Aménagements locatifs et remise en état : obligations dans le bail commercial

Bail commercial et aménagements locatifs : la situation de départ

Un local commercial est tout local qui, selon l'accord, sert à l'exploitation d'une entreprise déterminée ou à l'exercice d'une activité professionnelle spécifique. Cela inclut les bureaux, les surfaces de vente, les ateliers, les dépôts et les espaces de stockage. Seule est concernée l'activité lucrative ; qu'elle soit exercée à titre principal ou accessoire, et qu'elle soit génératrice de profit ou non, importe peu. L'usage convenu est décisif.

Un kiosque, un stand à marrons chauds ou une station de lavage automatique pour voitures peuvent également constituer des locaux commerciaux. Ne sont pas considérés comme tels, notamment, les terrains non bâtis, les terrains de sport, les places de parc ou les entrepôts.

Cette qualification n'est pas seulement terminologique : le droit du bail prévoit de nombreuses dispositions spéciales pour les locaux d'habitation et les locaux commerciaux. Dans le bail commercial, ce sont les conventions contractuelles qui déterminent si et comment le preneur peut effectuer des transformations, à qui appartiennent les investissements et ce qui doit être fait lors de la restitution. Quiconque investit dans des surfaces de bureau, de vente, d'atelier ou de cabinet médical clarifie ces points avant la signature du contrat et non pas seulement au moment du déménagement.

La location en état brut (Rohbaumiete) est répandue, cas dans lequel le preneur établit lui-même l'état apte à l'usage. La loi ne la mentionne pas explicitement. Il en résulte des questions litigieuses typiques : dans quelle mesure le preneur doit-il être indemnisé pour ses aménagements, quand ses investissements sont-ils amortis et est-il tenu de remettre les lieux en état à la fin du rapport de bail ? Une réglementation contractuelle précise permet d'éviter les divergences.

L'art. 260a CO régit les modifications constructives en trois alinéas : l'al. 1 traite de l'admissibilité, l'al. 2 du renouvellement autorisé ou de la transformation par le preneur, et l'al. 3 de l'indemnisation pour plus-value. Pour les locaux commerciaux, s'appliquent en outre les art. 269 ss. CO relatifs à la protection contre les loyers abusifs ainsi que les art. 271 ss. CO.

Faits centraux sur les aménagements locatifs et le droit du bail en Suisse

Transformation uniquement avec l'accord écrit du bailleur

En principe, le preneur a droit uniquement à la remise de la chose louée pour l'usage, pas à sa modification constructive. L'art. 260a CO exige expressément l'accord écrit du bailleur pour les transformations. Les transformations sans cet accord sont inadmissibles et peuvent conduire à un congé ou à des demandes de dommages-intérêts. En cas d'interventions massives dans la substance du bâtiment, un congé est même à craindre.

Un accord écrit de transformation une fois donné ne peut plus être révoqué par le bailleur ; une promesse verbale n'offre pas cette protection. C'est pourquoi l'accord doit toujours être obtenu par écrit. Les relations peuvent se détériorer, l'immeuble peut être vendu avant le départ ou le bailleur peut décéder. Lors de la restitution de l'objet, le preneur se retrouve alors face à une partie qui ignore la précédente promesse verbale.

L'art. 260a al. 1 CO régit l'admissibilité de la transformation et exige la forme écrite. L'art. 260a al. 2 CO concerne le renouvellement autorisé ou la transformation par le preneur, c'est-à-dire les aménagements réalisés avec l'accord du bailleur.

Location en état brut : obligation d'aménagement et protection des investissements

Dans le cas de la location en état brut, le preneur reprend l'objet loué, contrairement à la règle légale, pas encore dans un état entièrement aménagé. Il s'occupe lui-même – ou avec la participation du bailleur – de créer l'état apte à l'usage qui permet l'utilisation convenue contractuellement. Des exemples sont un cabinet dentaire, un salon de coiffure ou des locaux de bureau. Il doit modifier constructivement l'objet loué à ses propres frais afin de pouvoir l'utiliser.

Selon l'opinion majoritaire, le bailleur doit verser une compensation au preneur pour ces dépenses financières. Une telle compensation est possible, par exemple, via un loyer plus bas ou via l'indemnisation des investissements lors de la restitution de la chose louée. Les conventions figurant dans le contrat de bail sont déterminantes dans tous les cas.

Sans réglementation, restent notamment ouverts le montant d'une éventuelle compensation, la période sur laquelle l'investissement doit s'amortir et le traitement des aménagements en cas de départ anticipé. Ces points doivent figurer dans le contrat, car ils peuvent difficilement être résolus à l'amiable après coup.

La durée du contrat est déterminante pour l'amortissement. Pour les locaux commerciaux, le rapport de bail ne peut être prolongé que de six ans au maximum ; le preneur donne congé par écrit. Un investissement qui ne peut pas être amorti sur la durée restante constitue un risque pour le preneur.

