Contratti di locazione
Trasformazioni e ripristino dei locali commerciali: obblighi nel contratto di locazione
Per locale commerciale si intende ogni spazio che, in base all'accordo, serve all'esercizio di un determinato mestiere o di una specifica attività professionale.
Locazione di locali commerciali e trasformazioni a carico del conduttore: la situazione di partenza
Locale commerciale è ogni spazio che, in base all'accordo, serve all'esercizio di un determinato mestiere o di una specifica attività professionale. Rientrano in questa categoria uffici, spazi vendita, officine, magazzini e depositi. È rilevante solo ciò che serve a un'attività lucrativa; non importa se essa sia esercitata a titolo principale o secondario, né se generi profitto. Decisivo è l'uso convenuto.
Anche un chiosco, una bancarella per le castagne arrosto o un autolavaggio self-service possono costituire un locale commerciale. Non sono considerati locali commerciali, in particolare, i fondi non edificati, i campi sportivi, i parcheggi o i semplici depositi.
La classificazione non è solo una questione terminologica: il diritto delle locazioni prevede numerose disposizioni speciali per gli spazi abitativi e commerciali. Nel contratto di locazione commerciale sono le clausole contrattuali a stabilire se e come il conduttore possa effettuare trasformazioni, a chi spettino gli investimenti e cosa debba accadere alla riconsegna. Chi investe in superfici per uffici, vendita, officine o studi professionali chiarisce questi punti prima della firma del contratto, non solo al momento del trasloco.
È diffusa la locazione «al grezzo», nella quale il conduttore provvede autonomamente a realizzare lo stato idoneo all'uso. La legge non la menziona esplicitamente. Ne derivano tipiche questioni controverse: in quale misura il conduttore abbia diritto a un'indennizzo per le sue trasformazioni, quando i suoi investimenti siano ammortizzati e se sussista un obbligo di ripristino alla cessazione del rapporto locatizio. Una regolamentazione contrattuale precisa evita divergenze.
L'art. 260a CO disciplina le modifiche edilizie in tre capoversi: il cpv. 1 riguarda l'ammissibilità, il cpv. 2 il rinnovamento o la trasformazione autorizzati a carico del conduttore, il cpv. 3 l'indennizzo per il plusvalore. Per i locali commerciali valgono inoltre gli art. 269 ss. CO sulla protezione dagli canoni abusivi e gli art. 271 ss. CO.
Basi giuridiche per le trasformazioni a carico del conduttore in Svizzera
- Art. 260a CO – Trasformazioni
- Ammissibilità, consenso scritto, indennizzo per il plusvalore
- Diritto di pegno dell'artigiano edile
- Grava il proprietario in caso di mancato pagamento da parte del conduttore
Trasformazioni solo con consenso scritto del locatore
In linea di principio, il conduttore ha diritto soltanto alla concessione dell'uso della cosa locata, non alla sua modifica edilizia. L'art. 260a CO esige espressamente il consenso scritto del locatore per le trasformazioni. Le trasformazioni senza tale consenso sono illegittime e possono portare al licenziamento o a pretese di risarcimento del danno. In caso di interventi massicci sulla struttura portante, potrebbe addirittura profilarsi un licenziamento.
Una volta accordato per iscritto, il consenso alla trasformazione non può più essere revocato dal locatore; una promessa orale non offre questa tutela. Pertanto, il consenso va sempre richiesto per iscritto. Il rapporto può incrinarsi, l'immobile può essere venduto prima del trasloco o il locatore può decedere. Alla riconsegna dell'oggetto, il conduttore si trova allora di fronte a una controparte che ignora la precedente promessa orale.
L'art. 260a cpv. 1 CO regola l'ammissibilità della trasformazione ed esige la forma scritta. L'art. 260a cpv. 2 CO concerne il rinnovamento autorizzato o la trasformazione a carico del conduttore, ossia le opere realizzate con il consenso del locatore.
