Nebenflächen im Gewerbeobjekt bewerten: Anteil und Nutzen

Von der Nettomiete zur Bruttomiete: weshalb Flächenanteile den Preis mitbestimmen

Die Bruttomiete – der tatsächlich zu zahlende Betrag – besteht aus Nettomiete und Nebenkosten. Sie ist die Ausgangsgrösse jeder Wirtschaftlichkeitsrechnung: Der Quadratmeterpreis der Hauptfläche allein beurteilt ein Objekt nicht, weil die Nebenkosten einen erheblichen Teil der Gesamtmietkosten ausmachen können.

Nebenflächen wie Lager-, Archiv-, Technik- oder Verkehrsflächen erzielen in der Regel keinen eigenen Mietzins. Kostenlos sind sie deshalb nicht: Sie werden beheizt, beleuchtet, gewartet und instand gehalten. Diese Aufwendungen des Vermieters werden – soweit umlagefähig und vertraglich vereinbart – über einen Flächen- oder Verbrauchsschlüssel auf die einzelnen Mietverhältnisse verteilt.

Für die Beurteilung eines Gewerbeobjekts ist zu klären, welcher Anteil der erfassten Fläche welchem Mietverhältnis zugeordnet ist und wie er in die Nebenkostenabrechnung einfliesst. Legen Sie fest, welche Lager-, Archiv-, Technik- oder Verkehrsbereiche in der Flächenaufstellung als Nebenflächen geführt werden. Halten Sie die erfassten m² je Mietverhältnis und die Berechnungsgrundlage des jeweiligen Kostenschlüssels getrennt, aber nachvollziehbar fest. Ein grosser Nebenflächenanteil kann den zugeordneten Kostenbetrag erhöhen, ohne automatisch entsprechende Nettomiete zu erzeugen.

Umlagefähig oder nicht: welche Aufwendungen auf die Mieterschaft überwälzt werden dürfen

Rechtliche Basis sind das schweizerische Obligationenrecht, insbesondere Artikel 257a und 257b, sowie die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG). Nebenkosten schuldet die Mieterschaft nur, wenn der Mietvertrag sie besonders und detailliert vorsieht. Allgemeine Formulierungen genügen nicht; fehlt eine ausdrückliche Aufführung, gelten die Kosten als im Nettomietzins enthalten.

Nebenkosten sind die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. Typische Betriebskosten sind Heizung, Warmwasser und öffentliche Abgaben.

Als umlagefähig gelten, sofern vertraglich vereinbart, namentlich Brennstoffe, Betriebsstrom für Anlagen, Kaminreinigung, Servicearbeiten, Tankrevision sowie die Kosten für Verbrauchsmessung und Abrechnung. Auch direkt zuordenbarer Verwaltungsaufwand kann umgelegt werden; periodische Kosten wie ein Boilerservice lassen sich anteilig jährlich verrechnen.

Davon zu trennen sind die Kosten, die dem Eigentümer aus dem Besitz erwachsen: Unterhalt, Reparaturen und die allgemeine Verwaltung. Sie sind durch den Nettomietzins abgegolten und dürfen nicht als Nebenkosten verrechnet werden.

Bei Nebenflächen wird diese Grenze praktisch: Die Sanierung eines Lagerbodens oder der Ersatz einer Technikzentrale ist Besitzaufwand. Laufende Positionen wie Betriebsstrom oder Verbrauchsmessung fallen nur dann in die Umlage, wenn sie im Vertrag detailliert aufgeführt sind.

Verteilerschlüssel in der Praxis: Fläche als Massstab und ihre Grenzen

Umlagefähige Kosten werden nach dem vereinbarten Schlüssel auf die Mietverhältnisse verteilt. Beim Flächenschlüssel lautet die Rechnung: Kostenanteil des Mietverhältnisses = seine für den Schlüssel berücksichtigte Fläche geteilt durch die Summe der Flächen desselben Schlüssels, multipliziert mit dem umlagefähigen Kostenpool. Den Nebenflächenanteil weisen Sie separat aus: zugeordnete Nebenfläche geteilt durch die gesamte im Mietverhältnis berücksichtigte Fläche. Heiz- und Warmwasserkosten können teilweise verbrauchsabhängig abgerechnet werden (WEKA).