Avantages et risques des aménagements locatifs dans le bail commercial

Obligation de remise en état : uniquement en cas d'accord écrit clair

Si le contrat de bail ne prévoit pas d'obligation de remise en état clairement convenue par écrit à la charge du preneur, le bailleur doit reprendre les transformations effectuées et ne peut pas contraindre le preneur à rétablir l'état initial. Une obligation de remise en état n'existe qu'en présence d'un accord écrit correspondant.

Souvent, le contrat prévoit un droit d'option au profit du bailleur : entre la reprise gratuite des aménagements par le bailleur et la remise en état sans indemnisation par le preneur. Ce droit d'option déplace unilatéralement les conséquences économiques de l'aménagement. Le preneur devrait l'examiner avant de signer – tout comme la question de savoir qui supporte les coûts d'une remise en état et jusqu'à quand elle doit être effectuée.

L'Association suisse des locataires indique dans ses conseils de location « Informations utiles sur les transformations et les rénovations » : Lors du départ, l'état initial doit être rétabli si le bailleur l'exige. Pour les modifications constructives apportées à l'objet loué, l'art. 260a CO exige expressément l'accord écrit du bailleur.

L'art. 260a al. 2 CO concerne le renouvellement autorisé ou la transformation par le preneur. Le contrat peut accorder au bailleur le droit d'option entre la reprise gratuite des aménagements et la remise en état sans indemnisation.

Indemnisation pour plus-value et valeur d'usage résiduelle

À la fin du bail, le preneur a éventuellement droit à une indemnisation pour des plus-values importantes, sauf convention contraire (art. 260a al. 3 CO). La grandeur déterminante pour le calcul est la valeur d'usage résiduelle, c'est-à-dire l'utilité que les aménagements procurent encore au bailleur au-delà de la durée du bail – et non le montant initial de l'investissement.

La question de savoir si et dans quelle mesure une éventuelle reprise des aménagements ou une remise en état doit être indemnisée s'apprécie selon les conventions contractuelles. Une clause régissant l'amortissement, la reprise et l'indemnisation rend le calcul prévisible pour les deux parties : le preneur peut amortir son investissement sur la durée de bail convenue, le bailleur sait quels aménagements il reprend et à quel prix. En l'absence d'une telle clause, c'est la valeur d'usage résiduelle au moment de la restitution qui décide en cas de litige.

La valeur d'usage résiduelle est l'utilité que les aménagements procurent au bailleur au-delà de la durée du bail. Plus la durée du bail est longue, plus cette utilité est faible – et donc l'indemnisation du preneur.

Droit de gage de l'artisan : risque malgré les aménagements locatifs

Le bailleur supporte le risque que, en cas de non-paiement par le preneur, le droit de gage de l'artisan soit dirigé directement contre son immeuble. Ce droit de gage s'applique aussi aux constructions du preneur et grève directement le propriétaire de l'immeuble si le preneur ne paie pas les factures des artisans. Le fait que les travaux de construction soient effectués pour le compte et dans l'intérêt du preneur ne protège donc pas le propriétaire.

Ce risque est d'autant plus pertinent que l'aménagement locatif est important et que beaucoup d'entreprises artisanales sont impliquées. C'est pourquoi un contrat de location en état brut ou avec aménagement doit prévoir un ordre clair indiquant qui commande quels travaux, qui vérifie et paie les factures et comment le propriétaire se prémunit contre les défauts de paiement. Il convient également de déterminer quelle partie agit en tant que partenaire contractuel vis-à-vis des entreprises exécutantes.

Ce qui devrait être réglé à l'avance dans le bail commercial

Un bail commercial avec aménagements locatifs devrait régler au moins plusieurs points. Cela inclut l'accord écrit pour les transformations prévues ainsi que l'étendue des aménagements locatifs et leur délimitation par rapport à l'état brut. Doivent également être réglées l'obligation de remise en état ou l'exclusion d'une telle obligation, respectivement le droit d'option du bailleur entre reprise et remise en état.

Le contrat devrait fixer l'indemnisation et l'amortissement des aménagements. Il faut aussi régler l'état de l'objet lors de la restitution et la prise en charge des coûts pour ces travaux.

Un point est souvent négligé : L'autorisation des aménagements locatifs peut être conditionnée au respect de prescriptions ordonnées par l'autorité ou d'exigences légales entraînant des coûts supplémentaires. Celui qui n'attribue pas ces exigences et leurs conséquences financières risque un conflit concernant un investissement qui n'avait pas été chiffré lors de la conclusion du contrat.

La plupart de ces questions ne peuvent être résolues que par des conventions contractuelles concrètes. Une réglementation détaillée du contrat de location en état brut ou avec aménagement, avec un soutien juridique, est le moyen le plus efficace d'éviter les litiges lors du départ.

La liste des clauses peut être structurée selon l'art. 260a CO : l'al. 1 régit l'admissibilité de la transformation et exige la forme écrite, l'al. 2 concerne le renouvellement autorisé ou la transformation par le preneur, l'al. 3 l'indemnisation pour plus-value. Le droit d'option du bailleur entre la reprise gratuite des aménagements et la remise en état sans indemnisation par le preneur est une réglementation contractuelle courante.

Déroulement de la procédure pour les aménagements locatifs dans le bail commercial