Raumbedarf für Büros ermitteln: Methoden und Quellen

Vom Nutzungskonzept zum Raumbedarf

Eine Quadratmeterpauschale pro Kopf überspringt den eigentlichen Bedarf. Ausgangspunkt ist die Organisation: welche Teams und Funktionen es gibt, wie viele Personen dort arbeiten und wie viele Arbeitsplätze tatsächlich besetzt sind.

Der Soll-Wert hält fest, wie viele Arbeitsplätze die Organisation mittelfristig braucht. Er ist die Bezugsgrösse für die Fläche, nicht das Ergebnis einer Quadratmeterrechnung.

Vom Nutzungskonzept zum Flächenbedarf führen prüfbare Schritte. Personen und Arbeitsplätze je Team festlegen. Raumtypen bestimmen: Einzelbüro, Mehrpersonenbüro, Sitzungszimmer, Besprechungs- und Rückzugsflächen, Empfang, Technik- und Lagerräume.

Personen und Funktionen den Räumen zuordnen und erst danach Flächen mit Richtwerten je Arbeitsplatz sowie Zuschlägen für Erschliessung, Sanitär, Technik und Möblierung berechnen. Sitzungszimmer folgen nicht aus der Kopfzahl, sondern aus dem Nutzungsmuster. Wie viele Sitzungen mit welcher Teilnehmerzahl laufen gleichzeitig, und wie viele Besprechungsräume bindet der Tagesbetrieb dauerhaft?

Die Rechnung folgt einer einfachen Formel: Fläche = Anzahl Arbeitsplätze × Quadratmeter je Platz + Zusatzflächen für Bewegung, Verkehrswege, Stauraum und Besprechung. Als Richtwert gelten meist 10 bis 15 m² pro Arbeitsplatz.

Grössenordnungen aus dieser Richtwertrechnung: zwei Arbeitsplätze rund 20 bis 30 m², vier rund 40 bis 60 m², sechs rund 60 bis 90 m², zehn rund 100 bis 150 m² und mehr. Die Spannweite erklärt sich aus Büroform, Zusatzräumen und Nutzungsintensität.

Dem Soll steht der Bestand gegenüber. Aufgemessene Flächen, Erschliessungswege, Tragstruktur und Gebäudetechnik entscheiden, wie viel des Soll-Raumprogramms im vorhandenen Bau umsetzbar ist. Die Differenz zwischen Soll und Bestand – nicht die absolute Quadratmeterzahl – begründet die nächsten Schritte: Verdichtung im Bestand, Umnutzung, Anmietung oder Zukauf.

Die Ermittlung stützt sich auf benannte Quellen: Richtwerte je Büroform, Mindestwerte der ASR A1.2, Kennzahlen der SIA-Benchmarking-Plattform und das eigene Raumprogramm. Die Normen prüfen die Umsetzung.

Kennzahlen und Benchmarking als Orientierung

Die SIA-Benchmarking-Plattform schafft laut SIA eine Basis für wirtschaftliche Entscheidungen. Planungsbüros gleichen dort ihre betriebswirtschaftlichen Kennzahlen mit Vergleichswerten ab. Für ein Büroprojekt heisst das: vor einem Mieter- oder Bauentscheid die eigenen Werte zu vergleichbaren Objekten in Beziehung setzen, statt sich auf eine einzelne interne Zahl zu stützen.

Vergleichswerte taugen so viel wie ihre Definition. Wer Kennzahlen aus der Plattform für Flächenüberlegungen nutzt, klärt zuerst, worauf sie sich beziehen: welche Bezugsfläche, welche Nutzungsart, welcher Erhebungszeitpunkt und wie Neben-, Verkehrs- und Technikflächen behandelt werden. Ohne diese Angaben ist eine Kennzahl nicht vergleichbar.

Zur eigenen Erhebung gehören deshalb immer die eigenen Definitionen, damit Abweichungen vom Vergleichswert erklärbar bleiben. Beispiele sind abweichende Nutzungsdichte, ein anderer Sitzungszimmeranteil oder zusätzliche Technikflächen.

Planungsrichtwerte für Büroformen, wie sie in Deutschland publiziert werden: klassisches Einzelbüro 18 bis 22 m², Open Space 12 bis 15 m², Hybrid-Modell mit 50 bis 70 Prozent Homeoffice-Anteil 8 bis 12 m² pro Mitarbeitenden. Die Werte beziehen sich auf die Gesamtmietfläche brutto nach GiF – Büros plus Flure und Sanitärflächen – einschliesslich Allgemeinflächen (MfG-2).

