Valutare le superfici accessorie negli immobili commerciali: quota e utilità

Dal canone netto al canone lordo: perché le quote di superficie influenzano il prezzo

Il canone lordo – l’importo effettivamente da pagare – è composto dal canone netto e dai costi accessori. Rappresenta la base di partenza per ogni calcolo di redditività: il prezzo al metro quadrato della superficie principale, da solo, non basta a valutare un immobile, poiché i costi accessori possono costituire una parte significativa del costo totale dell’affitto.

Le superfici accessorie, come quelle destinate a deposito, archivio, impianti tecnici o circolazione, generalmente non generano un canone di locazione proprio. Non sono tuttavia gratuite: vengono riscaldate, illuminate, sottoposte a manutenzione ordinaria e straordinaria. Queste spese del locatore, nella misura in cui sono trasmissibili contrattualmente e previste dal contratto, vengono ripartite sui singoli rapporti locatizi tramite chiavi di ripartizione basate sulla superficie o sui consumi.

Per valutare un immobile commerciale è necessario chiarire quale quota della superficie rilevata sia attribuita a ciascun rapporto locatizio e come questa confluisca nel rendiconto dei costi accessori. Definite quali aree di deposito, archivio, impianti tecnici o circolazione siano classificate come superfici accessorie nella scheda delle superfici. Annotate separatamente, ma in modo trasparente, i metri quadri rilevati per ogni rapporto locatizio e la base di calcolo della rispettiva chiave di ripartizione dei costi. Una quota elevata di superfici accessorie può aumentare l’importo dei costi attribuiti, senza generare automaticamente un corrispondente canone netto.

Trasmissibili o meno: quali spese possono essere addebitate ai conduttori

La base giuridica è costituita dal Codice delle obbligazioni svizzero, in particolare dagli articoli 257a e 257b, nonché dall’Ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali ad uso abitativo e commerciale (OLCF). I conduttori devono corrispondere i costi accessori solo se il contratto di locazione li prevede in modo specifico e dettagliato. Formulazioni generiche non sono sufficienti; in assenza di un elenco esplicito, le spese si considerano incluse nel canone netto.

I costi accessori corrispondono alle spese effettive sostenute dal locatore per prestazioni connesse all’uso dell’immobile. Tipici costi di esercizio sono il riscaldamento, l’acqua calda e le imposte pubbliche.

Sono considerati trasmissibili, se previsti contrattualmente, in particolare i combustibili, l’elettricità di esercizio per gli impianti, la pulizia delle canne fumarie, i lavori di servizio, la revisione delle cisterne, nonché i costi per la misurazione dei consumi e per l’elaborazione del rendiconto. Anche le spese amministrative direttamente attribuibili possono essere ripartite; i costi periodici, come la manutenzione della caldaia, possono essere addebitati pro quota su base annua.

Da queste vanno distinte le spese che gravano sul proprietario in quanto tale: la manutenzione ordinaria e straordinaria, le riparazioni e l’amministrazione generale. Sono già compensate dal canone netto e non possono essere fatturate come costi accessori.

Nel caso delle superfici accessorie, questo confine diventa pratico: la ristrutturazione del pavimento di un deposito o la sostituzione di una centrale tecnica costituiscono spese legate alla proprietà. Le voci correnti, come l’elettricità di esercizio o la misurazione dei consumi, rientrano nella ripartizione solo se elencate dettagliatamente nel contratto.

Chiavi di ripartizione nella pratica: la superficie come parametro e i suoi limiti

I costi trasmissibili vengono ripartiti sui rapporti locatizi secondo la chiave concordata. Con la chiave superficiale, il calcolo è il seguente: quota di costo del rapporto locatizio = la sua superficie considerata per la chiave divisa per la somma delle superfici della stessa chiave, moltiplicata per il pool dei costi trasmissibili. Indicate separatamente la quota di superficie accessoria: superficie accessoria attribuita divisa per la superficie totale considerata nel rapporto locatizio. I costi di riscaldamento e acqua calda possono essere fatturati parzialmente in base ai consumi (WEKA).

