Aménagements et remise en état : obligations dans le bail commercial

Bail commercial et aménagements du locataire : la situation de départ

Local commercial désigne tout espace qui, conformément à l'accord, sert à l'exploitation d'une activité commerciale ou professionnelle déterminée. Cela inclut les bureaux, les surfaces de vente, les ateliers, les magasins et les entrepôts. Seuls les locaux servant à une activité lucrative sont concernés ; peu importe que cette activité soit exercée à titre principal ou accessoire, et qu'elle génère ou non des bénéfices. L'usage convenu est décisif.

Un kiosque, un stand à marrons chauds ou une station de lavage automatique pour voitures peuvent également constituer des locaux commerciaux. En revanche, ne sont pas considérés comme tels les terrains non bâtis, les terrains de sport, les places de parc ou les simples espaces de stockage.

Cette qualification n'est pas seulement terminologique : le droit du bail prévoit de nombreuses dispositions spécifiques aux locaux d'habitation et aux locaux commerciaux. Dans le bail commercial, ce sont les clauses contractuelles qui déterminent si et comment la locataire peut effectuer des transformations, à qui appartiennent les investissements et ce qui doit être fait lors de la restitution. Quiconque investit dans des surfaces de bureau, de vente, d'atelier ou de cabinet médical doit clarifier ces points avant la signature du contrat, et non pas seulement au moment du déménagement.

La location en l'état brut est courante : la locataire y crée elle-même l'état propre à l'usage. La loi ne la mentionne pas explicitement. Il en résulte des litiges typiques : dans quelle mesure la locataire doit-elle être indemnisée pour ses aménagements, quand ses investissements sont-ils amortis et est-elle tenue de remettre les lieux en état à la fin du bail ? Une réglementation contractuelle précise permet d'éviter les divergences.

L'art. 260a CO régit les modifications constructives en trois alinéas : l'al. 1 traite de l'admissibilité, l'al. 2 du renouvellement autorisé ou de la transformation par la locataire, et l'al. 3 de l'indemnisation pour plus-value. Pour les locaux commerciaux, s'appliquent en outre les art. 269 ss. CO relatifs à la protection contre les loyers abusifs ainsi que les art. 271 ss. CO.

Cadre juridique essentiel pour les aménagements du locataire

Transformation uniquement avec l'accord écrit du bailleur

En principe, la locataire a droit à la remise de la chose louée pour l'usage convenu, mais pas à sa modification constructive. L'art. 260a CO exige expressément l'accord écrit du bailleur pour les transformations. Les transformations effectuées sans cet accord sont illicites et peuvent entraîner un congé ou des demandes en dommages-intérêts. En cas d'interventions massives dans la structure du bâtiment, un congé est même à craindre.

Un accord écrit une fois donné ne peut plus être révoqué par le bailleur ; une promesse orale n'offre pas cette sécurité. Il convient donc de toujours obtenir l'accord par écrit. Les relations peuvent se détériorer, l'immeuble peut être vendu avant le départ ou le bailleur peut décéder. Lors de la restitution des locaux, la locataire se retrouve alors face à une partie qui ignore la promesse orale antérieure.

L'art. 260a al. 1 CO régit l'admissibilité de la transformation et exige la forme écrite. L'art. 260a al. 2 CO concerne le renouvellement autorisé ou la transformation par la locataire, c'est-à-dire les aménagements réalisés avec l'accord du bailleur.

Location en l'état brut : obligation d'aménagement et protection des investissements

Dans le cadre d'une location en l'état brut, la locataire reprend l'objet loué dans un état non encore entièrement aménagé, contrairement à la règle légale. Elle se charge elle-même – ou avec la participation du bailleur – de créer l'état propre à l'usage permettant l'exploitation convenue contractuellement. Citons par exemple un cabinet dentaire, un salon de coiffure ou des bureaux. Elle doit modifier constructivement les locaux à ses propres frais afin de pouvoir les utiliser.

Selon l'opinion majoritaire, le bailleur doit verser une compensation à la locataire pour ces dépenses financières. Une telle compensation peut prendre la forme d'un loyer réduit ou d'une indemnisation des investissements lors de la restitution des locaux. Ce sont dans tous les cas les conventions du bail qui font foi.

À défaut de réglementation, restent notamment ouvertes la question du montant d'une éventuelle compensation, la période sur laquelle l'investissement doit s'amortir et le traitement des aménagements en cas de départ anticipé. Ces points doivent figurer au contrat, car ils sont difficilement résolubles à l'amiable après coup.

La durée du contrat est déterminante pour l'amortissement. Pour les locaux commerciaux, le bail ne peut être prolongé que de six ans au maximum ; la locataire donne son congé par écrit. Un investissement qui ne peut pas être amorti sur la durée du contrat reste un risque pour la locataire.

Obligation de remise en état : uniquement sur base d'une convention écrite claire

Si le bail ne contient aucune convention écrite imposant une obligation de remise en état à la charge de la locataire, le bailleur doit reprendre les transformations effectuées et ne peut pas exiger de la locataire qu'elle rétablisse l'état initial. Une obligation de remise en état n'existe que si elle a été convenue par écrit.

