Obblighi dei gestori di immobili commerciali: controlli e prove

Chi è considerato gestore di un immobile commerciale

Gestore di un immobile commerciale è chi amministra, gestisce o concede l'uso dell'oggetto a terzi – che si tratti del proprietario, del facility management o del locatore. Gli obblighi sono legati al ruolo, non al titolo di proprietà.

Anche in caso di locazione a diverse aziende o utenti, questo ruolo rimane responsabile della protezione antincendio generale. Tale responsabilità comprende le installazioni costruttive e tecniche come vie di fuga, sistemi di evacuazione del fumo e impianti di allarme antincendio, la manutenzione e la cura regolari, il rispetto dei requisiti legali nonché la comunicazione e il coordinamento con i locatari e gli utenti.

Distinti da questi sono gli obblighi degli utenti. Secondo l’UPI (Ufficio prevenzione infortuni), proprietari e utenti di edifici e impianti sono responsabili in prima persona del rispetto delle prescrizioni antincendio; ciò riguarda tanto i locatari quanto i proprietari fondiari o per piani e le loro amministrazioni o custodi incaricati.

La ripartizione dei ruoli tra proprietario e utenti deve essere definita chiaramente. Proprietari, locatori e amministrazioni devono informare gli utenti sulle questioni relative alla sicurezza antincendio e, se necessario, istruirli.

Obblighi antincendio in tre ambiti: costruttivo, tecnico, organizzativo

Protezione antincendio costruttiva: Le prescrizioni antincendio VKF (Associazione degli Istituti Cantonalidi Assicurazione Incendi) sono vincolanti in tutta la Svizzera e vengono attuate dalle autorità cantonali di polizia del fuoco. La direttiva antincendio 10-15 regola i requisiti generali e definisce gli obiettivi di protezione: persone, animali e beni materiali devono essere protetti dai pericoli e dagli effetti degli incendi.

Per gli immobili commerciali ne derivano, tra l'altro, classi di resistenza al fuoco per pareti e solai, chiusure tagliafuoco per porte, condotti e installazioni, dispositivi di evacuazione di fumo e calore nonché comparti antincendio per contenere il fuoco. In caso di ristrutturazioni o cambi di destinazione d'uso, si raccomanda una nuova verifica da parte di uno specialista in protezione antincendio.

Protezione antincendio tecnica: Impianti di allarme antincendio, sprinkler o ventilazioni devono essere installati correttamente nonché controllati e sottoposti a manutenzione regolarmente. Il gestore è responsabile dell'esistenza di contratti di manutenzione, del rispetto degli intervalli di controllo e della riparazione immediata dei difetti riscontrati.

Per singoli tipi di impianto esistono precisazioni cantonali. L'Assicurazione edifici Berna elenca nelle sue schede informative antincendio, tra l'altro, impianti di allarme antincendio, impianti sprinkler, impianti di ventilazione in sovrappressione, sistemi di protezione contro i fulmini nonché la pulizia e il controllo degli impianti di combustione e di scarico dei fumi.

Protezione antincendio organizzativa: Il gestore provvede affinché tutte le persone nell'edificio conoscano il comportamento da tenere in caso di incendio. Ciò include piante delle vie di fuga e illuminazione di emergenza, concetti di allarme ed evacuazione, formazioni o istruzioni – specialmente in caso di locatari o utenti che cambiano frequentemente – nonché un regolamento antincendio nell'area d'ingresso o in punti centrali.

Principali obblighi antincendio in sintesi

Controllo periodico delle installazioni elettriche a bassa tensione e attestato di sicurezza

L'Ordinanza sulle installazioni elettriche a bassa tensione (OIBT 734.27) obbliga i proprietari responsabili a far controllare i propri impianti a intervalli stabiliti. Lo stato sicuro deve essere certificato al gestore della rete mediante un attestato di sicurezza.

Il periodo dipende dalla categoria dell'edificio. È di 20 anni per gli edifici abitativi come case unifamiliari e plurifamiliari.

10 anni valgono per le aziende agricole nonché per gli edifici e locali ad uso commerciale – inclusi anche edifici per uffici e chiese – così come per gli impianti di autoproduzione come gli impianti fotovoltaici negli edifici abitativi.

5 anni valgono per edifici e locali in cui bisogna prevedere grandi assembramenti di persone, ad esempio grandi magazzini, hotel e ristoranti, cinema e teatri, scuole, asili e ospedali nonché stazioni di servizio e locali operativi dell'industria e del grande commercio.

In caso di cambio di mano, è dovuto un controllo se l'ultimo controllo elettrico risale a più di cinque anni fa. Questo vale secondo l'OIBT anche per installazioni con un periodo di controllo di 10 o 20 anni. Se l'ultimo attestato di sicurezza risale a meno di cinque anni fa, non è obbligatorio un nuovo controllo in caso di cambio di mano. Chi ha perso il documento o ha effettuato lavori di trasformazione nel frattempo, può commissionare volontariamente un controllo straordinario.