Die deutsche Technische Regel ASR A1.2 «Raumabmessungen und Bewegungsflächen» setzt Mindestwerte: 8 m² netto für den ersten Arbeitsplatz, 6 m² für jeden weiteren im selben Raum, mindestens 2,50 m Raumhöhe bei Räumen bis 50 m² und mindestens 1,00 m Bewegungsraum hinter dem Stuhl. Für zehn Personen ergibt das 62 m² netto. Diese Untergrenze ist kein Planungsmassstab.

Die Mindestfläche nach Personenzahl: 1 Person 8 m², 2 Personen 14 m², 3 Personen 20 m², 4 Personen 26 m², 5 Personen 32 m². Bei 10 Personen sind es 62 m², bei 15 Personen 92 m² und bei 20 Personen 122 m². Das ist reine Nettofläche ohne Zuschläge für Nebenflächen, Konferenzräume oder Allgemeinflächen.

Für Vergleichbarkeit braucht jede Kennzahl eine benannte Bezugsfläche. Üblich sind Bruttogrundfläche als gesamte begehbare Fläche eines Geschosses inklusive Wände und Schächte, Nutzungsfläche mit Schreibtischen, Meetings, Projektzonen und Archiv, Verkehrsfläche mit Fluren, Treppen und Foyers sowie Technikfläche für Server, Lüftung und Elektroverteiler.

Desk Sharing und Homeoffice senken den Bedarf. Mit geteilten Arbeitsplätzen und Homeoffice lassen sich bis zu 30 Prozent Fläche sparen. Massgebend ist die durchschnittliche Anzahl Bürotage je Mitarbeitenden, nicht die Kopfzahl.

Die SIA-Benchmarking-Plattform ist über sia.ch zugänglich. Sie vergleicht betriebswirtschaftliche Kennzahlen. Ein Raumprogramm ersetzt sie nicht.

Die Richtwerte je Büroform – 18 bis 22 m² im Einzelbüro, 12 bis 15 m² im Open Space, 8 bis 12 m² im Hybrid-Modell – werden in einem deutschen Fachbeitrag genannt; sie beziehen sich auf die Gesamtmietfläche brutto nach GiF.

Normen als Planungsquelle: SIA 500 für Bauten mit Arbeitsplätzen

Die Norm SIA 500 «Hindernisfreie Bauten» gilt für Projektierung und Ausführung öffentlich zugänglicher Bauten, von Wohnbauten und von Bauten mit Arbeitsplätzen. Sie will jeden Bau für Alle ohne Diskriminierung zugänglich machen (SIA 500, Vorwort).

Für Büroprojekte einschlägig ist die Kategorie «Bauten mit Arbeitsplätzen». Die Anforderungen richten sich nach Art und Weise der Gebäudenutzung und sind in drei Kategorien unterteilt: öffentlich zugängliche Bauten, Bauten mit Wohnungen, Bauten mit Arbeitsplätzen (Ziff. 0.1.3).

Wo hindernisfrei gebaut werden muss und wo die Norm verbindlich gilt, regeln das Behindertengleichstellungsgesetz (BehiG) sowie die kantonalen und kommunalen Gesetze und Vorschriften – nicht die Norm selbst. Ihr Anwendungsbereich umfasst Neubau und Umbau, Instandsetzung und Umnutzung von Bauten für dauernde oder befristete Nutzung, die Ausstattung von Bauten und die Gestaltung von Aussenräumen (Ziff. 0.1.1). Ein Büroumbau im Bestand fällt damit ebenso darunter wie ein Neubau.

Zwei Grenzen sind für die Büroplanung entscheidend. Für Bauten zur Pflege und Betreuung von Personen – Spitäler, Rehabilitationsstätten, Wohn- und Pflegeheime – genügen die Anforderungen der Norm nicht; dort entscheiden die spezifischen, dem jeweiligen Zweck entsprechenden Anforderungen (Ziff. 0.1.5).

Individuelle Anpassungen an Bauten mit Wohnungen oder Arbeitsplätzen müssen der Person, für die sie vorgenommen werden, den grösstmöglichen Nutzen bringen. Ihre spezifischen Anforderungen haben gegenüber der SIA 500 Vorrang (Ziff. 0.1.6). Ein einzelner Arbeitsplatz kann daher Massnahmen verlangen, die über das hinausgehen, was die Norm generell fordert.