Passi per eseguire in sicurezza una trasformazione a carico del conduttore
- Definire le clausole contrattualiRipristino, subentro, indennizzo, ammortamento
- Chiarire gli incarichi agli artigianiChi paga? Chi è la parte contraente?
- Rispettare le prescrizioni ufficialiVerificare l'assunzione dei costi e la necessità di autorizzazioni
Locazione al grezzo: obbligo di allestimento e tutela degli investimenti
Nella locazione al grezzo, il conduttore assume l'oggetto locativo non ancora nello stato completamente allestito, derogando alla regola legale. Provvede egli stesso – o con la partecipazione del locatore – a realizzare lo stato idoneo all'uso che consente l'utilizzo convenuto. Esempi tipici sono uno studio dentistico, un salone di parrucchiere o locali per uffici. Deve modificare ediliziamente l'oggetto locativo a proprie spese, per poterlo effettivamente utilizzare.
Secondo l'opinione prevalente, il locatore deve corrispondere al conduttore un compenso per queste spese finanziarie. Un tale compenso è possibile, ad esempio, tramite un canone di locazione ridotto o attraverso l'indennizzo degli investimenti alla riconsegna della cosa locata. Determinanti sono in ogni caso gli accordi nel contratto di locazione.
Senza una regolamentazione restano aperti, in particolare, l'entità di un eventuale compenso, il periodo sull'arco del quale l'investimento dovrebbe ammortizzarsi e il trattamento delle trasformazioni in caso di uscita anticipata. Questi punti appartengono al contratto, poiché difficilmente si lasciano risolvere consensualmente in un secondo momento.
Determinante per l'ammortamento è la durata del contratto. Per i locali commerciali, il rapporto locatizio può essere prorogato al massimo di sei anni; il conduttore disdice per iscritto. Un investimento che non può essere ammortizzato durante la durata contrattuale rimane un rischio per il conduttore.
Obbligo di ripristino: solo con chiara accordo scritto
Se nel contratto di locazione non esiste un obbligo di ripristino a carico del conduttore concordato per iscritto, il locatore deve subentrare nelle trasformazioni effettuate e non può costringere il conduttore a ripristinare lo stato originario. Un obbligo di ripristino vale solo in presenza di un corrispondente accordo scritto.
Spesso il contratto prevede a favore del locatore un diritto di opzione: tra il subentro gratuito nelle trasformazioni da parte del locatore e il ripristino senza indennizzo a carico del conduttore. Questo diritto di opzione sposta unilateralmente le conseguenze economiche della trasformazione. Il conduttore dovrebbe esaminarlo prima della firma – così come la questione di chi sostiene i costi di un eventuale ripristino e entro quando esso debba essere eseguito.
L'Associazione degli inquilini e delle inquilinesse ricorda nei suoi consigli sulla locazione «Informazioni utili su trasformazioni e ristrutturazioni»: al trasloco va ripristinato lo stato originario, qualora il locatore lo richieda. Per le modifiche edilizie all'oggetto locativo, l'art. 260a CO esige espressamente il consenso scritto del locatore.
L'art. 260a cpv. 2 CO concerne il rinnovamento autorizzato o la trasformazione a carico del conduttore. Il contratto può concedere al locatore il diritto di opzione tra il subentro gratuito nelle trasformazioni e il ripristino senza indennizzo.
Confronto: obbligo di ripristino vs. subentro nelle trasformazioni
- Obbligo di ripristino
- Solo in caso di accordo scritto nel contratto di locazione
- Subentro da parte del locatore
- In caso di accordo scritto, spesso con diritto di opzione del locatore
Indennizzo per il plusvalore e valore d'uso residuo
Alla fine della locazione, il conduttore può avere diritto a un indennizzo per significativi plusvalori, purché non sia stato convenuto diversamente nel contratto (art. 260a cpv. 3 CO). La grandezza determinante per il calcolo è il valore d'uso residuo, ossia l'utilità che le trasformazioni apportano al locatore oltre la durata della locazione – non l'importo iniziale dell'investimento.
