Obligations de l'exploitant pour les immeubles commerciaux : contrôles et justificatifs

Qui est considéré comme exploitant ou exploitante d'un immeuble commercial

L'exploitant ou l'exploitante d'un immeuble commercial est la personne qui gère, exploite ou met le bien à la disposition de tiers – propriétaire, facility management ou bailleur. Les obligations sont liées au rôle, et non au titre de propriété.

Même en cas de location à différentes entreprises ou utilisateurs, ce rôle reste responsable de la protection incendie globale. Cette responsabilité englobe les installations constructives et techniques telles que les voies d'évacuation, l'évacuation des fumées et les installations de détection incendie, l'entretien et la maintenance réguliers, la garantie des exigences légales ainsi que la communication et la coordination avec les locataires et les utilisateurs.

Les obligations des utilisateurs en sont distinctes. Selon le CIPI (Centre d'information pour la prévention des incendies), les propriétaires et les utilisateurs de bâtiments et d'installations sont personnellement responsables du respect des prescriptions de protection incendie ; cela concerne tant les locataires que les propriétaires d'immeubles ou propriétaires par étages et leurs administrations ou concierges mandatés.

La répartition des rôles entre le propriétaire et les utilisateurs doit être clairement définie. Les propriétaires, bailleurs et administrations doivent informer les utilisateurs sur les questions de sécurité incendie et les instruire si nécessaire.

Obligations de protection incendie dans trois domaines : constructif, technique, organisationnel

Protection incendie constructive : les prescriptions de protection incendie de l'AEAI (Association des établissements cantonaux d'assurance incendie) sont obligatoires dans toute la Suisse et mises en œuvre par les autorités cantonales de police du feu. La directive de protection incendie 10-15 règle les exigences générales et définit les objectifs de protection : les personnes, les animaux et les biens doivent être protégés contre les dangers et les effets des incendies.

Pour les immeubles commerciaux, il en résulte notamment des classes de résistance au feu des murs et des plafonds, des fermetures coupe-feu pour les portes, les gaines et les installations, des dispositifs d'évacuation des fumées et de la chaleur ainsi que des compartiments coupe-feu pour limiter la propagation du feu. En cas de transformation ou de changement d'affectation, un nouvel examen par un spécialiste de la protection incendie est recommandé.

Protection incendie technique : les installations de détection incendie, les sprinklers ou les ventilations doivent être correctement installés et régulièrement contrôlés et entretenus. L'exploitant répond de l'existence de contrats d'entretien, du respect des intervalles de contrôle et de la correction immédiate des défauts constatés.

Des précisions cantonales existent pour certains types d'installations. L'Assurance des bâtiments du canton de Berne mentionne dans ses fiches techniques de protection incendie notamment les installations de détection incendie, les installations sprinkler, les installations de surpression, les systèmes de protection contre la foudre ainsi que le nettoyage et le contrôle des installations de combustion et des conduits de fumée.

Protection incendie organisationnelle : l'exploitant veille à ce que toutes les personnes présentes dans le bâtiment connaissent le comportement à adopter en cas d'incendie. Cela comprend les plans d'évacuation et l'éclairage de secours, les concepts d'alarme et d'évacuation, les formations ou instructions – en particulier en cas de rotation fréquente des locataires ou des utilisateurs – ainsi qu'un règlement de protection incendie à l'entrée ou dans des endroits centraux.

Aperçu des principales obligations de protection incendie

Contrôle périodique des installations électriques et attestation de sécurité

L'ordonnance sur les installations électriques à basse tension (OIBT 734.27) oblige les propriétaires responsables à faire contrôler leurs installations à intervalles définis. L'absence de danger doit être attestée au gestionnaire de réseau au moyen d'une attestation de sécurité.

La période dépend de la catégorie de bâtiment. Elle est de 20 ans pour les bâtiments d'habitation tels que les maisons individuelles et les immeubles à plusieurs logements.

10 ans s'appliquent aux exploitations agricoles ainsi qu'aux bâtiments et locaux à usage commercial – y compris les immeubles de bureaux et les églises – de même qu'aux installations d'autoconsommation telles que les installations photovoltaïques des bâtiments d'habitation.

5 ans s'appliquent aux bâtiments et locaux dans lesquels il faut s'attendre à de grands rassemblements de personnes, par exemple les grands magasins, les hôtels et restaurants, les cinémas et théâtres, les écoles, les jardins d'enfants et les hôpitaux ainsi que les stations-service et les locaux d'exploitation de l'industrie et de la grande entreprise.

En cas de mutation, un contrôle est requis si le dernier contrôle électrique remonte à plus de cinq ans. Selon l'OIBT, cela vaut aussi pour les installations dont la période de contrôle est de 10 ou 20 ans. Si la dernière attestation de sécurité remonte à moins de cinq ans, aucun nouveau contrôle n'est obligatoire lors de la mutation. Celui qui a perdu le document ou qui a entre-temps transformé l'installation peut ordonner volontairement un contrôle extraordinaire.

Selon l'art. 33 OIBT, l'organe de contrôle doit être indépendant : il ne doit pas avoir participé à la planification, à la réalisation ou à l'entretien de l'installation à contrôler. Celui qui a construit l'installation ne peut pas la contrôler lui-même ; des conseillers en sécurité concessionnaires de la Confédération ou des services d'inspection accrédités sont possibles. Celui qui doit remédier à des défauts confie cette tâche à une autre entreprise d'installation électrique que celle qui a effectué le contrôle – sinon l'indépendance est violée.