Der Flächenschlüssel ist einfach und nachvollziehbar, führt aber zu Verzerrungen, wenn Nebenflächen sehr unterschiedlich genutzt werden. Eine kaum genutzte, unbeheizte Lagerhalle trägt nach Fläche gleich viel zu den Heizkosten bei wie klimatisierte Bürofläche. Sachgerechter sind in solchen Fällen verbrauchsabhängige oder direkt zuordenbare Schlüssel, etwa wenn eine Technikzentrale ausschliesslich einem einzigen Mietverhältnis dient.

Ein allgemeingültiger Richtwert pro Quadratmeter lässt sich nicht ableiten. Ermitteln Sie stattdessen für jede Kostenposition die objektspezifischen Kosten pro m²: tatsächliche umlagefähige Kosten geteilt durch die Flächenbasis des zugehörigen Kostenschlüssels. Vergleichen Sie nur Abrechnungen mit gleicher Nutzung, Ausstattung und Flächenbasis. Die Kennzahl dient der Plausibilitätskontrolle, nicht als Marktpreis.

Optierte Vermietung und gemischte Nutzung: der anteilsmässige Vorsteuerabzug

Die Vermietung von Immobilien ist in der Schweiz grundsätzlich von der Mehrwertsteuer ausgenommen (WEKA). Ohne Option ist damit der Vorsteuerabzug auf damit verbundenen Immobilienaufwendungen nicht möglich (WEKA); dazu zählen etwa Investitions- und Unterhaltskosten (BDO).

Wird die Liegenschaft oder ein Teil davon nicht ausschliesslich zu Wohnzwecken, sondern auch gewerblich genutzt, kann der Vermieter die Mieteinnahmen freiwillig versteuern (Option). Im Gegenzug nimmt er den Vorsteuerabzug vor. Er muss dafür kein Unternehmen sein; auch Privatpersonen mit Gewerbeliegenschaften können davon profitieren.

Die Option ist ausgeschlossen, wenn die Mieterin die Immobilie ausschliesslich zu Wohnzwecken nutzt. Jeder Mietvertrag ist gesondert zu betrachten: Innerhalb eines Gebäudes kann für bestimmte Mietverhältnisse optiert werden, während andere von der Mehrwertsteuer ausgenommen bleiben.

Ein dreistöckiges Mehrfamilienhaus mit Parterre für lokale Gewerbetreibende und Wohnungen im ersten und zweiten Obergeschoss illustriert das: Für das Parterre kann optiert werden. Bei solcher gemischter Nutzung ist der Vorsteuerabzug lediglich anteilsmässig möglich, im Umfang der optierten Mietverhältnisse.

Die rechtsgültige Ausübung der Option erfolgt durch den offenen Ausweis der Mehrwertsteuer auf der Rechnung beziehungsweise im Mietvertrag und/oder durch die Deklaration im Mehrwertsteuer-Abrechnungsformular. Sinnvoll ist die Option besonders, wenn die anfallende Mehrwertsteuer auf die Mieterin überwälzt werden kann – also wenn diese selber mehrwertsteuerpflichtig ist und die volle Vorsteuer geltend machen kann. Nebenkosten folgen der steuerlichen Behandlung der Miete.

Für Nebenflächen ergibt sich daraus eine direkte Konsequenz: Weil der Vorsteuerabzug dem Umfang der optierten Verhältnisse folgt, ist die Zuordnung jeder Lager-, Technik- oder Verkehrsfläche zu einem konkreten Mietverhältnis abrechnungsrelevant. Wird sie einem optierten Gewerbeverhältnis zugerechnet, stützt sie den anteiligen Abzug; wird sie einem nicht optierten Verhältnis zugeschlagen, fällt sie in den nicht abzugsfähigen Teil.

Realwert, Ertragswert, Barwert, Vergleichswert: wo Nebenflächen in die Bewertung einfliessen

Der HEV Schweiz nennt als gängige Bewertungsmethoden die Realwertmethode, die Ertragswertmethode, die Barwertmethode, die Vergleichswertmethode und hedonische Modelle. Eine Immobilienbewertung ist der Prozess zur Ermittlung des Marktwerts, im Fachjargon auch Verkehrswert genannt.

In die Beurteilung fliessen Grösse, Alter und Zustand der Immobilie ebenso ein wie Lage, Infrastruktur und Anbindung an das Verkehrsnetz sowie makroökonomische Grössen wie die Höhe der Kreditzinsen und die Marktsituation.

Bewertungen werden in der Regel von Expertinnen und Experten vor Ort vorgenommen; Online-Bewertungen liefern demgegenüber nur grobe Schätzwerte.