Die SIA 500 regelt die hindernisfreie Nutzung. Flächenwerte liefern Richtwerte je Büroform und die Kennzahlenrechnung, die SIA 500 liefert die Anforderungen an deren Umsetzung.

Die Ermittlung des Flächenbedarfs stützt sich deshalb auf andere Quellen: Richtwerte je Büroform, Kennzahlen aus dem Benchmarking und das Raumprogramm. Die SIA 500 prüft das Ergebnis.

BIM und IFC für nachvollziehbare Raumdaten

Für Ermittlung und Prüfung von Büroflächen ist BIM nützlich, wenn Daten zwischen den Beteiligten austauschbar sind. Die bekannteste einschlägige Norm ist die SN EN ISO 16739. Sie beschreibt die Industry Foundation Classes (IFC), die beim Austausch von Informationen aus digitalen Bauwerksmodellen zur Anwendung kommen; damit steht weltweit ein softwareunabhängiges Datenaustauschmodell bereit.

Zahlreiche europäische und internationale Normen zur BIM-Methode wurden oder werden in den nächsten Jahren in das Schweizer Normenwerk aufgenommen. Europäische Normen (EN) erarbeitet und publiziert das Europäische Komitee für Normierung (CEN). Die Schweizerische Normen-Vereinigung war Gründungsmitglied und verpflichtete sich, europäische Normen in ihr Normenwerk zu übernehmen und widersprechende Schweizer Normen zu überarbeiten oder zurückzuziehen.

Internationale Normen werden nicht automatisch Bestandteil des Schweizer Normenwerks. ISO-Normen, die gemeinsam mit dem CEN entwickelt oder von diesem übernommen werden – wie IFC –, gelten als CEN-Normen und werden übernommen.

In der Praxis müssen Räume im Modell Merkmale tragen, die den Bedarf abbilden: Raumnutzung, Zuordnung zu Team oder Funktion und Flächengrösse. Werden diese Merkmale über IFC ausgetauscht, lassen sich Raum- und Flächenlisten aus dem Modell ableiten und gegen das Nutzungskonzept prüfen, statt sie manuell zu pflegen.

Für die Flächenauswertung muss das Modell dieselben Bezugsgrössen führen wie die Rechnung: Bruttogrundfläche sowie Nutzungs-, Verkehrs- und Technikfläche getrennt. Nur so lassen sich Raum- und Flächenlisten gegen das Raumprogramm prüfen.

Zur Erwartungshaltung gehört ein Hinweis aus der Fachdiskussion: Schweizer Normen entstehen üblicherweise retrospektiv, indem die Normenkommissionen den gewachsenen Stand der Technik festhalten. Bei der BIM-Methode hat sich bis heute kein Standard durchgesetzt, weshalb prospektiv europäische Lösungen erarbeitet werden (espazium, 23.05.2019). Zahlreiche CEN-Normen zur BIM-Methode sind in Erarbeitung; im Zentrum steht die Verbesserung der Zusammenarbeit zwischen den an Bau- und Immobilienprojekten beteiligten Anspruchsgruppen.

Das Schweizer Normenwerk führt die Schweizerische Normen-Vereinigung (SNV). Sie hat sich verpflichtet, europäische Normen zu übernehmen; damit gilt SN EN ISO 16739 auch in der Schweiz.

Abweichungen und Spielräume beurteilen

Mit «bedingt zulässig*» und «vorzugsweise*» räumt die SIA 500 etwa für Umbauten einen Spielraum ein, um Anforderungen zweckmässig zu differenzieren. Abweichungen sind nur gestattet, wenn nachgewiesen ist, dass die einzelnen abweichenden Massnahmen die Anforderungen der Norm anderswie erfüllen (Ziff. 0.2.1). Der Nachweis ersetzt die Anforderung nicht, er belegt eine gleichwertige Lösung.

Lassen sich einzelne Bestimmungen in einem Bauvorhaben nicht einhalten, legen die zuständigen Instanzen die Abweichungen im Rahmen der Verhältnismässigkeit fest (Ziff. 0.2.2). Die Norm selbst enthält keine Regeln zur Bestimmung der Verhältnismässigkeit und keine Güterabwägung zwischen konkurrierenden Anforderungen (Ziff. 1.2). Diese Abwägung findet ausserhalb der Norm statt, ist zu begründen und gegenüber der zuständigen Stelle zu vertreten.