Secondo l'art. 33 OIBT, l'organismo di controllo deve essere indipendente: non deve aver partecipato alla progettazione, alla realizzazione o alla manutenzione dell'impianto da controllare. Chi ha costruito l'installazione non può controllarla personalmente; sono possibili consulenti in sicurezza riconosciuti dalla Confederazione o organi di ispezione accreditati. Chi deve riparare i difetti, incarica un'altra ditta di installazione elettrica rispetto a quella che ha effettuato il controllo – altrimenti viene violata l'indipendenza.

Il controllore misura i valori rilevanti di corrente e isolamento ed effettua in tutti i locali un controllo visivo delle linee e delle prese. In assenza di difetti riscontrabili, rilascia l'attestato di sicurezza (SiNa); una copia resta al gestore, l'altra va di norma direttamente al gestore della rete.

In caso di difetti, redige un rapporto dettagliato; la riparazione viene effettuata da una ditta di installazione elettrica, che informa il controllore con una dichiarazione di avvenuta riparazione. L'invito scritto al controllo periodico viene inviato dal gestore della rete.

Periodi di controllo per le installazioni elettriche a bassa tensione secondo l'OIBT (art. 33)

Svolgimento del controllo elettrico periodico secondo l'OIBT

Documenti che i gestori dovrebbero avere pronti

Nella pratica quotidiana vengono richiesti soprattutto questi documenti: l'attestato di sicurezza valido per l'installazione elettrica, i protocolli di manutenzione e controllo degli impianti tecnici antincendio, i rapporti sui difetti con relativa dichiarazione di avvenuta riparazione, il registro antincendio nonché le prove dei giri di controllo effettuati e dei difetti risolti.

Il registro antincendio appartiene ai documenti di base forniti dall'Assicurazione edifici Berna per il Canton Berna – oltre alle prescrizioni antincendio VKF vincolanti in tutta la Svizzera, ai documenti sullo stato della tecnica e alle schede informative antincendio cantonali.

La documentazione è decisiva in caso di controlli delle autorità, sinistri e controversie legali. Chi non può dimostrare i giri di controllo, le manutenzioni e la riparazione dei difetti riscontrati, difficilmente potrà provare l'adempimento dei propri obblighi.

L'UPI sottolinea che un incendio ha spesso conseguenze legali e che le ripercussioni giuridiche possono protrarsi per anni, specialmente se non è stata assunta la propria responsabilità.

Ripartizione dei ruoli con locatari e utenti

Le competenze devono essere regolamentate per iscritto – nel contratto di locazione o in una direttiva antincendio. Da stabilire è chi effettua la manutenzione di quali impianti, chi esegue i giri di controllo, chi ripara i difetti riscontrati e chi ne sostiene i costi.

Il gestore informa gli utenti sulle vie di fuga e sull'allarme e li istruisce se necessario; in caso di locatari che cambiano frequentemente, queste informazioni devono essere trasmesse periodicamente.

I tipici punti di conflitto restano il corridoio ingombro, la porta tagliafuoco lasciata aperta e il parcheggio auto utilizzato impropriamente come deposito. L'UPI cita tre regole fondamentali: mantenere libera la scala, chiudere sempre le porte tagliafuoco, non utilizzare il parcheggio auto come deposito.

Da garantire congiuntamente sono inoltre il corretto manejo del fuoco e di fonti di pericolo simili, lo stoccaggio conforme alle prescrizioni di materiali infiammabili, liquidi e bombole di gas nonché il libero passaggio nelle vie di fuga in ogni momento.

Allo stesso modo, va garantita la funzionalità delle installazioni costruttive come le porte tagliafuoco, il funzionamento e la manutenzione conformi alle prescrizioni degli impianti tecnici dell'edificio, la prontezza operativa delle installazioni tecniche antincendio compresi i lavori di controllo e manutenzione prescritti, nonché il rispetto delle istruzioni degli organi di controllo comunali e cantonali.

Punti deboli tipici e la controverifica pratica

Le negligenze ricorrenti sono la mancanza di contratti di manutenzione, il mancato rispetto degli intervalli di controllo, competenze poco chiare tra gestore e utenti nonché difetti riscontrati ma non riparati.

Questi punti si influenzano a vicenda: senza contratto di manutenzione non ci sono date di controllo, senza date non ci sono protocolli, e senza competenze chiare un difetto segnalato rimane aperto – finché un controllo, un sinistro o un caso assicurativo non rende visibile la lacuna.

Lista di controllo per la controverifica:

– L'attestato di sicurezza per l'installazione elettrica è presente e il termine di controllo della categoria edilizia pertinente (5, 10 o 20 anni) non è ancora scaduto?

– Sono presenti contratti di manutenzione per gli impianti di allarme antincendio, sprinkler e ventilazione e sono state rispettate le date di controllo?

– I rapporti sui difetti sono archiviati insieme alla dichiarazione di avvenuta riparazione della ditta esecutrice?

– La ripartizione dei ruoli tra gestore e utenti è fissata per iscritto, inclusa l'assunzione dei costi?

– Le vie di fuga sono libere, le porte tagliafuoco sono funzionanti e chiuse e il parcheggio auto non è occupato come deposito?

– I giri di controllo sono documentati e i difetti riscontrati durante tali giri sono stati risolti?

– Gli utenti sono stati informati sulle vie di fuga, sull'allarme e sul manejo delle fonti di pericolo e istruiti se necessario?