Obblighi dei gestori di immobili commerciali: controlli e prove

Chi è considerato gestore di un immobile commerciale

È considerato gestore di un immobile commerciale chi amministra, gestisce o concede l'uso a terzi dell'oggetto – che si tratti del proprietario, del facility management o del locatore. Gli obblighi sono legati al ruolo, non al titolo di proprietà.

Anche in caso di locazione a diverse aziende o utenti, questo ruolo rimane responsabile della protezione antincendio di livello superiore. Tale responsabilità comprende le installazioni edilizie e tecniche come vie di fuga, sistemi di evacuazione del fumo e impianti di rivelazione incendi, la manutenzione e la cura regolari, il rispetto dei requisiti legali nonché la comunicazione e il coordinamento con i locatari e gli utenti.

Distinti da questi sono gli obblighi degli utenti. Secondo l’UPI (Ufficio prevenzione infortuni), i proprietari e gli utenti di edifici e impianti sono responsabili in prima persona del rispetto delle prescrizioni antincendio; ciò riguarda tanto i locatari quanto i proprietari di immobili o per piani frazionati e le loro amministrazioni o custodi incaricati.

La ripartizione dei ruoli tra proprietari e utenti deve essere definita chiaramente. Proprietari, locatori e amministratori devono informare gli utenti sulle questioni relative alla sicurezza antincendio e, se necessario, istruirli.

Obblighi antincendio in tre ambiti: edilizio, tecnico, organizzativo

Protezione antincendio edilizia: Le prescrizioni antincendio VKF (Associazione degli Istituti Cantonalidi Assicurazione Incendi) sono vincolanti in tutta la Svizzera e vengono attuate dalle autorità cantonali di polizia del fuoco. La direttiva antincendio 10-15 regola i requisiti generali e definisce gli obiettivi di protezione: persone, animali e beni materiali devono essere protetti dai pericoli e dagli effetti degli incendi.

Per gli immobili commerciali ne derivano, tra l’altro, classi di resistenza al fuoco per pareti e solai, chiusure tagliafuoco per porte, condotti e installazioni, dispositivi di evacuazione di fumo e calore nonché compartimenti antincendio per contenere il fuoco. In caso di ristrutturazioni o cambi di destinazione d’uso, si raccomanda una nuova verifica da parte di uno specialista in protezione antincendio.

Protezione antincendio tecnica: Gli impianti di rivelazione incendi, gli sprinkler o le ventilazioni devono essere installati correttamente nonché controllati e sottoposti a manutenzione regolarmente. Il gestore è responsabile dell’esistenza di contratti di manutenzione, del rispetto degli intervalli di controllo e della rapida eliminazione dei difetti riscontrati.

Per singoli tipi di impianto esistono precisazioni cantonali. L’assicurazione fabbricati di Berna elenca nei suoi opuscoli informativi sulla protezione antincendio, tra l’altro, impianti di rivelazione incendi, impianti sprinkler, impianti di ventilazione in sovrappressione, sistemi di protezione contro i fulmini nonché la pulizia e il controllo degli impianti di combustione e di scarico dei fumi.

Protezione antincendio organizzativa: Il gestore provvede affinché tutte le persone nell’edificio conoscano il comportamento da tenere in caso d’incendio. Ciò include piante delle vie di fuga e illuminazione di emergenza, concetti di allarme ed evacuazione, formazioni o istruzioni – specialmente in caso di locatari o utenti che cambiano frequentemente – nonché un regolamento antincendio nell’area d’ingresso o in punti centrali.

Prescrizioni antincendio vincolanti in tutta la Svizzera e autorità competenti

Controllo periodico delle installazioni elettriche e attestato di sicurezza

L’Ordinanza sulle installazioni elettriche a bassa tensione (OIBT 734.27) obbliga i proprietari responsabili a far controllare i propri impianti a intervalli stabiliti. Lo stato sicuro deve essere certificato al gestore di rete mediante un attestato di sicurezza.

Il periodo dipende dalla categoria dell’edificio. È di 20 anni per gli edifici abitativi come case unifamiliari e plurifamiliari.

10 anni valgono per le aziende agricole nonché per gli edifici e i locali utilizzati a scopo commerciale – inclusi uffici e chiese – così come per gli impianti di autoproduzione come gli impianti fotovoltaici sugli edifici abitativi.

5 anni valgono per edifici e locali in cui ci si deve attendere grandi assembramenti di persone, ad esempio grandi magazzini, hotel e ristoranti, cinema e teatri, scuole, asili infantili e ospedali, nonché stazioni di servizio e locali operativi dell’industria e del grande commercio.

In caso di cambio di mano, è dovuto un controllo se l’ultimo controllo elettrico risale a più di cinque anni fa. Questo vale secondo l’OIBT anche per le installazioni con un periodo di controllo di 10 o 20 anni. Se l’ultimo attestato di sicurezza risale a meno di cinque anni fa, non è obbligatorio un nuovo controllo in caso di cambio di mano. Chi ha perso il documento o ha effettuato nel frattempo lavori di trasformazione può commissionare volontariamente un controllo straordinario.