Se e in quale misura un eventuale subentro nelle trasformazioni o un ripristino debbano essere indennizzati, si giudica in base agli accordi contrattuali. Una clausola che regola ammortamento, subentro e indennizzo rende il calcolo prevedibile per entrambe le parti: il conduttore può ammortizzare il suo investimento sulla durata locativa convenuta, il locatore sa quali trasformazioni subentra e a quale prezzo. In assenza di una tale clausola, in caso di controversia decide il valore d'uso residuo al momento della riconsegna.
Il valore d'uso residuo è l'utilità che le trasformazioni apportano al locatore oltre la durata della locazione. Più lunga è la durata della locazione, minore risulta questa utilità – e di conseguenza l'indennizzo per il conduttore.
Diritto di pegno dell'artigiano edile: rischio nonostante le trasformazioni a carico del conduttore
Il locatore corre il rischio che, in caso di mancato pagamento da parte del conduttore, il diritto di pegno dell'artigiano edile venga fatto valere direttamente contro il suo immobile. Questo diritto di pegno opera anche per le costruzioni del conduttore e grava direttamente il proprietario dell'immobile se il conduttore non paga le fatture degli artigiani. Il fatto che i lavori edili vengano eseguiti per conto e nell'interesse del conduttore non tutela quindi la proprietà.
Questo rischio è tanto più rilevante quanto più estesa è la trasformazione a carico del conduttore e quanto più numerose sono le imprese artigiane coinvolte. Pertanto, un contratto di locazione al grezzo o con trasformazioni dovrebbe includere un ordine chiaro su chi incarica quali lavori, chi verifica e paga le fatture e come la proprietà si tutela contro i mancati pagamenti. Dovrebbe inoltre essere stabilito quale parte agisce come contraente nei confronti delle imprese esecutrici.
Cosa regolamentare preventivamente nel contratto di locazione commerciale
Un contratto di locazione commerciale con trasformazioni a carico del conduttore dovrebbe regolamentare almeno diversi punti. Tra questi figurano il consenso scritto alle trasformazioni previste, nonché l'entità delle trasformazioni a carico del conduttore e la loro delimitazione rispetto allo stato grezzo. Da regolamentare sono anche l'obbligo di ripristino o l'esclusione di tale obbligo, rispettivamente il diritto di opzione del locatore tra subentro e ripristino.
Il contratto dovrebbe fissare l'indennizzo e l'ammortamento delle trasformazioni. Da regolamentare sono anche lo stato dell'oggetto alla riconsegna e l'assunzione dei costi per questi lavori.
Un punto viene spesso trascurato: l'autorizzazione delle trasformazioni a carico del conduttore può essere condizionata all'adempimento di prescrizioni imposte dalle autorità o dalla legge, che causano costi aggiuntivi. Chi non attribuisce chiaramente queste prescrizioni e le loro conseguenze finanziarie, rischia controversie su un investimento non quantificato alla stipula del contratto.
La maggior parte di queste questioni può essere risolta solo attraverso concreti accordi contrattuali. Una regolamentazione dettagliata del contratto di locazione al grezzo o con trasformazioni, supportata da assistenza giuridica, è la via più efficace per evitare controversie al trasloco.
La lista delle clausole può essere ordinata secondo l'art. 260a CO: il cpv. 1 regola l'ammissibilità della trasformazione ed esige la forma scritta, il cpv. 2 concerne il rinnovamento autorizzato o la trasformazione a carico del conduttore, il cpv. 3 l'indennizzo per il plusvalore. Il diritto di opzione del locatore tra il subentro gratuito nelle trasformazioni e il ripristino senza indennizzo a carico del conduttore è una regolamentazione contrattuale diffusa.