Souvent, le contrat prévoit un droit d'option au profit du bailleur : entre la reprise gratuite des aménagements par le bailleur et la remise en état sans indemnisation par la locataire. Ce droit d'option déplace unilatéralement les conséquences économiques de l'aménagement. La locataire devrait l'examiner avant de signer – tout comme la question de savoir qui supporte les coûts d'une remise en état et jusqu'à quand celle-ci doit être exécutée.

L'Association suisse des locataires indique dans ses conseils « Informations sur les transformations et rénovations » qu'il faut rétablir l'état initial lors du départ, si le bailleur l'exige. L'art. 260a CO exige expressément l'accord écrit du bailleur pour les modifications constructives apportées à l'objet loué.

L'art. 260a al. 2 CO concerne le renouvellement autorisé ou la transformation par la locataire. Le contrat peut accorder au bailleur un droit d'option entre la reprise gratuite des aménagements et la remise en état sans indemnisation.

Obligation de remise en état vs reprise des aménagements : aperçu des clauses contractuelles

Indemnisation pour plus-value et valeur d'usage résiduelle

À la fin du bail, la locataire peut avoir droit à une indemnisation pour les plus-values importantes, sauf convention contraire (art. 260a al. 3 CO). La grandeur déterminante pour le calcul est la valeur d'usage résiduelle, c'est-à-dire l'utilité que les aménagements procurent encore au bailleur au-delà de la durée du bail – et non le montant initial de l'investissement.

La question de savoir si et dans quelle mesure une éventuelle reprise des aménagements ou une remise en état doit être indemnisée s'apprécie selon les conventions contractuelles. Une clause régissant l'amortissement, la reprise et l'indemnisation rend le calcul prévisible pour les deux parties : la locataire peut amortir son investissement sur la durée convenue du bail, le bailleur sait quels aménagements il reprend et à quel prix. À défaut d'une telle clause, c'est la valeur d'usage résiduelle au moment de la restitution qui décide en cas de litige.

La valeur d'usage résiduelle correspond à l'utilité que les aménagements procurent au bailleur au-delà de la durée du bail. Plus la durée du bail est longue, plus cette utilité est faible – et par conséquent, plus l'indemnisation de la locataire est réduite.

Privilège de l'artisan : un risque malgré les aménagements du locataire

Le bailleur supporte le risque que, en cas de non-paiement par la locataire, le privilège de l'artisan soit directement dirigé contre son immeuble. Ce privilège s'applique aussi aux constructions du locataire et grève directement le propriétaire de l'immeuble si la locataire ne paie pas les factures des artisans. Le fait que les travaux soient effectués pour le compte et dans l'intérêt de la locataire ne protège donc pas le propriétaire.

Ce risque est d'autant plus pertinent que l'aménagement du locataire est important et que de nombreuses entreprises artisanales sont impliquées. C'est pourquoi un bail en l'état brut ou avec aménagement doit prévoir une organisation claire indiquant qui commande quels travaux, qui vérifie et paie les factures et comment le propriétaire se prémunit contre les défauts de paiement. Il convient également de déterminer quelle partie agit en tant que partenaire contractuel vis-à-vis des entreprises exécutantes.

Ce qui devrait être réglé préalablement dans le bail commercial

Un bail commercial avec aménagements du locataire devrait régler au minimum plusieurs points. Cela inclut l'accord écrit pour les transformations prévues ainsi que l'étendue des aménagements du locataire et leur délimitation par rapport à l'état brut. Doivent également être réglées l'obligation de remise en état ou l'exclusion d'une telle obligation, respectivement le droit d'option du bailleur entre reprise et remise en état.

Le contrat devrait fixer l'indemnisation et l'amortissement des aménagements. Il convient aussi de réglementer l'état de l'objet lors de la restitution et la prise en charge des coûts pour ces travaux.

Un point est souvent négligé : l'autorisation des aménagements du locataire peut être subordonnée au respect de prescriptions officielles ou légales entraînant des coûts supplémentaires. Celui qui n'attribue pas clairement ces prescriptions et leurs conséquences financières risque un litige concernant un investissement qui n'avait pas été chiffré lors de la conclusion du contrat.

La plupart de ces questions ne peuvent être résolues que par des conventions contractuelles concrètes. Une réglementation détaillée du bail en l'état brut ou avec aménagement, élaborée avec un soutien juridique, est le moyen le plus efficace d'éviter les litiges lors du départ.

La liste des clauses peut être structurée selon l'art. 260a CO : l'al. 1 régit l'admissibilité de la transformation et exige la forme écrite, l'al. 2 concerne le renouvellement autorisé ou la transformation par la locataire, l'al. 3 l'indemnisation pour plus-value. Le droit d'option du bailleur entre la reprise gratuite des aménagements et la remise en état sans indemnisation par la locataire est une convention contractuelle répandue.