Secondo l’art. 33 OIBT, l’organismo di controllo deve essere indipendente: non deve essere stato coinvolto nella progettazione, nella realizzazione o nella manutenzione dell’impianto da controllare. Chi ha costruito l’installazione non può controllarla da sé; sono possibili consulenti in materia di sicurezza con concessione federale o organismi di ispezione accreditati. Chi deve eliminare i difetti incarica un’azienda di installazione elettrica diversa da quella che ha effettuato il controllo – altrimenti viene violata l’indipendenza.

Il controllore misura i valori rilevanti di corrente e isolamento ed effettua un controllo visivo delle linee e delle prese in tutti i locali. In assenza di difetti riscontrabili, rilascia l’attestato di sicurezza (SiNa); una copia resta al gestore, l’altra va di norma direttamente al gestore di rete.

In caso di difetti, redige un rapporto dettagliato; l’eliminazione viene affidata a un’azienda di installazione elettrica, che informa il controllore con una dichiarazione di avvenuta esecuzione. L’invito scritto al controllo periodico viene inviato dal gestore di rete.

Periodi di controllo per le installazioni elettriche a bassa tensione secondo l’OIBT 734.27

Svolgimento del controllo elettrico periodico secondo l’OIBT 734.27

Documenti che i gestori dovrebbero avere pronti

Nella pratica quotidiana vengono richiesti soprattutto i seguenti documenti: l’attestato di sicurezza valido per l’installazione elettrica, i protocolli di manutenzione e controllo degli impianti tecnici antincendio, i rapporti sui difetti con relativa dichiarazione di avvenuta esecuzione, il registro antincendio nonché le prove dei giri di controllo effettuati e dei difetti eliminati.

Il registro antincendio appartiene ai documenti di base messi a disposizione dall’assicurazione fabbricati di Berna per il Canton Berna – accanto alle prescrizioni antincendio VKF vincolanti in tutta la Svizzera, ai documenti sullo stato della tecnica e agli opuscoli informativi cantonali sulla protezione antincendio.

La documentazione è decisiva in caso di controlli delle autorità, sinistri e controversie legali. Chi non può documentare i giri di controllo, le manutenzioni e l’eliminazione dei difetti riscontrati difficilmente potrà provare l’adempimento dei propri obblighi.

L’UPI segnala che un incendio ha spesso conseguenze legali e che le ripercussioni giuridiche possono protrarsi per anni, specialmente se non è stata assunta la propria responsabilità.

Ripartizione dei ruoli con locatari e utenti

Le competenze devono essere regulate per iscritto – nel contratto di locazione o in una direttiva antincendio. Da stabilire è chi effettua la manutenzione di quali impianti, chi esegue i giri di controllo, chi elimina i difetti riscontrati e chi ne sostiene i costi.

Il gestore informa gli utenti sulle vie di fuga e sull’allarme e li istruisce se necessario; in caso di locatari che cambiano frequentemente, queste informazioni devono essere trasmesse periodicamente.

I tipici punti di conflitto restano il corridoio ingombro, la porta tagliafuoco lasciata aperta e il parcheggio auto utilizzato impropriamente come deposito. L’UPI cita tre regole fondamentali: mantenere libera la scala, chiudere sempre le porte tagliafuoco, non utilizzare il parcheggio auto come deposito.

Da garantire congiuntamente sono inoltre l’uso corretto del fuoco e di fonti di pericolo simili, lo stoccaggio conforme alle prescrizioni di materiali infiammabili, liquidi e bombole di gas, nonché il passaggio sempre libero nelle vie di fuga.

Allo stesso modo, va garantita la funzionalità delle installazioni edilizie come le porte tagliafuoco, il funzionamento e la manutenzione conformi alle prescrizioni degli impianti tecnici dell’edificio, la prontezza operativa delle installazioni tecniche antincendio compresi i lavori di controllo e manutenzione prescritti, nonché il rispetto delle istruzioni degli organi di controllo comunali e cantonali.

Aree di responsabilità: gestori vs. utenti – chiara ripartizione dei ruoli

Punti deboli tipici e il controcontrollo pratico

Le negligenze ricorrenti sono la mancanza di contratti di manutenzione, il mancato rispetto degli intervalli di controllo, competenze poco chiare tra gestore e utenti nonché difetti riscontrati ma non eliminati.

Questi punti si influenzano a vicenda: senza contratto di manutenzione non sorgono date di controllo, senza date nessun protocollo, e senza una competenza chiara un difetto segnalato resta aperto – finché un controllo, un sinistro o un caso assicurativo non rende visibile la lacuna.

Lista di controllo per il controcontrollo:

– L’attestato di sicurezza per l’installazione elettrica è presente e il termine di controllo della categoria edilizia pertinente (5, 10 o 20 anni) non è ancora scaduto?

– Sono presenti contratti di manutenzione per gli impianti di rivelazione incendi, sprinkler e ventilazione e sono state rispettate le date di controllo?

– I rapporti sui difetti sono archiviati insieme alla dichiarazione di avvenuta esecuzione dell’azienda esecutrice?

– La ripartizione dei ruoli tra gestore e utenti è fissata per iscritto, inclusa l’assunzione dei costi?

– Le vie di fuga sono libere, le porte tagliafuoco sono funzionanti e chiuse e il parcheggio auto non è occupato come deposito?

– I giri di controllo sono documentati e i difetti riscontrati durante tali giri sono stati eliminati?

– Gli utenti sono stati informati sulle vie di fuga, sull’allarme e sulla gestione delle fonti di pericolo e, se necessario, istruiti?