La chiave superficiale è semplice e trasparente, ma porta a distorsioni quando le superfici accessorie sono utilizzate in modo molto diverso. Un capannone di deposito poco utilizzato e non riscaldato contribuisce ai costi di riscaldamento nella stessa misura, in base alla superficie, di una superficie uffici climatizzata. In questi casi sono più appropriate chiavi basate sui consumi o direttamente attribuibili, ad esempio quando una centrale tecnica serve esclusivamente un singolo rapporto locatizio.

Non è possibile derivare un valore indicativo valido universalmente per metro quadrato. Determinate invece, per ciascuna voce di costo, i costi specifici dell’immobile per m²: costi trasmissibili effettivi divisi per la base superficiale della relativa chiave di ripartizione. Confrontate solo rendiconti con lo stesso utilizzo, equipaggiamento e base superficiale. L’indicatore serve per un controllo di plausibilità, non come prezzo di mercato.

Opzione IVA e uso misto: la detrazione proporzionale dell’imposta precedente

In Svizzera, la locazione di immobili è fondamentalmente esente dall’imposta sul valore aggiunto (IVA) (WEKA). Senza opzione, non è quindi possibile detrarre l’IVA precedente sulle spese immobiliari correlate (WEKA); tra queste rientrano, ad esempio, i costi di investimento e di manutenzione (BDO).

Se l’immobile o una sua parte non è utilizzato esclusivamente a fini abitativi, ma anche commercialmente, il locatore può assoggettare volontariamente all’IVA i canoni di locazione (opzione). In cambio, esercita la detrazione dell’IVA precedente. Non è necessario che sia un’impresa; anche i privati proprietari di immobili commerciali possono beneficiarne.

L’opzione è esclusa se il conduttore utilizza l’immobile esclusivamente a fini abitativi. Ogni contratto di locazione va esaminato singolarmente: all’interno di uno stesso edificio si può optare per alcuni rapporti locatizi, mentre altri restano esenti dall’IVA.

Un palazzo residenziale di tre piani con locali commerciali al piano terra e appartamenti al primo e secondo piano illustra la situazione: per il piano terra si può optare. In caso di uso misto, la detrazione dell’IVA precedente è possibile solo pro quota, nella misura dei rapporti locatizi assoggettati all’opzione.

L’esercizio valido dell’opzione avviene mediante l’indicazione aperta dell’IVA sulla fattura o nel contratto di locazione e/o mediante la dichiarazione nel formulario di liquidazione dell’IVA. L’opzione è particolarmente sensata quando l’IVA risultante può essere trasferita al conduttore, ovvero quando quest’ultimo è soggetto all’IVA e può far valere integralmente la detrazione dell’imposta precedente. I costi accessori seguono il trattamento fiscale del canone.

Per le superfici accessorie ne deriva una conseguenza diretta: poiché la detrazione dell’IVA precedente segue l’entità dei rapporti assoggettati all’opzione, l’attribuzione di ogni superficie di deposito, tecnica o di circolazione a un concreto rapporto locatizio è rilevante ai fini del rendiconto. Se viene attribuita a un rapporto commerciale assoggettato all’opzione, sostiene la detrazione proporzionale; se viene imputata a un rapporto non assoggettato, rientra nella parte non detraibile.

Valore reale, valore di rendimento, valore attuale, valore comparativo: dove confluiscono le superfici accessorie nella valutazione

HEV Schweiz cita come metodi di valutazione comuni il metodo del valore reale, il metodo del valore di rendimento, il metodo del valore attuale, il metodo comparativo e i modelli edonici. La valutazione immobiliare è il processo volto a determinare il valore di mercato, definito anche valore venale nel linguaggio tecnico.

Nella valutazione confluiscono dimensioni, età e stato dell’immobile, così come la posizione, le infrastrutture e i collegamenti alla rete di trasporto, nonché grandezze macroeconomiche come il livello dei tassi d’interesse creditizi e la situazione di mercato.

