richiede che i consumi energetici e le misure di efficienza vengano rilevati e documentati regolarmente ai fini dell'obbligo di rendiconto, per verificare l'efficacia delle misure. In pratica, ciò significa: definire un anno di riferimento fisso, registrare ogni misura con data di esecuzione e importo dell'investimento e confrontare i valori misurati prima e dopo utilizzando le stesse grandezze di riferimento.

Senza una depurazione per fattori meteorologici, tasso di utilizzo e quantità prodotta, resta aperto quale parte di un risparmio documentato sia effettivamente attribuibile alla misura.

La documentazione periodica costituisce quindi la base per le decisioni: mostra quale misura ha effettivamente ridotto il consumo e rende giustificabili le decisioni di investimento nei confronti degli inquilini, del consiglio di amministrazione o della banca. Impedisce che un'ottimizzazione già pagata ritorni allo stato iniziale dopo due anni, perché nessuno nota la deviazione.

A livello federale, la politica energetica è di competenza del Dipartimento federale dell'ambiente, dei trasporti, dell'energia e delle comunicazioni (DATEC). Il Consigliere federale Albert Rösti è a capo del Dipartimento. I Cantoni attuano l'EnEV.

Diventare comparabili: le etichette edilizie come valore di riferimento

Le etichette rendono misurabili e comparabili gli aspetti energetici e climatici degli edifici. Forniscono un valore di riferimento rispetto al quale posizionare un singolo immobile: non «abbiamo risanato», ma una classificazione del proprio oggetto in relazione a costruzioni comparabili e ai requisiti che il mercato pone agli spazi commerciali.

Questo valore di riferimento è immediatamente utilizzabile in tre situazioni: nella locazione, nella gestione del portafoglio e nella pianificazione degli investimenti. Nella locazione, perché gli inquilini includono sempre più i costi accessori e l'impatto climatico di una superficie nelle loro decisioni di localizzazione. Nella gestione del portafoglio, perché gli immobili possono essere prioritizzati in base alla loro classificazione invece che all'anno di costruzione o all'intuito. Nella pianificazione degli investimenti, perché le fasi di risanamento possono essere allineate alla classificazione desiderata e se ne può stimare preventivamente il rapporto costi-benefici.

Una determinazione della posizione prima dell'inizio delle misure impedisce che il denaro fluisca in componenti edilizi che non sono decisivi per il livello obiettivo.

Tra le etichette consolidate figurano Minergie, GEAK, SNBS, LEED, BREEAM e DGNB. Minergie è stata fondata nel 1998; oltre 50'000 edifici sono certificati secondo uno standard Minergie. Gli standard comprendono Minergie, Minergie-P, Minergie-A e Minergie ECO.

Il GEAK (Attestato energetico degli edifici dei Cantoni) è stato lanciato nel 2009 da diverse associazioni insieme all'Ufficio federale dell'energia e alla Conferenza dei direttori cantonali dell'energia (EnDK). Finora sono stati rilasciati oltre 100'000 GEAK. Il GEAK Plus include inoltre un rapporto di consulenza completo. Il GEAK è un prerequisito per molte misure di promozione.

Lo Standard Costruzione Sostenibile Svizzera (SNBS) è stato sviluppato dall'Ufficio federale dell'energia dal 2011 e pubblicato nel 2016 in forma certificabile. La versione 2.1 è disponibile dal 2021. L'SNBS si orienta alle norme SIA e all'Agenda 2030 dell'ONU e valuta le dimensioni ecologiche, economiche e sociali.

Le etichette internazionali sono LEED, BREEAM e DGNB. Vengono utilizzate come riferimento nell'edilizia commerciale svizzera. Le aree 2000 Watt costituiscono un ulteriore standard.

Ottimizzare: installazioni, processi e tecnica edilizia

L'EnEV stabilisce chiare priorità: le imprese industriali e commerciali devono progettare i loro processi produttivi e le installazioni in modo efficiente dal punto di vista energetico; i risparmi energetici e le ottimizzazioni dei processi sono prescritti obbligatoriamente. Le misure di efficienza energetica devono essere attuate in combinazione con le energie rinnovabili, affinché il fabbisogno energetico sia coperto in modo sostenibile.