Le contrôleur mesure les valeurs pertinentes de courant et d'isolation et effectue dans toutes les pièces un contrôle visuel des conduites et des prises. En l'absence de défauts constatés, il délivre l'attestation de sécurité (SiNa) ; un exemplaire est conservé par l'exploitant, l'autre est en règle générale transmis directement au gestionnaire de réseau.

En cas de défauts, il établit un rapport détaillé ; la correction est prise en charge par une entreprise d'installation électrique, qui informe le contrôleur au moyen d'un avis d'exécution. L'invitation écrite au contrôle périodique est envoyée par le gestionnaire de réseau.

Périodes de contrôle des installations électriques à basse tension selon l'OIBT (art. 33)

Déroulement du contrôle électrique périodique selon l'OIBT

Justificatifs que les exploitants devraient tenir à disposition

Dans la pratique, ce sont surtout les documents suivants qui sont exigés : l'attestation de sécurité valable pour l'installation électrique, les procès-verbaux d'entretien et de contrôle des installations techniques de protection incendie, les rapports de défauts accompagnés de l'avis d'exécution, le registre de protection incendie ainsi que les justificatifs relatifs aux rondes de contrôle effectuées et aux défauts corrigés.

Le registre de protection incendie fait partie des documents de base que l'Assurance des bâtiments du canton de Berne met à disposition pour le canton de Berne – aux côtés des prescriptions de protection incendie de l'AEAI obligatoires dans toute la Suisse, des documents sur l'état de la technique et des fiches techniques cantonales de protection incendie.

La documentation est déterminante lors des contrôles des autorités, des sinistres et des litiges juridiques. Celui qui ne peut pas justifier les rondes de contrôle, les entretiens et la correction des défauts constatés peut difficilement prouver l'accomplissement de ses obligations.

Le CIPI rappelle qu'un incendie a souvent des conséquences juridiques et qu'une procédure judiciaire peut s'étendre sur des années, en particulier lorsque la responsabilité personnelle n'a pas été assumée.

Répartition des rôles avec les locataires et les utilisateurs

Les compétences doivent être réglées par écrit – dans le contrat de bail ou dans une consigne de protection incendie. Il convient de préciser qui entretient quelles installations, qui effectue les rondes de contrôle, qui corrige les défauts constatés et qui en supporte les coûts.

L'exploitant informe les utilisateurs sur les voies d'évacuation et l'alarme et les instruit si nécessaire ; en cas de rotation fréquente des locataires, cette information doit être transmise de manière récurrente.

Les points de conflit typiques restent le corridor encombré, la porte coupe-feu laissée ouverte et le parking souterrain détourné de sa fonction et utilisé comme entrepôt. Le CIPI énonce trois règles essentielles : garder la cage d'escalier libre, toujours fermer les portes coupe-feu, ne pas utiliser le parking souterrain comme entrepôt.

Il convient en outre de garantir ensemble l'utilisation appropriée du feu et des sources de danger similaires, le stockage conforme des matières inflammables, des liquides et des bouteilles de gaz ainsi que la libre circulation permanente dans les voies d'évacuation.

Il faut également garantir le bon fonctionnement des installations constructives telles que les portes coupe-feu, l'exploitation et l'entretien conformes des installations techniques du bâtiment, la disponibilité opérationnelle des installations de protection incendie, y compris les travaux de contrôle et d'entretien prescrits, ainsi que le respect des instructions des organes de contrôle communaux et cantonaux.

Faiblesses typiques et contre-vérification pratique

Les omissions récurrentes sont l'absence de contrats d'entretien, les intervalles de contrôle manqués, les compétences peu claires entre exploitant et utilisateurs ainsi que les défauts constatés mais non corrigés.

Ces points sont interdépendants : sans contrat d'entretien, aucun rendez-vous de contrôle n'est fixé ; sans rendez-vous, aucun procès-verbal n'est établi ; et sans compétence claire, un défaut signalé reste ouvert – jusqu'à ce qu'un contrôle, un sinistre ou un cas d'assurance rende la lacune visible.

Liste de contrôle pour la contre-vérification :

– L'attestation de sécurité pour l'installation électrique est-elle disponible, et le délai de contrôle de la catégorie de bâtiment concernée (5, 10 ou 20 ans) n'est-il pas encore échu ?

– Des contrats d'entretien pour les installations de détection incendie, sprinkler et de ventilation sont-ils en place, et les dates de contrôle ont-elles été respectées ?

– Les rapports de défauts sont-ils classés avec l'avis d'exécution de l'entreprise mandatée ?

– La répartition des rôles entre exploitant et utilisateurs est-elle consignée par écrit, y compris la prise en charge des coûts ?

– Les voies d'évacuation sont-elles libres, les portes coupe-feu opérationnelles et fermées, et le parking souterrain n'est-il pas utilisé comme entrepôt ?

– Les rondes de contrôle sont-elles documentées et les défauts constatés lors de celles-ci ont-ils été corrigés ?

– Les utilisateurs ont-ils été informés sur les voies d'évacuation, l'alarme et la gestion des sources de danger, et instruits si nécessaire ?