Die Fachpublikation hindernisfreie-architektur.ch interpretiert «bedingt zulässig*» restriktiv und nennt zwei Anwendungsfälle: bei Umbau, Instandsetzung oder Umnutzung sowie bei gegebener Topographie, welche die Umsetzung der Anforderungen verunmöglicht. Die Ersatzmassnahme ist mit Nachweis zu begründen: Die bestehenden Elemente erlauben die Anwendung der Anforderungen nicht, oder sie erfordern einen unverhältnismässigen Aufwand.

Für ein Büroprojekt heisst das: den Spielraum nicht pauschal beanspruchen. Pro abweichender Massnahme ist festzuhalten, welches Bauteil betroffen ist, weshalb die Anforderung nicht erfüllbar ist und welche Ersatzmassnahme den Zweck gleichwertig erfüllt.

Quellen prüfen und für das eigene Projekt gewichten

Die vier Quellen beantworten unterschiedliche Fragen und ersetzen einander nicht. Die SIA 500 liefert die Anforderungen an hindernisfreie Bauten mit Arbeitsplätzen; wo sie verbindlich einzuhalten ist, bestimmen das BehiG und die kantonalen und kommunalen Vorschriften.

Die SIA-Benchmarking-Plattform liefert betriebswirtschaftliche Vergleichswerte für wirtschaftliche Entscheidungen. BIM und IFC liefern die Datenherkunft und machen Flächen nachvollziehbar prüfbar. Ein Raumprogramm liefert den Nutzerbedarf in Arbeitsplätzen und Raumtypen.

Die Quellen mit Namen und Rolle: SIA 500 für die hindernisfreie Nutzung; BehiG sowie kantonale und kommunale Vorschriften für deren Verbindlichkeit. Weitere Quellen sind die SIA-Benchmarking-Plattform über sia.ch für Vergleichswerte und SN EN ISO 16739 (IFC) für den Datenaustausch.

Für die Flächenermittlung liefern die Instrumente Unterschiedliches: Richtwerte je Büroform mit 18 bis 22 m² im Einzelbüro, 12 bis 15 m² im Open Space und 8 bis 12 m² im Hybrid-Modell, die Mindestwerte der ASR A1.2 mit 8 und 6 m², die Kennzahlen der SIA-Benchmarking-Plattform sowie der Nutzerbedarf aus dem Raumprogramm.

Sechs Kriterien entscheiden über die passende Methode. (1) Rechtsverbindlichkeit: Greifen BehiG oder kantonale und kommunale Vorschriften, ist die SIA 500 verbindlich. (2) Projektphase: In der Frühphase dominieren Nutzungskonzept und Raumprogramm, in der Projektierung die Normenprüfung. (3) Bauart: Neubau, Umbau, Instandsetzung oder Umnutzung entscheiden, ob der Spielraum «bedingt zulässig*» überhaupt zur Diskussion steht.

(4) Nutzungsart: Bauten mit Arbeitsplätzen, öffentlich zugängliche Bauten und Bauten mit Wohnungen haben unterschiedliche Anforderungen; bei Pflege- und Betreuungsbauten ist die Norm ausdrücklich unzureichend. (5) Datenlage: Ob ein Bauwerksmodell mit definierten Raummerkmalen und IFC-Austausch vorliegt, bestimmt den Aufwand der Flächenermittlung. (6) Vergleichbarkeit: Benchmarkwerte sind nur brauchbar, wenn Bezugsfläche, Nutzungsart und Erhebungszeitpunkt mit der eigenen Erhebung übereinstimmen.

Für ein schweizerisches Projekt ist zusätzlich zu prüfen, welche Richtwerte auf die eigene Bezugsfläche und Nutzungsart übertragbar sind. Bezugsfläche, Büroform und Homeoffice-Anteil gehören offen ausgewiesen.

Die Quellen können in Konflikt geraten, ohne dass eine von ihnen ihn auflöst. Legt ein Benchmarkwert eine dichtere Belegung nahe, während die SIA 500 Anforderungen an die hindernisfreie Nutzung stellt, entscheidet die Norm weder über die Verhältnismässigkeit noch nimmt sie eine Güterabwägung zwischen konkurrierenden Anforderungen vor (Ziff. 1.2).

Abweichungen legen die zuständigen Instanzen im Rahmen der Verhältnismässigkeit fest (Ziff. 0.2.2). Für die Projektorganisation heisst das: Raumprogramm und Kennzahlen begründen den Bedarf, die Norm liefert die Anforderungen an dessen Umsetzung, und die Abwägung zwischen beiden gehört in ein dokumentiertes Verfahren mit nachvollziehbaren Nachweisen.