Aménagements locatifs et remise en état : obligations dans le bail commercial

Bail commercial et aménagements locatifs : la situation de départ

Local commercial désigne tout espace qui, selon les conventions, sert à l'exploitation d'une activité commerciale ou professionnelle déterminée. Cela inclut les bureaux, les surfaces de vente, les ateliers, les magasins et les entrepôts. Seuls les locaux servant à une activité lucrative sont concernés ; peu importe que cette activité soit exercée à titre principal ou accessoire, et qu'elle génère ou non des bénéfices. L'usage convenu est déterminant.

Un kiosque, un stand à marrons chauds ou une station de lavage automatique pour voitures peuvent également constituer des locaux commerciaux. En revanche, ne sont pas considérés comme tels les terrains non bâtis, les terrains de sport, les places de parc ou les simples zones de stockage.

Cette qualification n'est pas seulement une question de terminologie : le droit du bail prévoit de nombreuses dispositions spécifiques pour les locaux d'habitation et les locaux commerciaux. Dans le bail commercial, ce sont les stipulations contractuelles qui déterminent si et comment le preneur peut effectuer des transformations, à qui appartiennent les investissements et ce qui doit être fait lors de la restitution. Quiconque investit dans des surfaces de bureau, de vente, d'atelier ou de cabinet médical doit clarifier ces points avant la signature du contrat, et non pas seulement au moment du déménagement.

La location « en brut » (Rohbaumiete), où le preneur met lui-même les locaux en état d'usage, est courante. La loi ne la mentionne pas explicitement. Il en résulte des litiges typiques : dans quelle mesure le preneur doit-il être indemnisé pour ses aménagements, quand ses investissements sont-ils amortis et est-il tenu de remettre les locaux en état à la fin du bail ? Une réglementation contractuelle précise permet d'éviter les divergences.

L'art. 260a CO régit les modifications constructives en trois alinéas : l'al. 1 traite de l'admissibilité, l'al. 2 du renouvellement autorisé ou de la transformation par le preneur, et l'al. 3 de l'indemnisation pour plus-value. Pour les locaux commerciaux, s'appliquent en outre les art. 269 ss. CO relatifs à la protection contre les loyers abusifs ainsi que les art. 271 ss. CO.

Bases légales pour les aménagements locatifs en Suisse

Transformations uniquement avec l'accord écrit du bailleur

En principe, le preneur a droit à la remise de la chose louée pour l'usage convenu, mais pas à sa modification constructive. L'art. 260a CO exige expressément l'accord écrit du bailleur pour toute transformation. Les travaux effectués sans cet accord sont illicites et peuvent entraîner un congé ou des demandes de dommages-intérêts. En cas d'interventions massives dans la structure du bâtiment, un congé est même à craindre.

Un accord écrit une fois donné ne peut plus être révoqué par le bailleur ; une promesse orale n'offre pas cette sécurité. Il est donc impératif d'obtenir l'accord par écrit. Les relations peuvent se détériorer, l'immeuble peut être vendu avant le départ ou le bailleur peut décéder. Lors de la restitution des locaux, le preneur se retrouve alors face à une partie qui ignore la promesse orale antérieure.

L'art. 260a al. 1 CO régit l'admissibilité des transformations et exige la forme écrite. L'art. 260a al. 2 CO concerne le renouvellement autorisé ou la transformation par le preneur, c'est-à-dire les aménagements réalisés avec l'accord du bailleur.

Étapes pour réaliser un aménagement locatif en toute sécurité

Location en brut : obligation d'aménagement et protection des investissements

Dans le cadre d'une location en brut, le preneur reprend l'objet loué, contrairement à la règle légale, non pas dans un état entièrement aménagé. Il se charge lui-même – ou avec la participation du bailleur – de mettre les locaux dans l'état d'usage permettant l'exploitation convenue. Citons par exemple un cabinet dentaire, un salon de coiffure ou des bureaux. Il doit modifier constructivement les locaux à ses propres frais afin de pouvoir les utiliser.

Selon l'opinion majoritaire, le bailleur doit verser une compensation au preneur pour ces dépenses financières. Une telle compensation peut prendre la forme d'un loyer réduit ou d'une indemnisation des investissements lors de la restitution des locaux. Les accords figurant dans le bail font toujours foi.

Sans réglementation, restent notamment ouvertes la hauteur d'une éventuelle compensation, la période sur laquelle l'investissement doit s'amortir et le traitement des aménagements en cas de départ anticipé. Ces points doivent figurer dans le contrat, car ils sont difficilement résolubles à l'amiable après coup.

La durée du contrat est déterminante pour l'amortissement. Pour les locaux commerciaux, le rapport de bail ne peut être prolongé que de six ans au maximum ; le preneur donne congé par écrit. Un investissement qui ne peut pas être amorti sur la durée du contrat reste un risque pour le preneur.