Bei der Bewertung werden mehrere Aspekte ausgewogen berücksichtigt (Wüest Partner). Nebenflächen sind nicht allein wegen ihrer Fläche ein Wertbeitrag: Entscheidend ist, ob sie Erträge stützen oder das Objekt für die Zielmieterschaft geeigneter machen.

Bei Nebenflächen ist deshalb zu prüfen, ob sie einen separaten Mietzins ermöglichen oder den Ertrag der Hauptfläche stützen. Halten Sie daneben die ihnen zurechenbaren Investitions-, Betriebs- und Unterhaltskosten fest. So lässt sich der mögliche Ertragsbeitrag dem zusätzlichen Aufwand gegenüberstellen.

Anteil und Nutzen sind deshalb getrennt zu beurteilen. Der Anteil wird aus der Flächenaufstellung und dem vereinbarten Verteilerschlüssel berechnet. Den Nutzen erfassen Sie als Differenz zwischen der erzielbaren Nettomiete mit und ohne nutzbare Nebenfläche, abzüglich der zusätzlich zurechenbaren Betriebs- und Unterhaltskosten.

Nutzen beurteilen: wann zusätzliche Flächen den Mietwert stützen

Der Nutzen einer Nebenfläche zeigt sich an betrieblichen Anforderungen der Zielmieterschaft: Anlieferung und Warenumschlag, Lagerkapazität, Parkierung für Kunden und Personal sowie technische Erschliessung. Für Handwerk, Detailhandel oder Logistik kann eine genügende Anlieferungs- und Lagerfläche die Vermietbarkeit überhaupt erst begründen; für reine Büronutzung sind grosse Verkehrsflächen vor allem Kostenfaktor.

Prüfen Sie, ob die Fläche einem einzelnen Mietverhältnis dient oder gemeinschaftlich genutzt wird, ob sie beheizt oder klimatisiert ist und ob der Verbrauch gemessen wird. Halten Sie zudem fest, welche betriebliche Funktion sie für die Zielmieterschaft erfüllt, etwa Anlieferung, Lagerung, Parkierung oder technische Erschliessung. Diese Angaben erklären, welche Mietannahmen in den Nutzenvergleich eingehen.

Für die Beurteilung genügen damit zwei Ergebnisse: der berechnete Flächen- und Kostenanteil sowie der objektspezifische Nettoeffekt auf die Vermietbarkeit. Eine grosszügige Nebenfläche stützt den Wert nur, wenn die Zielmieterschaft sie nutzen kann und der zusätzliche Mietwert ihre zurechenbaren Betriebs- und Unterhaltskosten deckt.

Prüfpunkte für Vertrag, Abrechnung und Kontrolle

Nachvollziehbarkeit: Führen Sie eine Flächenaufstellung pro Mietverhältnis. Halten Sie darin die zugeordneten Nebenflächen mit ihrer Fläche, die Flächenbasis des jeweiligen Schlüssels, den verwendeten Verteilerschlüssel und die zugerechneten Kosten fest. So lassen sich der Nebenflächenanteil und die Kostenberechnung rechnerisch nachvollziehen.

Mehrjahresvergleich: Abrechnungen mehrerer Perioden machen Entwicklungen sichtbar. Werden Flächenanteile, Messwerte und Kostenpositionen über die Jahre gegenübergestellt, lassen sich Sprünge und wiederkehrende Positionen hinterfragen, bevor sie in die Budgetierung einfliessen. Schätzungen und pauschale Zuschläge ersetzen keine Belege.

Belege und Zuständigkeiten: Messprotokolle, Rechnungen und Vertragsunterlagen sind so zu ordnen, dass sie auf Verlangen vorgelegt werden können. Zu regeln ist auch, innert welcher Frist die Mieterschaft eine Abrechnung prüfen und Einwände erheben kann. Erstellung und Genehmigung der Abrechnung sollten nicht in derselben Hand liegen, damit die Kontrolle wirksam bleibt.

Gemischte Nutzung: Bei optierten und nicht optierten Verhältnissen im selben Objekt empfiehlt sich eine separate Aufzeichnung pro Mietverhältnis, aus der die jeweilige Zuordnung der Flächen hervorgeht. Auf dieser Grundlage lässt sich der anteilsmässige Vorsteuerabzug überprüfen.

Kontrolle: Transparenz setzt voraus, dass der Vermieter die Positionen, Messwerte und Flächenanteile offenlegen kann. Wer umlegbare Kosten abrechnet, sollte die zugrunde liegenden Angaben auf Verlangen belegen können.