Le valutazioni vengono generalmente effettuate da esperti sul posto; le valutazioni online forniscono invece solo stime approssimative.

Nella valutazione vengono presi in considerazione diversi aspetti in modo equilibrato (Wüest Partner). Le superfici accessorie non rappresentano un contributo di valore solo grazie alla loro estensione: decisivo è se sostengono i ricavi o rendono l’immobile più adatto alla tipologia target di conduttori.

Per le superfici accessorie occorre quindi verificare se consentono un canone separato o se sostengono il rendimento della superficie principale. Tenete inoltre traccia degli investimenti, dei costi di esercizio e di manutenzione ad esse attribuibili. In questo modo è possibile confrontare il possibile contributo al rendimento con il costo aggiuntivo.

Quota e utilità vanno quindi valutate separatamente. La quota viene calcolata sulla base della scheda delle superfici e della chiave di ripartizione concordata. L’utilità viene rilevata come differenza tra il canone netto ottenibile con e senza superficie accessoria utilizzabile, dedotti i costi di esercizio e manutenzione aggiuntivi attribuibili.

Valutare l’utilità: quando le superfici aggiuntive sostengono il valore locativo

L’utilità di una superficie accessoria si manifesta nelle esigenze operative della tipologia target di conduttori: consegna merci e movimentazione, capacità di stoccaggio, parcheggi per clienti e personale, nonché allacciamenti tecnici. Per l’artigianato, il commercio al dettaglio o la logistica, una sufficiente superficie di consegna e stoccaggio può addirittura giustificare la locabilità; per un uso puramente uffici, ampie superfici di circolazione sono principalmente un fattore di costo.

Verificate se la superficie serve a un singolo rapporto locatizio o se è utilizzata in comune, se è riscaldata o climatizzata e se i consumi vengono misurati. Annotate inoltre quale funzione operativa essa svolge per la tipologia target di conduttori, ad esempio consegna merci, stoccaggio, parcheggio o allacciamenti tecnici. Queste informazioni spiegano quali presupposti locativi entrano nel confronto di utilità.

Per la valutazione bastano quindi due risultati: la quota di superficie e di costo calcolata, nonché l’effetto netto specifico dell’immobile sulla locabilità. Una superficie accessoria generosa sostiene il valore solo se la tipologia target di conduttori può utilizzarla e se il valore locativo aggiuntivo copre i suoi costi di esercizio e manutenzione attribuibili.

Punti di controllo per contratto, rendiconto e verifica

Trasparenza: tenete una scheda delle superfici per ogni rapporto locatizio. Annotatevi le superfici accessorie attribuite con la relativa estensione, la base superficiale della rispettiva chiave, la chiave di ripartizione utilizzata e i costi attribuiti. In questo modo la quota di superficie accessoria e il calcolo dei costi possono essere verificati matematicamente.

Confronto pluriennale: i rendiconti di più periodi rendono visibili le evoluzioni. Confrontando nel tempo quote superficiali, valori misurati e voci di costo, è possibile interrogarsi su salti e voci ricorrenti prima che confluiscono nel budget. Stime e forfettari sostitutivi non sostituiscono le giustificazioni.

Giustificativi e responsabilità: verbali di misurazione, fatture e documenti contrattuali devono essere ordinati in modo da poter essere presentati su richiesta. Va regolato anche entro quale termine i conduttori possono esaminare un rendiconto ed elevare obiezioni. L’elaborazione e l’approvazione del rendiconto non dovrebbero essere nelle stesse mani, affinché il controllo rimanga efficace.

Uso misto: in presenza di rapporti assoggettati all’opzione e non assoggettati nello stesso immobile, si raccomanda una registrazione separata per ogni rapporto locatizio, dalla quale risulti la rispettiva attribuzione delle superfici. Su questa base è possibile verificare la detrazione proporzionale dell’IVA precedente.

Controllo: la trasparenza presuppone che il locatore possa rendere trasparenti le voci, i valori misurati e le quote superficiali. Chi fattura costi trasmissibili dovrebbe essere in grado di giustificare i dati sottostanti su richiesta.