Obligation de remise en état : uniquement sur convention écrite claire

Si le bail ne prévoit pas d'obligation de remise en état à la charge du preneur par convention écrite, le bailleur doit reprendre les transformations effectuées et ne peut pas exiger du preneur qu'il rétablisse l'état initial. Une obligation de remise en état n'existe que si elle a été convenue par écrit.

Souvent, le contrat prévoit un droit d'option en faveur du bailleur : entre la reprise gratuite des aménagements par le bailleur et la remise en état sans indemnité par le preneur. Ce droit d'option déplace unilatéralement les conséquences économiques de l'aménagement. Le preneur devrait l'examiner avant de signer – tout comme la question de savoir qui supporte les coûts d'une remise en état et jusqu'à quand celle-ci doit être effectuée.

L'Association suisse des locataires indique dans ses conseils « Informations sur les transformations et rénovations » : lors du départ, l'état initial doit être rétabli si le bailleur l'exige. Pour les modifications constructives apportées à l'objet loué, l'art. 260a CO exige expressément l'accord écrit du bailleur.

L'art. 260a al. 2 CO concerne le renouvellement autorisé ou la transformation par le preneur. Le contrat peut accorder au bailleur un droit d'option entre la reprise gratuite des aménagements et la remise en état sans indemnité.

Comparaison : Obligation de remise en état vs Reprise des aménagements

Indemnisation pour plus-value et valeur d'usage résiduelle

À la fin du bail, le preneur peut avoir droit à une indemnisation pour les plus-values importantes, sauf convention contraire (art. 260a al. 3 CO). La grandeur déterminante pour le calcul est la valeur d'usage résiduelle, c'est-à-dire l'utilité que les aménagements procurent encore au bailleur au-delà de la durée du bail – et non le montant initial de l'investissement.

La question de savoir si et dans quelle mesure une éventuelle reprise des aménagements ou une remise en état doit être indemnisée s'apprécie selon les conventions contractuelles. Une clause régissant l'amortissement, la reprise et l'indemnisation rend le calcul prévisible pour les deux parties : le preneur peut amortir son investissement sur la durée convenue du bail, le bailleur sait quels aménagements il reprend et à quel prix. En l'absence d'une telle clause, c'est la valeur d'usage résiduelle au moment de la restitution qui décide en cas de litige.

La valeur d'usage résiduelle correspond à l'utilité que les aménagements procurent au bailleur au-delà de la durée du bail. Plus la durée du bail est longue, plus cette utilité est faible – et par conséquent l'indemnisation du preneur.

Droit de gage de l'artisan : un risque malgré les aménagements du preneur

Le bailleur supporte le risque que, en cas de non-paiement par le preneur, le droit de gage de l'artisan soit dirigé directement contre son immeuble. Ce droit de gage s'applique aussi aux constructions du preneur et grève directement le propriétaire de l'immeuble si le preneur ne paie pas les factures des artisans. Le fait que les travaux soient exécutés pour le compte et dans l'intérêt du preneur ne protège donc pas les propriétaires.

Ce risque est d'autant plus pertinent que l'aménagement locatif est important et que de nombreuses entreprises artisanales sont impliquées. C'est pourquoi un bail en brut ou avec aménagement doit prévoir une organisation claire indiquant qui commande quels travaux, qui vérifie et paie les factures et comment les propriétaires se prémunissent contre les défauts de paiement. Il convient également de préciser quelle partie agit en tant que partenaire contractuel vis-à-vis des entreprises exécutantes.

Ce qui devrait être réglé à l'avance dans le bail commercial

Un bail commercial avec aménagements locatifs devrait régler au moins plusieurs points. Cela inclut l'accord écrit pour les transformations prévues ainsi que l'étendue des aménagements du preneur et leur délimitation par rapport à la location en brut. Doivent également être réglées l'obligation de remise en état ou l'exclusion d'une telle obligation, respectivement le droit d'option du bailleur entre reprise et remise en état.

Le contrat devrait fixer l'indemnisation et l'amortissement des aménagements. L'état de l'objet lors de la restitution et la prise en charge des coûts pour ces travaux doivent aussi être réglementés.

Un point est souvent négligé : l'autorisation des aménagements locatifs peut être subordonnée au respect de prescriptions officielles ou légales entraînant des coûts supplémentaires. Celui qui n'attribue pas clairement ces prescriptions et leurs conséquences financières risque un litige concernant un investissement qui n'avait pas été chiffré lors de la conclusion du contrat.

La plupart de ces questions ne peuvent être résolues que par des conventions contractuelles concrètes. Une réglementation détaillée du bail en brut ou avec aménagement, avec un soutien juridique, est le moyen le plus efficace d'éviter les litiges lors du départ.

La liste des clauses peut être structurée selon l'art. 260a CO : l'al. 1 régit l'admissibilité des transformations et exige la forme écrite, l'al. 2 concerne le renouvellement autorisé ou la transformation par le preneur, l'al. 3 l'indemnisation pour plus-value. Le droit d'option du bailleur entre la reprise gratuite des aménagements et la remise en état sans indemnité par le preneur est une réglementation contractuelle répandue.