Untermiete von Geschäftsräumen: Zustimmung und Grenzen

Untermiete von Geschäftsräumen: erlaubt, aber nicht ohne Zustimmung

Die Untervermietung ist auch bei Geschäftslokalen grundsätzlich zulässig. Ein generelles Untervermietungsverbot im Mietvertrag ist unzulässig; die Schranken ergeben sich aus Art. 262 OR. Wer als Hauptmieterschaft Räume weitergeben will, holt vorgängig die Zustimmung der Vermieterschaft ein und darf mit der Untermiete keinen Gewinn erzielen.

Die Zustimmungspflicht beschränkt sich nicht auf die vollständige Überlassung eines Objekts. Ein Mietgerichtsentscheid hält fest, dass bei der Weitervermietung über Online-Plattformen dieselben Regeln gelten wie bei der klassischen Untermiete; theoretisch wäre für jeden einzelnen Vorgang eine Zustimmung nötig. Praxisnah sind deshalb eine generelle Zustimmung oder eine Ermächtigungsklausel im Hauptmietvertrag.

Die Nachteilsprüfung fällt je nach Objekt unterschiedlich aus. Bei Wohnräumen stehen Überbelegung und Wohnqualität im Vordergrund. Bei Geschäftsräumen entscheidet die konkrete Nutzung: welcher Betrieb einzieht, wie intensiv die Räume gebraucht werden und ob die Nutzung vom vorgesehenen Zweck abweicht. Massstab ist das einzelne Objekt, nicht eine allgemeine Regel.

Untermiete von Wohn- und Geschäftsräumen: Unterschiede im Nachteilsprinzip

So läuft das Zustimmungsverfahren ab

Die Hauptmieterschaft informiert die Vermieterschaft vor Beginn der Untermiete und legt die Untermietbedingungen sowie den Untermietvertrag offen. Die Vermieterschaft prüft in der Regel, ob der Vertrag missbräuchlich ist, ob ihr und den übrigen Mietenden Nachteile entstehen und ob der offengelegte Mietzins zu hoch ist. Sie darf nach den Mietbedingungen im Untermietverhältnis fragen. Neu einziehende Untermietende sind ihr zu melden.

Wer für jeden einzelnen Untermietvorgang neu um Zustimmung ersuchen muss, verliert Zeit. Einfacher sind eine generelle Zustimmung zur Untervermietung, die nach Mietantritt eingeholt werden kann, oder eine Ermächtigungsklausel, die bereits im Mietvertrag vor Mietantritt verankert wird. Wer beim Einzug weiss, dass eine Untervermietung in Betracht kommt, kann die Zusage schon dann einholen.

Ein schriftlicher Untermietvertrag ist rechtlich nicht zwingend, aber empfohlen. Ebenso sinnvoll ist es, der Untermieterschaft Einsicht in den Hauptmietvertrag zu gewähren, damit sie die darin enthaltenen Pflichten und Nutzungsbeschränkungen kennt.

Wann die Vermieterschaft die Untermiete verweigern darf

Verweigert die Hauptmieterschaft die Auskunft über die Untermietbedingungen, kann die Vermieterschaft die Untermiete verbieten. Sie darf sie auch ablehnen, wenn die Bedingungen missbräuchlich sind, insbesondere wenn von der Untermieterschaft ein übersetzter Mietzins verlangt wird.

Ein Verweigerungsgrund sind Nachteile, die der Vermieterschaft aus der Untermiete entstehen, etwa Überbelegung, Umnutzung oder Lärm. Dasselbe gilt, wenn die Hauptmieterschaft selber gar nie einzieht oder überhaupt nicht mehr zurückkehren will.

Nach einem neueren Mietgerichtsentscheid darf die Vermieterschaft die Untervermietung generell verbieten, wenn sich die Aussagen der Hauptmieterschaft in einem vorangehenden Gerichtsverfahren mehrfach als falsch erwiesen haben und deshalb keine Gewähr für eine korrekte Untervermietung über Buchungsplattformen besteht.