Le nuove costruzioni e le ristrutturazioni devono soddisfare standard minimi energetici, tra cui isolamento moderno, sistemi di riscaldamento efficienti e tecnica edilizia intelligente. Per apparecchi efficienti dal punto di vista energetico, illuminazione, riscaldamenti e impianti elettrici esistono prescrizioni, incentivi e strumenti di promozione.

Per la sequenza delle misure in un oggetto commerciale ne deriva una logica semplice: prima l'analisi dei consumi per gruppi di utenti e processi, poi l'eliminazione delle perdite senza riduzione del comfort (marcia a vuoto, ore di esercizio inutili, perdite di aria compressa e calore, azionamenti sovradimensionati), solo successivamente la sostituzione dei componenti. Chi investe prima nella tecnica degli impianti, li dimensiona in base a un fabbisogno che sarebbe già diminuito grazie all'ottimizzazione operativa preliminare.

Nella tecnica edilizia, le leve sono l'illuminazione, la ventilazione e la climatizzazione, il riscaldamento e l'acqua calda sanitaria, nonché la tecnica di misurazione e regolazione. Con la tecnica di misurazione e regolazione è possibile controllare gli orari di esercizio, i livelli di temperatura e i picchi di carico. Questi sistemi vengono progettati in modo da coprire il fabbisogno residuo rimasto dopo l'ottimizzazione dei processi – e, ove possibile, attingendo a fonti rinnovabili.

L'infrastruttura di rilevamento del primo passo fornisce le grandezze misurate con cui la strategia di regolazione può essere verificata continuamente.

Una tecnologia concreta per coprire il fabbisogno residuo è il fotovoltaico. Lo standard Minergie-A richiede la produzione propria di energia tramite fotovoltaico. In questo modo combina efficienza ed energia rinnovabile.

Cosa apporta – e chi co-finanzia

Come effetti dell'attuazione dell'EnEV sui proprietari immobiliari e sulle imprese valgono la riduzione dei costi operativi, l'aumento dell'efficienza energetica e l'incremento del valore immobiliare. Per le imprese, gli investimenti in impianti e processi efficienti dal punto di vista energetico guadagnano rilevanza, perché i sistemi inefficienti perdono redditività, mentre le soluzioni ottimizzate energeticamente creano vantaggi competitivi. Un consumo più basso agisce su due canali: riduce i costi accessori e quindi la fluttuazione degli inquilini, e diminuisce il rischio di futuri costi di adeguamento qualora i requisiti energetici vengano inaspriti.

Tali misure sono co-finanziate dal Programma Edifici della Confederazione e dei Cantoni, che sostiene misure per l'aumento dell'efficienza energetica e la riduzione delle emissioni di CO₂. Inoltre, molti Cantoni dispongono di propri strumenti. Per la pianificazione ciò significa: chiarire le condizioni di promozione e i documenti da presentare prima dell'esecuzione, presentare le domande solitamente prima dell'inizio dei lavori e documentare l'esecuzione in modo da rendere possibile la fatturazione e il controllo dell'efficacia.

Per una sequenza realistica degli investimenti, le misure vengono ordinate in base al tempo di ammortamento e alle dipendenze: prima le ottimizzazioni operative con breve periodo di ritorno e senza intervento sulla sostanza, poi la tecnica degli impianti, infine le misure sull'involucro edilizio, che sono economicamente sostenibili solo nell'ambito di rinnovi comunque previsti. Ogni fase viene comprovata con i valori misurati dal monitoraggio, permettendo di giustificare la tranche successiva con risparmi effettivi invece che con ipotesi.

Il GEAK e il GEAK Plus sono prerequisiti per molte misure di promozione. Chi desidera utilizzare fondi di promozione chiarisce quindi prima della misura se è richiesto un GEAK.

Vantaggi e rischi degli investimenti efficienti dal punto di vista energetico negli immobili commerciali