Die Ablehnung darf nicht willkürlich erfolgen. Die Untervermietung ist von der Zustimmung der Vermieterschaft abhängig, diese darf sie aber gemäss Art. 262 Abs. 2 OR nur aus den vorgesehenen Gründen verweigern. Sind die Bedingungen erfüllt, kann die Vermieterschaft die Untervermietung nur noch in Ausnahmefällen ablehnen.

Kein Geschäft auf Kosten der Vermieterschaft

Mit der Untermiete darf die Hauptmieterschaft keinen Gewinn erzielen. Der weiterverlangte Mietzins muss verhältnismässig bleiben; ein übersetzter Mietzins ist ein Verweigerungsgrund. Wer sich am Untermietzins bereichert, riskiert, dass die Vermieterschaft die Untermiete verbietet.

Bei möblierten oder besonders ausgestatteten Räumen ist ein Zuschlag anerkannt. Der Ratgeber der Mobiliar nennt als Richtwert höchstens 15 bis 20 Prozent Amortisationskosten auf den Mietzins, wenn möblierte Räumlichkeiten vermietet werden. Der Zuschlag deckt die Abnutzung der überlassenen Einrichtung und nicht eine Gewinnmarge.

Richtwerte für Mietzinszuschläge bei möblierten Geschäftsräumen

Dauer und Umfang: wo die Grenzen liegen

Die sogenannte «unendliche» Untermiete kann die Vermieterschaft untersagen. Die Hauptmieterschaft zieht dabei faktisch dauernd aus, behält die Räume und zahlt den Mietzins weiter, etwa um sich die Räume für unvorhergesehene Situationen zu sichern oder sie einer Familienangehörigen oder einem Bekannten auf bestimmte Zeit zu überlassen.

Gleiches gilt, wenn die Hauptmieterschaft selber gar nie einzieht oder nicht mehr zurückkehren will. Die Untermiete ist dann kein vorübergehender Ersatz für die eigene Nutzung, sondern eine dauerhafte Überlassung, die an der Nachteilsprüfung scheitert.

Bei Geschäftslokalen kommt die Umnutzung als Grenze hinzu. Wird das Lokal für einen anderen Geschäftszweck gebraucht als im Hauptmietvertrag vorgesehen, kann darin ein Nachteil für die Vermieterschaft liegen, der eine Verweigerung rechtfertigt.

Unterpacht: die Alternative bei Geschäftsräumen

Die Unterpacht steht neben der Untermiete. Gemäss Art. 291 OR kann die Pächterschaft die Sache mit Zustimmung der Verpächterschaft ganz oder teilweise unterverpachten oder vermieten. Auch die Unterpacht ist damit nicht ohne Zustimmung der Verpächterschaft möglich.

Ob Unterpacht oder Untermiete passt, hängt davon ab, was übergeben wird. Bei der Untermiete wird der Gebrauch der Räume überlassen. Bei der Pacht kommt die Nutzung mit Ertragsmöglichkeit hinzu, was für Gastgewerbebetriebe, Ladenlokale mit eingespieltem Kundenstamm oder Betriebe mit eigener Organisation und Personal das passendere Modell sein kann. Wer den Betrieb weiterführen lassen will, statt nur Räume zu überlassen, prüft die Unterpacht.

Haftung und Folgen einer nicht bewilligten Untermiete

Die Hauptmieterschaft bleibt gegenüber der Vermieterschaft für die ganze Miete verantwortlich, auch wenn die Untermieterschaft ihren Anteil nicht bezahlt. Sie haftet zudem für Schäden der Untermieterschaft, selbst dann, wenn sie die Räume bereits verlassen hat, aber noch im Mietvertrag aufgeführt ist.

Wird die Untermiete zu Recht abgelehnt und trotzdem durchgeführt, kann die Vermieterschaft das Mietverhältnis kündigen, allenfalls sogar ausserordentlich. Dasselbe gilt, wenn gar keine Zustimmung eingeholt wurde und Verweigerungsgründe bestanden hätten.

Der schriftliche Untermietvertrag schafft Klarheit über Mietzins, Nebenkosten, Dauer, Rückgabe der Räume und Haftung für Schäden. Zusätzlich sollte die Untermieterschaft den Hauptmietvertrag einsehen können, weil dessen Bestimmungen auch für sie gelten.